三种方法，学会一个就能做好产业地产

随着国家脱虚入实政策的有序推进，产业地产成为各类资本哄抢的香饽饽，各类资本均不遗余力的通过各种方式切入产业地产领域，力争占领行业高地，抢夺行业话语权。

产业地产是个需要巨大资金沉淀的行业，真的所有企业都能够承受其重，而不会积重难返？答案是否定的。未来各企业势必采用新方法玩转产业地产，轻资产就是不二之选。

做产业地产需沉淀的资金过多，于多数企业而言是“不可承受之重”。当前产城生态运营商由“重”转“轻”已蔚然成风。

总体而言，产业地产的轻资产主要有三种方式：合作开发、运营（服务）输出、借力基金，各种方式均有自身优势特点。

表：产业地产轻资产的方式

（1）合作开发

合作开发是实现风险共担、扩大业务规模的最直接、最有效方式，产业地产操作复杂，操盘风险大，回报周期比商业地产更长，资金需求量极大，一旦资金不足，所有的努力都将白费，因此可与资金方合作，获得资金支持。

产业地产的逻辑不同于地产，若以做地产的思维做产业，本质上还是培育地产业务，不益于培育新的利润增长极。因此对新进产业地产领域的地产商来说，与产业地产实力较强的企业合作，相当于买了份保险，地产商不仅可学习产业地产开发运营经验，还提高了产业地产成功的概率。

2016年9月2日，保利地产与亿达中国签署战略合作协议，双方将在广东、福建、湖南等区域合作打造商务园区运营、房地产综合开发等大型项目，保利地产的央企背景可带来资金、土地资源的优势，而亿达中国的产业地产运营实力雄厚，此次合作无疑是强强联合。

表：产城生态运营商合作案例

（2）运营（服务）输出

运营服务输出属于园区价值的横向延伸，是产业地产的盈利点之一。同时，因产业地产的区域性特征，某种定位的产业地产项目可能面临复制难的问题，因此，运营（服务）输出便成为企业规模扩张的有佳途径之一。

当前，产业地产领域已不乏通过运营（服务）输出实现收入增长、规模扩张的案例，如亿达中国、天安数码城、联东集团等。截止2016年年底，亿达中国主要通过销售代理、招商及运营的模式向外进行管理（服务）输出，共托管项目22个，包括长沙梅溪湖创新中心，苏州昆山财智科技园等，总计签约运营面积约236万平米，商务园运营管理服务收入约为5275万元，较2015年全年同比增长107%。

表：亿达中国代管项目列表（截止到2016年12月31日）（万平米）

佳兆业在产业地产领域进行了轻资产模式的探索，2017年其在产业地产领域频频露脸，继签约了苏州木渎智慧产业园区项目后，又签约了承德力海企业港大数据产业园，佳兆业拟通过轻资产方式介入，为力海企业港大数据产业园项目提供前期产业定位、空间规划设计、后期招商运营，以及企业外包管理等综合服务。

（3）借力基金

对于产城生态运营商而言，可以采用基金并购的方式，扩大自身“产业版图”，实现业绩、规模和运营的多方平衡。

每种重资产的运营都该对应一种退出路径。在产业地产项目成熟时，可考虑使用基金方式实现轻资产操作，即将高周转的物业开发保留在资产负债表中，而慢周转但收益稳定的物业持有部分分离出来，植入产业地产基金，一方面提高了企业的资金周转速度，推动规模化进程，另一方面还可以通过基金提成来获得优质物业的长期受益。

普洛斯是物流地产基金的常客，通过杠杆式操作，提前兑现了物流地产的收益，并将资金投入到下个项目的开发，使得普洛斯的规模如滚雪球似的扩大。2017年7月14日，中国财团以116亿美元成功收购普洛斯，其中万科占股比例21.4%，万科此次的大手笔收购普洛斯，是万科城市配套服务商的重要举措，有利于万科完善物流地产布局，实现产业地产业务规模的快速扩张，更重要的是为以后的轻资产运营奠定基础，万科可借助普洛斯成熟的产业地产基金运作能力将成熟项目变现，助推企业实现杠杆式跨越式发展。

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