万科：做好新时代的美好生活场景师

（原标题：万科：做好新时代的美好生活场景师）

2017年，党的十九大吹响新时代的号角，强调以人民为中心的发展思想；上海新一轮城市总体规划开局，卓越的全球城市蓝图绘就。在提出从专注住宅开发转向“城市配套服务商”以后，扎根上海25年的万科也在2017年收获了转型带来的不俗成绩。2017年，教育、租赁、商业、产城、医养等领域发展迅速，城市配套业务发展抢眼。不难发现，上述城市配套业务紧紧贴合着时代和城市发展需求，是万科城市配套服务商战略的具象化表达。“万科要努力做好新时代的美好生活场景师，匹配我们的城市配套服务战略。”万科集团董事会主席郁亮认为，要做好“美好生活的场景师”，首先要以人民为中心，满足人民群众对于美好生活的向往。在这个大方向的指引下，与城市同步发展，与客户同步发展。

“美好生活场景”普及百万余居民

2017年，万科上海区域共为110多万城市居民提供“热带雨林”业务的多元服务。相比以前房子卖完，房地产商和“客户”关联基本终结的简单关系，“热带雨林”多元服务立足长远、寓意更深。

“我们致力为普通人的健康幸福生活提供好产品和好服务，成为美好生活场景师。”万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海表示，“我们需要更多打动人心的原创产品，以超出客户期望的体验赢得客户，使创新创意、深度服务成为组织的基因。”

“热带雨林”是万科“城市配套服务商”战略在上海区域的系统化实践。一幅“热带雨林体系全景图”既包括传统的住宅业务，又拓展出产业、租赁、教育、医养等新的业务模块，构建出产品建造营销服务平台以及资产管理和城市更新板块，所有板块相互关联，共生共荣。

2017年，万科上海区域“热带雨林”体系生机勃勃。这一年，万科上海区域销售回款达到1500亿元。产业“主心骨”传统住宅业务仍然表现出强劲的发展动能。机构数据显示，区域内7个城市公司销售额超百亿元，8个城市公司分别领跑当地市场，区域市场占有率达7.8%。围绕城市配套板块，万科上海区域的业务范围更大、服务内容更深、年龄层次更广，在教育、医养、长租公寓、商业、产办等业务领域同样收获了丰硕果实。2017年，万科在上海区域发布“德英乐”教育品牌，截至目前开办了16所体制教育学校，54个素质教育营地，累计服务20000名学生。面向老年城市居民，万科在上海区域2017年新增18个医养项目，累计服务20000多位老人，在沪、杭、甬、庐4城累计运营110余项目。作为租赁住房市场的市场化补充，万科在华东7城累计签约约30个项目，新增8000间房间，出租率高达9成。长租公寓品牌“泊寓”在个性化产品设计、用户需求响应方面具有显著优势，受到年轻人的欢迎，多城市成为住房租赁试点企业。为满足居民多元商业需求，助力消费升级，万科在上海区域的商业涵盖购物中心和社区活力中心两大形态，管理经营58个项目，经营面积超139万平方米，创造就业岗位超过3万个，服务客群500万人。在产城业务方面，经营管理28个产办项目，经营面积达197万平方米，经营管理资产超500亿元，服务企业约760家。2017年是上海万科与城市共同生长的一年，完善社区服务平台，密切关注新的细分市场，紧跟城市演进的步伐，在消费地产和产业地产领域拓宽视野，培育和提升新业务能力，为企业成长持续注入动力。“上海万科要坚持多元共生，建立为客户提供多次服务的能力；坚持协调发展，为城市和社区注入活力；坚持包容进化，从新建、重建到改建更新；坚持开放创新，以生态优势扩大生长优势。与城市共同生长，与客户共创趋势。”张海说。

持续深耕现有“美好生活场景”

在这份靓丽的年度成绩单之外，万科上海区域围绕“热带雨林”体系，打造出多个“美好生活场景”的示范样本，在产城融合、特色小镇、城市更新等方面均已成就了典型案例。有的样本历经十余年探索积淀焕发生机，形成了成熟的造血机制和良好的人口导入效应，有的样本刚刚落地便展现出强劲的发展势头。在万科上海区域的持续深耕下，这些既有示范将进一步完善，形成一套可复制推广的模式，从而引领“热带雨林”体系各个环节的不断发展壮大。

以住宅为核心，提升居住品质

围绕普通市民生活，上海万科为以住宅为核心打造的生活场景欣欣向荣。在实体零售备受互联网冲击的背景下，开业仅一年的七宝万科广场反而展现出人流不绝的生机活力。早在2016年11月19日开业首日，七宝万科广场就迎来26万人次客流、732万元营业额，前往消费的大多数客户本身就是周边万科住宅小区的业主。七宝万科广场，不仅是上海万科的首个广场系商业项目，更是七宝城市化发展中的一个崭新节点，其不俗的业绩和上海万科在七宝深耕25年紧密相关。

