房价上升致当地人购买力下降 销售同比增速难持续

（原标题：楼市调控加码 销售投资趋冷）

治理房地产市场乱象专项行动将于下月启动，下半年楼市调控继续从严。接受中国证券报记者采访的专家认为，楼市调控将延续“因城施策”基调，升级调控措施的城市数量料增加。

成交增速料下行

“下半年，市场成交增速可能是下行状态，但下行趋势或较上半年更温和一些，主要原因在于一、二线城市商品房的供给可能会逐步改善。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹判断，目前商品房新房供给受制于预售证发放速度，但从第二季度开始，预售证管控有放松迹象，相对来说推盘量会相应增长。

不少开发商从二季度下半段开始明显加快推盘速度。泰禾相关负责人介绍，泰禾集团一个月内在北京市场连续推出两个项目，下半年还将有多个项目入市。

但从全国楼市整体销售来看，业内保持谨慎乐观态度。“下半年销售面积增速料进入‘零增长区间’，甚至不排除个位数的负增长。”新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷表示。

兴业研究分析师陈姝婷预计，目前核心一、二线城市限购、限贷、限售力度较强，同期部分城市首套房贷款折扣取消，利率甚至上升到基准利率的1.05-1.1倍不等，削弱了贷款买房人群购买力，而三、四线城市尽管目前库存水平仍较低，但区域房价上升致使当地人群购买力下降，房地产销售同比高增速难以持续。预计2018年全年商品房销售同比增速约为-2%。

从房地产开发投资数据来看，欧阳捷表示：“预计下半年房地产投资增速将保持在‘零增长区间’。”

夏丹认为，受前端销售及资金环境严峻的制约，房企投资增速仍在下降。从目前融资环境看，下半年投资增速下行的速度会比上半年更快。

楼市调控继续收紧

根据住建部等七部门的安排，治理房地产市场乱象专项行动将于2018年7月初至12月底在北京、上海等30个城市先行开展。

社科院《中国住房市场发展月度分析报告》显示，2018年1月至5月，全国各地出台房地产调控政策达159次。近期，多地开始暂停向企事业单位及其他机构销售住房。专家预计，下半年楼市调控将继续呈现收紧态势，调控精准性将进一步提高。

在中国银行首席研究员宗良看来，对于前期已实施较为严格调控的一线和部分热点二线城市，政策将保持定力和压力；对于本轮房价上涨过快的部分二三线城市，将强化地方政府主体责任。此外，监管部门将大力整顿和规范市场秩序，治理一二手房价格“倒挂”现象。

另外，对于此前各地陆续出台的人才引进政策。宗良表示，要引导人才引进政策回归“理性”，将“人才安居”与“租购并举”相结合。

具体来看，中国社会科学院财经战略研究院研究员邹琳华认为，这些城市在加入人才争夺战的同时，应事先采取预案应对可能随之而来的住房投机炒作。加大住房有效供给，对住房投机进行及时监控和管制，防止房价大起大落。可预先调整升级以户籍为主要条件的限购政策，因地制宜增加落户年限、纳税社保等条件，避免借人才引进渠道空挂户籍曲线投资房产。

“未来长效机制需尤其关注对平衡的把握，特别是在土地供给方面。考虑到租购并举，土地供给或将起到风向标的作用。另外，在发展政策性住房时，也需要一个过渡期，在这个过渡期内商品房市场仍然是一个非常重要的市场。”夏丹表示。

房企将加快周转

在房企融资较难的情况下，高周转成为行业共识。泰禾集团董事长黄其森认为，要做好高周转，就要抓好销售回款，因为回款速度快慢会导致较大的利润差异；要加快交房，给客户的承诺要兑现，并尽快形成结转的利润。

业内人士预计，下半年房企融资环境仍不乐观，银行贷款、债券融资、房地产信托将维持从紧态势，且融资成本会不断提高。因此，加快周转，现金为王是不少房企特别是中小房企的必然选择。

在区域布局上，欧阳捷认为，下半年房企发展战略仍应坚持三、四线城市下沉战略。

根据华泰证券研究报告，2017年和2018年一季度的销售增长主要来自三、四线城市的贡献。从绝对数量来看，三、四线城市的成交面积始终高于一、二线城市，且两者之间的差距自2016年以来有所扩大。

夏丹表示：“此前房企改变了策略，如在核心城市不再去追求高价地块，而在三、四线城市有所布局。未来尤其是一些之前在三、四线城市已经有所开拓的房企会进一步下沉。还没有在三、四线城市开发投资经验的房企可能会借助并购等方法进入。”

但也有专家认为，房企对于三、四线城市的布局应该有所收缩。部分三、四线城市楼市的“高点”已过，未来房企拿地会存在风险。房企集中度将显著提高，排名在二十名以后的房企日子会较为“难过”，房企分化格局将进一步凸显。