广州“后十一”楼市 将唱“冷落清秋节”？

（原标题：广州“后十一”楼市 将唱“冷落清秋节”？）

优质产品暂时未见降价

这个国庆假期，广州楼市表现平平。而本周三举行的六幅土地网上竞价也延续了这种清冷，位于南沙、白云和黄埔区广州开发区内的四幅地均以底价成交，其余两幅之前被视为大热的地块也没有热起来，最终在18分钟内结束了六幅土地的全部叫价，是近年来广州土地拍卖最迅速的一次。

地产专家预测，这种清冷的市场行情很可能将延续到今年年底，不过，期待广州楼价大跌以抄底，却也很可能仅是个梦想。

　　土地拍卖市场清冷

在本次推出的六幅土地当中，白云区两幅地都属于租赁用地，在地块上建成的项目不可以出售，在现金为王的当下加大了风险。

黄埔区广州开发区YH-A3-7地块虽然条件不错，但竞拍者需要具备城市轨道交通经营范围，需配合长岭居有轨电车1号线施工，本来就只有少数企业能满足这一条件。

南沙区横沥镇灵山岛尖2018-NJY-8地块和今年年初越秀地产在同一板块拿下的另一地块并无太大差异，然而最终的成交地价差别却非常大。今年年初的成交地价约1.72万元/平方米，本周的成交地价约1.26万元/平方米，价差接近40%。

至于增城中新镇中新村A18048地块的遇冷，几乎可以说完全没有征兆。该地块距离在建的地铁21号线中新站约1公里，邻近中新镇中心，整体配套齐全，加上地块规模不大，起拍总价5亿元出头，是大多数房企所能承受的总价，而且有关部门对房企的竞价资质没有太多要求，因此该地块之前被不少行家所看好，但最终只有两家房企叫价，成交地价仅1.2万元/平方米出头。

唯一稍微有点热度的是黄埔区长岭居CPPQ-A1-3地块，当然，这一热度也仅是相对而言，12轮竞价、18分钟便完成了最后一轮竞价，的确很难和今年6月历经几十轮叫价、耗上几个小时的土地拍卖相提并论。

　　扎堆推货现象减少

土地市场的清冷，其实和近期广州楼市的表现息息相关。暑假期间广州楼市的表现固然乏善可陈，原本一年中最大的销售旺季——国庆黄金周也没有太多亮点。

根据广州中原研究发展部监测，今年国庆假期广州十一区共有17个楼盘推货，楼盘数比今年“五一”的21盘少，也比去年同期的22盘少。主力供应区域为南沙（5盘）、荔湾（3盘）和增城（3盘）。

广州一手住宅加推维持在1900套左右，与去年同期相比下跌了10%，各项目推新的宣传力度有所减弱，以往扎堆推货的现象并不明显。不少楼盘降低了对黄金周的依赖，为假期让步。17个有推新动作的楼盘当中，选择9月28日到30日推货的楼盘数有9个、1164套单位，与去年一样超过半数；选择国庆当天推货的项目有8个。

　　资金紧缺仍将持续

连续几个月销售清冷，开发商手里“余粮”不多。广东省房协理事赵卓文认为，本周土地市场遇冷在意料之中，“开发商手头资金偏紧，即使像万科这种相对稳健的房地产企业，也觉得资金紧张”。

这一说法得到了某上市房企高管黄先生的认同。“今年七八月，我们手头一个项目要融资，明显感觉比以前难了很多。”

最近央行降准，会否让开发商手头的资金松动些？黄先生认为，央行降准并非针对房地产市场，虽然对整体市场的货币供应量会有帮助，但其中有多少能流入楼市却是一个未知数。“房地产市场好的时候，钱拐着弯都要进来，但是如果大家对房地产市场的看法发生改变了呢？”

赵卓文同样认为，对于近期楼市和土地市场遇冷，最关键的因素是开发商对未来的市场预期发生了改变，“现在拿到的地最快也要2019年甚至2020年才能进入市场，未来的市场会发生什么变化？谁都不好说”。

赵卓文同时表示，现在不少土地虽然是底价成交，不过如今的底价比前两年的底价已经高了不少，在部分开发商眼中，即使是底价，可能也是接近历史新高的价格。“往常第四季度是政府推地高峰，往往能取得不错的经济效益，今年情况却不同，开发商手头资金普遍偏紧，到年底不但没有改观可能还会加剧，缓一缓推地可能是个不错的办法。”

　　真降硬扛分化加剧

那么，未来三个月，是否消费者捡笋货的好时机？

羊城晚报记者在市场看到，国庆假期虽然有一些真优惠的产品，但优惠幅度并不大。比如黄埔区中新知识城某项目的特价单位，单价不到2万元，比原来的均价便宜了3000元/平方米左右，但这批单位邻近马路、楼层低，真正的优惠幅度在1000元/平方米以内。至于楼盘内的一线望湖单位，单价稳稳站在4万元以上。“即使降价，也不会拿好单位出来。”该楼盘的相关负责人说。

而一批原计划在国庆期间亮相的楼盘却失约黄金周。广州中原研究发展部相关负责人表示，这些楼盘中有不少是中心区高价地项目，由于近期市场清冷，多个标杆项目将开盘计划推迟到10月底甚至年底，国庆期间只作宣传。从今年“五一”、“十一”的推货变化来看，房企、消费者对于楼市“黄金周”的态度正在发生改变，9月直至年底均属于楼市推货的集中期，“战线”将会比以往拉得更长。

　　纯投资者建议离场

“今年年底，广州楼市还是以平稳为主，毕竟购买力还在，不太可能出现楼价大跌的行情。但由于市场观望氛围浓厚，成交量或将继续走低，开发商还会拿出更多单位来做特价。”赵卓文认为。

黄先生则认为：“如今的楼市买好像不行，不买好像也不行。通货膨胀持续存在，如果手头有资金，又有一定自住需求的消费者，不妨多看看，这可能比把钱放在银行里好。至于纯投资者则可以离场了，不要借高杠杆的贷款在楼市里浪，因为接下来房地产的投资回报率可能跟不上你融资的成本。”

对于国庆后的市场，广州中原研究发展部认为，意向买家群体依然庞大，关键要通过更接地气的价格刺激买家入市，房企仍将采取“小批量特价房”等优惠方式刺激成交，或通过二手渠道带客以增加项目人气，自住买家不宜过分观望而错过入市时机。