七宝，是上海万科探索“住宅社区+城市配套”的标杆样本。1992年，上海万科在七宝从“盖房”起家，并和当地政府部门携手填平了公共资源的洼地，住宅、产业、办公、教育、医养、商业、长租公寓集于一体，25年来，上海万科在七宝建造了超过100万平方米住宅、超50万平方米商业，第一座广场系购物中心、第一个嵌入式养老机构智汇坊、第一所九年一贯制私立学校万科双语学校均落地于此，一个微缩版的“城市生态圈”就此诞生。上海万科逐步改变了七宝的城市面貌，使其成为名副其实的生活中心。

良渚文化村，则是万科在杭州探索以住宅为核心的另一种生活场景。万科杭州良渚文化村总占地近1.1万亩，住宅用地仅占比30%左右，约3.4千亩。住宅是以8个串联式主题村落坐落其中，预计共有1万户常住家庭，可以容纳3至4万人口居住。剩余70%的地块主要由5千余亩自然山水，1.2千亩旅游用地和约600亩公建配套用地共同组成。

作为万科对新型城镇化、特色小镇建设的全新探索，良渚文化村展现出的是“住宅社区+文化配套”的生活场景。比邻数千年历史的良渚文化，所有的项目建设均被纳入到保护性开发的范围，围绕历史主题打造多种文化场景。其中包括太璞山遗留矿山陈迹上设计建造的矿坑公园，正在修缮的良渚博物馆。包括良渚文化艺术中心在内的一批文化设施，满足了居民的日常精神文化需求。

历经十余年，万科杭州良渚文化村的服务配套逐步成熟，成为既能够为人们提供多种功能复合的可居、可游、可学、可创业的秀美生活小镇。造血机制不断完善，自2000年至今，入住人口从2000人增长至15000余人，人口导入效应明显。

以产业为主导，助力实体经济

助力实体经济发展，上海万科在探索以产业为核心的生活场景中建立起多个示范性样本。2017年，以汽车产业为核心的安亭成功入选第二批全国特色小镇，其主要建设运营方之一就是上海万科。安亭新镇是上海国际汽车城核心居住区，2015年，上海万科加入安亭新镇的整体改造和后续开发，实现“乐业”更能“安居”。

万科进入安亭后，不但提供优质的置业服务，更将重点放在完善配套服务。目前，万科在安亭社区内部配备了约10万平方米的城市广场和约3万平方米的街区商业，先后落地了旗下的“万科集”“泊寓”，引入星巴克、食集、7-11等品牌。2017年底，旗下医养服务品牌“安亭澜悦”成功入驻，由此补上养老一环。配合安亭新镇周边汽车工业发展，上海万科基于“大众创业、万众创新”的大背景，在安亭新镇内部植入一套适宜创业者的小型办公场所“万创坊”。

多种服务业态带活了社区氛围。各个年龄层次、职业群体都可以参与到社区文化共建。比如，“万花筒”剧院就是与居民协作运营。体育公园、奥林匹克公园等公共空间，可为社群活动提供充足场地。安亭风筝节、盛夏艺术季、啤酒音乐节、新年音乐会等众多社群活动层出不穷。

而在浦东，以互联网、高科技产业为核心的生活场景同样初具规模。2017年，上海万科携手张江集团打造的张江国创中心正式竣工，是全国最大的单体科创空间，将会是张江北区未来重要的产业聚集地。

张江国创中心的产业定位清晰，即以“互联网+”为主导，聚焦智能制造、文化创意、人工智能，形成一体三翼和多点配套的现代服务业格局。上海万科联合上海张江文化控股有限公司成立了合资公司，结合各自优势将产业运营和企业孵化经验融合，培育、扶植和服务好入驻的新型企业。2017年，入驻其中的张江跨境科创监管服务中心正式投入试运行，企业可高效完成通关验放手续。通过整合政府及运营服务合作方多方资源，张江国创中心还计划建设创新创业综合服务平台，为创客提供企业创新服务、物业配套服务、政策咨询服务等一站式企业服务。

张江国创中心同样是配套服务集聚的创业综合体，“泊寓”的进驻为年轻人提供了就近居住空间，商业配套、创业交流空间、休闲健身场所一应俱全，为未来张江地区提升城区配套服务积累了经验。

以更新为契机，焕新城市面貌

《上海市城市总体规划（2017—2035年）》提出建设用地负增长的目标，盘活存量资产成为地产开发企业转型的新思路。而城市有机更新带来的新生活场景，可以为市民提供崭新的城市生活体验。

凭借势头强劲的产城业务，上海万科对此作出示范。2017年，上生所项目正式发布，其前身是上海生物制品研究所，园区内汇集20世纪初西洋历史建筑与解放后工业遗存，包括历史价值极高的上海市优秀历史建筑————孙科住宅，由著名建筑设计师邬达克设计建造。

经过万科的改造，占地面积近3.9万平方米的园区将迎来新生。新的功能定位将根据建筑的不同保护等级而设定。比如，工业遗存经过专业认定，有三栋得以保留。这三栋保留的工业遗存采用“修旧如旧”的手法进行修缮，原来只承担单一生产功能的内部空间，通过改造，成为适宜办公的灵动空间。改造完成后的上生所项目将聚集一批新媒体、新文化、新金融企业，打造融历史文化、工作、生活、运动和娱乐等多重元素于一体的国际化潮流生活方式活力社区。2017年上半年，上生所项目获批上海市促进文化创意产业发展财政扶持资金。

