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北京楼市观望情绪增加 将逐步回归理性

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11月15日,北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布北京市前10月经济运行情况。其中,在房地产建设和销售方面,1-10月,全市商品房新开工面积1740.3万平方米,同比降1.7%;其中商品房销售面积461.4万平方米,同比下降24%。在“金九银十”黯然收场,多渠道房源供给,以及保障性住房投资在北京市固定资产投资领域中占比居高不下的状况中,市场观望情绪逐渐增多,北京市今后的房地产市场将逐步回归理性。

金九银十遇冷

今年北京楼市“金九银十”成色不足已是不争的事实,北京新房交易量在交易面积和成交套数都呈现出下行趋势。据《每日经济新闻》此前报道,今年国庆黄金周期间,北京新建住宅网签235套,延续了2016年“9·30新政”以来的低迷态势。

中指院数据显示,10月北京新房交易面积34.9万平方米,环比下降29%。根据安居客数据分析,10月北京新房成交3270套,环比下降34.6%。诸葛找房数据显示,近期北京新房供应面积增速度远大于销售面积增速,销供比从今年4月份开始逐月下跌。

就供应面积上讲,6月以来北京新房供应面积速度加快,10月北京新房供应面积为117.94万平方米,而冷清的交易量使得10月销供比达到最低值0.43。

同时,政策方面的影响不可忽视。9月北京市发布公积金新政之后,市场购买力尤其是首置刚需购买力被进一步削弱,同时市场预期受此影响进一步回落,客户入市积极性下降。数据显示,10月北京新增客源量和带看量环比下滑1.3%,处于低位稳定。

在二手房方面,据媒体此前报道,10月北京二手房量价齐跌,溢价空间达到全年最高水平。北京市住建委的数据显示,10月份北京二手住宅整体网签量仅为8879套,是今年3月份以来的最低位,环比上月下降了42%,再次跌进单月成交万套以内。

在成交量大幅下挫的同时,成交价格也明显下降。中介机构的统计显示,买房议价幅度不断增大。根据北京麦田成交房源价格监测数据,10月份买方整体议价幅度(客户议价=成交价/最后一次报价-1)为-5.9%,较上个月下滑0.3个百分点,这样的议价空间已经是2018年以来的最高水平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,北京的新房和二手房交易持续低迷,跟全国市场的表现是一致的,由于市场的看空情绪增加,以及商业银行贷款相关配套政策等方面的影响,交易状况不乐观符合预期。

实现多渠道房源供给

在经历了夏季火热的“涨价”后,北京市在对于房地产市场加大调控的同时,持续推进集体土地租赁住房、公租房等保障性住房开建和配租,以及共有产权房、限竞房的入市,这对于增加多渠道房源供给,促进职住平衡及房价理性回归,无疑是浓墨重彩的一笔。

10月15日,北京市住建委发布消息,由北京市燕顺保障性住房投资有限公司持有运营5个公租房项目尚余部分的剩余84套房源房源,将面向顺义区保障性住房轮候家庭,采取“快速配租”的方式进行配租。此次配租面向顺义区保障性住房轮候家庭,是顺义区首次启用“快速配租”方式。

在共有产权房领域,据中原地产研究中心统计,目前北京年内已经开始申购的共有产权房项目合计多达28个,供应住宅套数多达31434套。而2017年全年供应仅5个项目,合计3752套住房。“北京楼市今年彻底进入供应井喷时代,共有产权房供应同比上涨幅度达到了738%。”中原地产首席分析师张大伟表示。

据了解,今年10月9日,北京嘉达置业有限公司开发建设的中国铁建西山梧桐项目共有产权住房项目开放申购登记,销售均价2.3万元/平(含全装修),共有588套。当月15日,大兴区住房城乡建设委近日对外发布《大兴区四季盛景园共有产权住房开始申购登记的公告》显示,开放四季盛景园共有产权住房项目共2224套房的申购登记,全装修均价2.9万元/平方米。此后,位于朝阳区管庄和东坝的两个共有产权房项目共2852套房11月13日开始申购。

业内人士分析称,共有产权房的上市,除了对新房价值有很大的影响外,还对二手房市场起到调节,目前,北京二手市场中的老破小受冲击较大,成交萎靡不振,脱手不易。虽说购买共有产权房需要一定的资格,但在北京严格的限购环境下,外地购买力不能进,共有产权房又分流了数量可观的潜在购买力,对新房和二手房价的影响不可低估。

而对于限价房,据张大伟介绍,目前看,限价房合计大约3000亿货值,2018-2019年将出现限价房供应量的井喷,短期入市房源有望超过2万套。从价格走势看,2018年北京市场因为有大量的房源供应,各种调控政策也继续严格执行。在过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后,后续市场将逐渐进入供应加量周期。

据张大伟分析,北京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始反应到住宅房源数量上,预计后续还将有大量上市。同时,限竞房区域供应扎堆现象明显,部分区域入市超过3000套。

房地产投资回温

在房地产开发投资领域,记者发现,今年前三季度北京市房地产开发投资一直呈负增长态势,但降幅却一直在收窄。数据显示,今年上半年、前三季度以及前10月房地产开发投资增速分别为—7.5%,—3%,1.5%。

“很明显10月份北京市房地产开发投资领域出现了回温的态势。”严跃进表示,这与全国的表现大相径庭,国家整体是从高位运行在持续往下走,而北京市房地产开发投资却是从低位开始反弹。国家统计局数据显示,今年前10个月,全国房地产开发投资99325亿元,同比增长9.7%,增速持续回落;10月当月,该数据同比增长7.7%,为年内最低。而对比全国,北京市却实现了年内的首个增长。

对于个中缘由,据严跃进分析,过去开发投资受到一定的抑制导致此前的数据一直不是很乐观,10月以来政府土地购置结构调整加快,加之楼市的利空出尽,促使不利因素经过消化调整后,房地产投资市场将朝着好的方向前进。

记者了解到,10月22日,北京国土资源局网站一口气挂出了6宗拟出让地块。其中两宗为共有产权房地块,另外四宗为限竞房地块。两宗共有产权地块均位于顺义,将提供共有产权房超过4000套。另外四宗“限竞房”地块分别位于丰台、昌平、房山和大兴。值得注意的是,丰台区花乡的白盆窑地块去年曾作为共有产权房地块出让,但却遭遇了流标,这次改为“限竞房”出让。

同时,今年以来,北京市加快推进保障性住房建设,全市保障性住房投资一直保持上扬的态势。北京市统计局发布的数据显示,上半年全市保障性住房完成投资517.9亿元,同比增长43.6%;1-3季度同比增长37.8%;前10月同比增40.7%。

此外,据了解,今年以来,北京市多区正加快规划和建设集体土地租赁房,其中不少房源都面向周边园区内的企业员工。10月以来,北京市已有丰台区成寿寺、石景山区古城、海淀东升乡、通州大稿村4个集体土地租赁住房项目实现开工,可提供房源约3800套;此外,还有一大批项目正办理开工前手续,顺义区首批4个项目也已完成立项。

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