城市更新，应该以基金公司为主导

2017年11月23日，由光大安石、仲量联行、同济大学建筑设计院与网易新闻共同举办的“焕醒上海2040——城市发展研究中心”首届高峰论坛落下帷幕。

会议现场，城市发展研究中心正式成立，由光大安石携手仲量联行、同济大学建筑设计院共同成立的城市发展研究中心将在不久的未来为众人带来一系列城市发展研究作品。

在随后的媒体专访环节，光大安石首席执行官陈宏飞与光大安石投资部高级副总裁兼光大安石心项目总经理张晴共同接受了网易房产的采访。

合作最重要的是理念上的一致性

随着房地产进入存量时代，市场上出现了很多城市更新项目，也有各种不同的机构和运营商在从事这一工作，陈宏飞表示，光大安石作为资本方，在选取优质合作伙伴时，最重要的是看双方是否能在理念上达成一致。

十九大报告指出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。由此，陈宏飞认为，设计就成为了未来最需要重视的珍贵资源。“美好生活需要设计，设计的地位被从未有过地提高了。过去设计师的工作是完成图纸、加班加点、保证生产。但随着生产需求的下降，普通的设计师开始面临失业，而好的设计师，则因为人们对于美好生活的向往，衍生出的艺术、健康、社群等需求，从而变得珍贵起来。我们认为光大安石需要顺应这个时代，重视设计资源，所以我们选择了同济。而选择另一个合作伙伴仲量联行，则是因为我们需要通过为客户提供服务，适应市场的需求。那么在市场上客户喜欢什么，客户的趋势又是什么呢？仲量联行是一个专业的顾问，可以帮我们解决这些问题。”

张晴补充道：“对于一个项目来说，其实最纠结的是投资方。光大安石最强的是金融和资管方面，这也是光大安石一直以来在地产私募基金中名列前茅的核心竞争力。但我们其实还是需要去整合其他双方一起来做这件事情的，这一方面是市场，一方面是设计。”

张晴表示，目前城市更新的确是一个市场的需求，也是这几年的一个热点，如果你去关注城市更新项目的话，就会发现其实并非所有的项目都能成功，这主要是由于很多项目都还只是浮于产品端。

“光大安石首先需要考虑的是怎么把项目的内涵和文化装进去，接着再怎么把市场的需求、运营的诉求装进去，最后才能做成一个非常好的项目。所以我们需要整合更多更专业的资源，因为我们毕竟只是一个金融机构。”

张晴告诉网易房产，这一次光大安石携手仲量联行、同济大学建筑设计院成立城市发展研究中心，有一个愿想，那就是要让更多人知道，城市更新有一个必然的发展规律，也有一些诉求，而这些发展和诉求是需要好好坐下来研究和探讨的。“这块工作，其实应该是未来几百几千年都持续做的事情。”

用地产金融的方式，去理解空间和人的关系

从以往来看，传统的开发模式是先取得土地，随后在取得的土地上建造项目，最终以卖出项目的回款再继续取得土地建造新的项目。而随着整个房地产市场从增量时代进入存量时代，土地资源的紧缺，使得“城市更新”一词开始变得热门了起来。

如何选取现有的优质项目，成为了“城市更新”中最为关键的一个环节之一。

陈宏飞认为，城市更新并不是一个赚快钱的生意，关键在于能不能长期运营下去。“随着经济的逐渐成熟，财务管理逐渐成为一个主流的行业。而投到房地产的资本，则希望获得长期、稳定、安全的收益。倒过来看，在寻找项目的时候，实际上就是看这个资产通过持续不断的改造运营能不能产生长期、持续、稳定、安全的收益。”?

陈宏飞还表示，城市更新的问题剖析深了之后，其实就是对客户深入的理解。要知道怎么用服务满足用户的需求，这个服务需要什么样的空间，这个空间怎么塑造，在塑造这个空间的过程中产生的法律问题、财务问题、工程问题、装修问题、消防问题、周边邻居问题怎么解决。“这个底层的逻辑其实是一样的，为什么光大安石可以去涉猎不同的业态，选择地缘不同的城市，核心就是，我们可以理解构造空间的这个供应链和产业链，然后理解空间和人的关系，只不过我们用的是做地产金融的方式。”

“城市更新，其实开发商不是主导力量，因为开发的逻辑一定是快速周转：建好了卖。而光大安石就像陈总所说的那样，其实是从资本运作角度上来考虑问题，用地产金融的方式运作，所以其实城市更新这一块，应该是我们这种基金公司作为主导的。”张晴说，光大安石作为一个拥有央企背景的资本方，可以长期而稳定地去管理一个项目，这是其他基金公司所不具备的优势。