上生所项目还将承担城市客厅的功能。设计师会根据未来需求，在密集建筑中腾出一定的公共空间，供人们休憩和停留。建筑前辟出的小型广场，可以为音乐会、走秀提供场地。

万科同样在上海周边城市探索城市更新的可能。2017年，宁波日报大厦启动更新改造，老旧的办公楼将成为首屈一指的城市教育综合体“芝士公园”，其中的芝士正取自“知识”的谐音。

重塑后的芝士公园在建筑内部融合最新理念，开辟开放交流空间和“分时租赁教室”。一座教育综合体内需要实现业态互动和资源互通，芝士公园对周边三公里内17所重点学校基础教育资源进行整合和补充，万科旗下“德英乐”教育品牌的幼儿园也将引进芝士公园；　同时与周边核心商圈形成良性互动，进驻的“泊寓”将提供200多间房源，为入驻教育机构的青年、外籍教师或工作人员解决居住需求。未来芝士公园不仅会成为“三江口”的崭新空间地标，还将与沿江景观带真正融为一体，激发城市活力。

在南京，万科在城市更新的基础上实现了历史建筑活化。门西片区明城墙边的原南京第一棉纺厂、原南京人民印刷厂厂房即将焕发出新的活力，一个以运动和文化产业为主导的产业园区正在兴起。项目还在探索如何充分融合“体育+城墙”的优势。结合现完整保存的长达25.1公里的城墙，一个名为“36丈南京城墙跑”的IP应运而生。万科的长租公寓品牌“泊寓”也将入驻，提供超过100间青年公寓，为园区内的企业和人才提供配套服务。

结合新时代要求探索新生活场景

万科诞生于改革开放的浪潮之中，敏锐的市场嗅觉深植于体内。虽然不同时代的内容和涵义有可能转变，但万科对市场规律的尊重一以贯之。30多年前，万科从坚持“为普通人盖好房子”起步，30多年后，结合党的十九大提出的“租购并举”“高质量发展”“美好生活”等关键词，万科的目光进一步聚焦。

坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，住房要回归居住属性。2017年，上海明确以建立购租并举的住房制度为主要方向，加快租赁住房市场建设。在此背景下，万科加快部署旗下长租公寓品牌“泊寓”的布局。目前，泊寓已在上海、杭州、南京、苏州、合肥、宁波、徐州等华东7个城市获取8000间房源。“泊寓”在个性化产品设计、用户需求响应方面具有显著优势，在上海的平均出租率达到90%以上，受到年轻人欢迎，其提供的社群活动也是吸引租户的重要因素。

在教育、医养等公共服务痛点上，上海万科提供了市场化的解决方案。教育品牌“德英乐”可以覆盖K-12全学龄、全品类。在学制上，即将覆盖从幼儿园到中小学到高中全学龄阶段；体系上，既有公办也有民办；业务类型上，包括全日制幼儿园、中小学和高中以及非全日制的兴趣班、暑期班、夏令营等多种形式的素质教育体系。目前，上海万科已经参与了13所学校的教育教学管理。发展逐步成熟的闵行万科双语学校是一所以中英双母语、多文化融合课程为核心的学校，受到不少家长欢迎。

万科与上海地产集团、上海中医药大学共同组建混合所有制的申养公司，面向大众提供品质医养服务的定位，可为政府分担部分公共服务，又承载企业社会责任。它的四条产品线：长者公寓、照护机构、社区为老服务中心、康复护理院等在上海全部都有落地。不同产品线的服务对象、服务内容均有不同，比如社区内嵌入式的养老服务中心“智汇坊”是通过小区内万科活动中心改造，增补养老机构，为小区客户提供养老服务；而长者公寓则是集日间照料、养老公寓于一体，主要面向自理型长者。目前，申养的30多个项目与虹口、长宁、杨浦、黄浦、徐汇、静安、浦东、嘉定等区政府层面建立了紧密合作关系。

结合供给侧结构性改革，万科积极践行绿色环保、乡村振兴责任。在绿色环保方面，整个万科集团的工业化开工面积占比83.4%，其中预制率达到43.5%……累积减少能耗14.7万吨标准煤，减少36.8万吨二氧化碳排放，减少133.1万吨垃圾排放。万科强调“绿色”，在住宅工业化、绿色建筑等方面已经形成经验。一些住宅小区早在十多年前，外墙保温材料就可以达到与建筑材料同寿命。考虑到集约化土地利用，上海万科探索首个地铁上盖项目，采用了TOD??模式开发建设。住宅小区“天空之城”坐落于上海地铁17号线徐盈路站之上，是集复合住宅、商业、办公、体育公园、幼儿园等为一体的多重业态。

乡村振兴同样是未来中国农村发展的重大战略。万科围绕乡村振兴，将在江苏特色田园乡村——兴化市东罗村通过生态农业运营，提升产业价值链，同时紧抓特色风貌，以现代技术实现乡村营建改善人居，植入配套服务、旅游业态等，实现乡村的自我造血能力。