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实施"三全战略、五圆模型" 阳光城"决战下半场"

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8月24日,阳光城集团股份有限公司正式对外发布了2017年半年度报告,该报告显示,公司资产规模大幅增加,合并报表总资产1804.55亿元,同比增加49.84%;净资产达到242.68亿元,同比增长了28.24%。经营方面,上半年实现营收75.25亿元,同比增长83.88%,归属于上市公司股东净利润达3.28亿元,同比增长91.82%。

值得关注的是,在土地储备方面,2017年上半年通过公开招拍挂、并购等多种方式获取64个地块,计容建筑面积达到721.73万平方米。作为阳光城主要的扩张手段之一,公司通过合作并购共收获52个项目,计容建筑面积达552.44万平米,平均楼面价3829.63元/平米,成本较招拍挂有显著下降,预留了一定的利润空间。

当天下午举办的阳光城集团2017年媒体沟通会上,自6月起加入阳光城的地产界风云人物朱荣斌,携手其老搭档吴建斌,一同出现在了媒体的视线之中,而这也是他们在加入阳光城集团之后的首次同框亮相。

实施三全战略、五圆模型 阳光城决战下半场(上图为:阳光控股董事,阳光城集团执行董事长朱荣斌)

实施三全战略、五圆模型 阳光城决战下半场(左:阳光城集团执行董事长 朱荣斌;右:阳光城执行副总裁 吴建斌)

针对上半年阳光城的业绩表现,朱荣斌这样评价道:“阳光城在一直保持快速发展的基础上,实现了这样的业绩,确实不易。”但对于他来说,真正的战场则是在下半年。一个月前,他在阳光城第一次的高管会上,做了一个“决战下半场”的报告。对45岁的他而言,阳光城是他职业的后半段;房地产行业在经历了过去二十多年的发展,不管是市场环境还是企业自身的发展模式都发生了很多的变化,在集中度越来越高的地产业,企业间的竞争也正式进入了下半场。眼下,朱荣斌最急迫的任务便是在整顿好公司新的管理团队后,带领阳光城迈向千亿级规模。

人才上的“双赢制度”

那么,阳光城究竟会如何完成这样的目标呢?朱荣斌走出的第一步,便是阳光城的“人”的管理。阳光城还有意识地招募来自各方的精英,对年轻的员工大胆的使用,并尽快推到管理岗位。同时,借鉴同行的经验,阳光城在原有的激励机制的基础上,推出了“合作共赢,阳光共赢”的双赢制度。双赢制度类似于万科最早推出的合伙人制度以及碧桂园的双享制,根据阳光城企业的实际情况,做了部分的调整与优化。

吴建斌表示:“第一方面的优化体现在法律结构上,不管是来自区域的员工,还是集团总部的员工,都能真真正正参与项目,并做到确权。第二,退出机制优化了。当项目现金流为正,马上可以回本。员工可以选择留下自己的钱,也可以继续投入下一个项目之中。”

跟投方面,则分两种情况:一种是强制跟投,一种是自愿跟投。管理岗位、区域总、营销总等级别的员工需要执行强制跟投,而且规定了跟投金额的门槛。而对于基层员工,则采取自愿跟投的方式。

发展上的“三全战略”

在投资土地的策略上,朱荣斌则分享了阳光城的“三全战略”。首先做的第一“全”便是全地域发展,通过以3+1+X为根据地,并向周边城市进行辐射。例如围绕上海,在周边逐步启动嘉兴、余姚等二三线的城市辐射圈。

其次,第二“全”:实施“全方式拿地”。除了招拍挂、一级整理、三旧改造、特色小镇,阳光城还将朝着产业地产进军,跟随产业的引导,产城融合获取土地。与北京电影学院、常州市天宁区人民政府共同合作的“北影阳光影视城”项目的正式签约便是他们在产城融合方向上迈出的一大步。据了解,本项目是阳光城集团新城镇开发战略实施过程中的首个电影小镇项目,项目初步定位为“北影阳光的智慧结晶、生态文明的再生再现、环球影城的迷你新版”,未来将发展成为集大型影视城、影视教育培训、国际化社区、城市综合体等多元业态为一体的“常州新名片”。

第三“全”指的则是全业态发展,不管是在住宅的开发销售、产业地产与园区管理,还是经营性物业运营,各种业态都会积极参与并且推进。

资金上的“结构优化”

在财务方面,阳光城将采取各种创新的管理方式与融资方式,迅速地调整企业的资产结构,加强供应链金融的开展与产业基金的落实。另一方面,汇聚阳光控股的各方面资源,确保集中精力,优先支持并助推阳光城地产业务的发展。

而对于外界较为关注半年报中负债率以及毛利率的问题,吴建斌则这样解释道:“负债率方面,主要由于之前购买的地都偏中长期,导致负债总量增加。而毛利率方面,主要由于上半年结算的少,所以导致了毛利率的降低。之后将通过入手一些短平快的土地,来完善目前阳光城的土地储备结构,调整之后的财务结构自然会得到优化。”

实施三全战略、五圆模型 阳光城决战下半场(阳光城快速发展战略:五圆模型)

最后,朱荣斌总结了阳光城快速发展的战略——五圆模型,结合人才上的双赢制度、土储上的三全战略以及资金上的结构优化这三个圆的基础上,形成良好的运营管理体系,夯实基础开发能力,实现三升一降(提升规模、提升速度、提升品质并降低成本)。而第五个圆,则代表着“人等地,地等钱,钱催人”的闭环。只要市场允许,资金允许,阳光城会积极拿地,扩大储备。当土地的开发规模越大,双赢制度下,员工就能够得到可观的收益,团队在投资拿地、开发管理上保持着十二分的热情。未来,通过这样的良性循环,真正实现阳光城的快速发展。

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