精装修之困：左手成品房，右手限价令

近段时间，包括南京、武汉、杭州和西安等在内的城市都发生了一些业主维权事件，直指开发商捆绑精装修、未列明品牌明细、货不对板等精装修乱象。

“比起房价上涨，更让人担心的是，我们可能买到了有史以来质量最差的房子。”有业主无奈地发出如此感慨。

“精装房之痛”的症结究竟在哪里？是开发企业的不适应，还是政策倒逼下的产物，亦或企业责任的缺失？《每日经济新闻》记者对此进行了走访报道。

货价不等导致心理落差

根据中消协公布的上半年全国消协组织受理投诉的数据，房屋装修类投诉共5591件，同比增加114%。其中，消费者投诉的问题主要包括装修合同隐患、建材质量差、保修义务难履行和室内空气不达标等。

在房屋质量上，新交付楼盘项目中大量存在门框裂缝、地板吊顶不平、瓷砖破裂空鼓、墙体不正、门关不实、墙纸遭污染、墙体渗水等质量问题，以及将公摊面积计入精装修费用等。同时，还有开发商未对精装房所有产品材料的品牌、型号进行完全公示，且未在购房合同中对精装修材料进行明确约定，导致购房者认为自己付出了较高费用，却没有买到等值的产品。

可以看到，在精装房不断暴露的问题中，除了让开发商无法逃避的产品质量问题外，还有购房者对精装房在货价不等这一问题上的心理落差。

在武汉本土一家房企的相关负责人看来，如果精装修成本与备案价格相差太大，就容易产生一些质量问题。客户花钱买精装房，却没有得到相应价格的产品，心理诉求就会有一定落差，影响客户满意度，从而产生投诉。

《每日经济新闻》记者从多方采访中获知，越来越多开发商从清水交付转变到现在的精装交付，主要来自两方面，一是政策积极推动成品房发展，二是“限价令”。

以“精”溢价，精算限价下的账

中国城市经济专家委员会副主任宋丁此前在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，成品房是房地产市场发展到一定阶段的时代产物。

事实上，早在1999年，国务院办公厅就发布了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，首次提出一次性装修概念，目的是大幅减少产生建筑垃圾、粉尘和噪音污染等问题。

如今，北京、上海、浙江省、广东省、海南省和河南省等多地均已出台了按成品房交付住宅的相关政策，还有一些城市明确未来新建住宅要实现100%的成品住宅交付。

尽管成品房的标准并不完全指向“精装房”，但如今“精装”已经成为开发商提升溢价的主要方式。

一家品牌房企的内部人士就对《每日经济新闻》记者直言：“政策推进成品房交付，不论是集约生产，还是减少二次污染，对开发企业、购房者、社会来说都是一件很好的事。”

“但还有一个原因，就是现在对新房限价，大幅压缩了房企在清水房上的利润空间，开发商清水房价格备不上去，就会选择通过精装修来实现预期收益。”

《每日经济新闻》记者了解到，房企在向主管部门备案申请预售资格证的时候，销售价格组成的一部分是清水房价格，另一部分是精装修价格。“但现在政府对新房进行限价，开发商的价格备不上去。”上述房企内部人士说。

据他透露，某一线房企其中一个产品系的装修成本标准是700~800元/平方米，但在向主管部门报价的时候，会选择顶格报价。

以武汉发布的“精装房限价令”为例。根据武汉市房协官网发布的信息，今年5月武汉市房管局将新建住房售价从1万元以下到3万以上划分了6档，并按价格区间限制精装修价格，限制精装房价格按新房售价等级从最高2000元/平方米到最高5000元/平方米。

也就是说，尽管开发商的精装成本可能只有不到千元，但根据房价不同，最少会按2000元/平方米的标准定价。

而对于近期产生争议最多的房屋公摊面积部分该不该收精装费的问题，有房企负责人给《每日经济新闻》记者算了一笔账。他举例说，按照100平方米的房子，公摊面积25平方米且每平方米精装修费用3000元计算，购房者就需要为公摊部分支付7.5万元，但这是开发商能够获得的很直观的利润部分。

在他看来，开发商通过精装修部分获利是大家“心知肚明”的事。

追求利润不应缺失责任

中国建筑装饰协会精装修分会秘书长罗胜对《每日经济新闻》记者直言，目前大量出现的精装房修维权事件，很大程度上是因为“开发商需要保证自己的合理利润，但现在很多人还不会做”。

事实上，正是由于房地产市场的快速变化，导致一些此前从未涉足精装房交付的企业在诸多方面呈现出跟不上节奏的状态。

《每日经济新闻》记者从武汉一家本土房企方面了解到，尽管这家公司已经开始了全国性的产品布局，但目前仍未有一个精装房项目交付给业主，他们从事精装房业务的时间尚未超过2年。

但据这家房企的内部人士说，虽然公司本身在精装房上经验不足，但却从万科、龙湖等品牌房企挖来了一些熟悉精装房业务的人才。

罗胜认为：“在成品房交付的政策推动下，现在房企都开始做精装，但由于在管理、施工、供应链等方面的不同，此前未做过精装房交付的企业需要在人才、技术、管理上进行大幅调整。在精装修环节，其实很多开发商还处在摸索和学习阶段。”

同样，一位在一线房企从事多年工程技术工作的部门负责人表示，成熟的精装房管理体系不是一个项目就能积累完善的。

房企如何在精装房品质和成本间进行平衡，是对房企在采购、施工和验收等内控标准流程上的考验。有开发企业内部人士对记者直言，有些开发商比较有良心，精装房不会有太大质量问题，但有些就会为了压缩成本降低产品质量。

在这样的市场环境下算好账，成了房企操盘的一门高深学问。

有房企相关负责人对记者表示，目前行业上对新楼盘的毛利标准普遍定在18%，如果低于这个标准，企业很容易算不过来账。但企业的获利能力，会因地面建筑布局、商业配套、装修标准等产生较大不同。

值得一提的是，部分城市如今已开始出现精装房交付项目门可罗雀，而清水房楼盘排长龙登记的情况，在业内人士看来，“主要是因为现在还能卖清水房项目的那块地拿得早，不附加精装修也能获得一定收益。”

于是，薄利多销成为很多房企的共识。据前述武汉房企相关负责人透露，他们公司做装配式构件的利润只有3%，只能通过薄利多销的方式增加利润。房企一旦追求8%甚至10%的利润空间，可能合作企业就会减少，但将利润降至3%，就会有源源不断的订单。

对于装修标准，现在有的开发商会公示装修材料，但不会明确公示品牌。现在有的城市已经要求开发商公示品牌和型号，对此，多位接受《每日经济新闻》记者采访的业内人士认为，尽管这样做会使账本更透明，但企业还是可以通过集中采购等方式，尽可能保证合理的利润空间。