深圳租赁新规征求意见 住房市场迎来变局

奋斗在深圳，不买房是否也能安居？

8月28日，深圳发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（征求意见稿）（以下简称为“实施意见”）及《住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）（以下简称为“方案”）。

作为土地资源匮乏的一线城市，深圳在增加租赁住房供应方面表现出了更大的决心。包括允许空置的商业用房改建为租赁房；收储100万套城中村房统一租赁；加大各类园区的配套住房、商务公寓只租不售或限期销售用地的供应；适度提高企业自持出租的住房比例等。

深圳租赁市场的规模占比堪称国内最大，在此基础之上，规模化、规范化地发展住房租赁，正是深圳住房供应计划的重要一环。

多举措增加租赁供应

上述方案提出，自2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地除按规定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，还应按不低于规划建筑面积20%的比例建设自持租赁住房。

除福田、罗湖、盐田区外，其他行政区、新区、前海深港现代服务业合作区应于2018年6月底前至少供应一宗地块，用于全部建设自持租赁住房或商务公寓。

今年年底前，深圳将依托现有或新成立市属国有企业，筹建3-5家国有住房租赁企业。在“十三五”期间，除人才住房和保障性住房外，还将通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式收储不低于10万套房源，开展住房租赁业务。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，深圳在未来供应新增租赁住房上的力度和占比在全国应该是最大的。

对于存量房源的盘活，实施意见指出，在符合城市规划和公共配套要求的前提下，经行政主管部门同意，允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房。今年2月，广东省明确提出，允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房。

近年来，深圳4大支柱产业及7大战略性新兴产业对经济贡献已经达到80%，加上互联网改造传统产业，传统工商业对空间的需求明显下降，存量商业、办公的功能也需随产业升级而调整。

今年1月，深圳宝安区发布《坚决整治厂房改公寓等违法行为分类处置工作细则》，几乎叫停了区内的厂房改公寓行为，长租公寓的发展也一度受阻。

此次深圳允许“商改租”，有业内人士指出，“商业用房”包不包括工业厂房还有待细则的进一步解释，但这一政策或许为日后厂房改造松绑做了铺垫。

对于当下热议的“租售同权”，深圳并未直接提及这一说法。但深圳市发布的实施意见政策解读明确指出，深圳租房人群还不能享受与买房人群同等公共配套服务，特别是同等接受义务教育的权利，降低了租赁的吸引力。深圳将借助于租赁立法，各相关部门要落实租赁一定年限可享有配套公共服务的权利。

收储100万套城中村房屋

截至2015年底，深圳常住居民的家庭住房自有率仅为34%，远低于北上广及全国水平。

租赁已经长期成为解决深圳住房问题的主要方式，其中以城中村为主的住房租赁又是重要的组成部分。根据2013年的住房调查，深圳原村民集体经济组织自建、合建房共有33.44万栋，约650万套间。官方资料显示，城中村租赁住房约占深圳总租赁住房70%，但普遍存在卫生条件差、消防安全不合格、物业管理普遍缺失、“打隔断”和“二房东”等问题。

此次深圳鼓励住房租赁发展的意见中，备受关注的一点便是对城中村住房的统一规范、管理。

上述方案提出，深圳将引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁。具体而言，在“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。

在此之前，深圳蓬勃发展的长租公寓的一部分房源正是来自于城中村房屋的改造。长租公寓租赁平台合屋创始人罗凤鸣告诉21世纪经济报道记者，政府在引导居住消费升级的趋势，这一政策将利好深圳的长租公寓。

罗凤鸣认为，此前长租公寓的改造更多只是体现在装修上，而且相对体量小，比较零散，并未从根本上改变房屋的性质。现在政府鼓励和支持，租客也将享受到更丰富的公共服务配套。

深圳在政策解读中提出，允许产权手续不完善但经济利益关系已经理顺的各类建筑，在符合规划、安全、环保政策的前提下，用于住房租赁经营并纳入住房租赁备案管理。以备案为依据，城中村租赁住房将享受与普通商品租赁住房同等的公共配套服务，给予办理居住证明、子女上学等，政府增加城中村周边公共配套规划与供应。

仅从数量上来看，100万套城中村房屋本身并未带来太多租赁房的增量，但对其租赁关系的认定，意味着将有大量合法的租赁住房进入市场。咚咚找房高级研究员摩天认为，这将有利于使未来的租金处于平稳的阶段，对房价也会有一定的抑制作用。

土流网创始人伍勇告诉21世纪经济报道记者，租赁住房供应结构的变化，将使得管理更加规范有序，但规范的资金成本或将成为实际操作过程中的一个难题。