Savills:二季度全市服务式公寓租金环比上涨1.5%

上海甲级写字楼市场

2017年第二季度，核心商务区迎来四个写字楼项目入市，季度新增供应33.9万平方米，将全市核心商务区甲级写字楼存量推至776万平方米。

- 兴业太古汇T2，静安

- 外滩国际金融中心（南板块S1），黄浦

- 金光白玉兰广场，虹口

- 凯德星贸，静安（原闸北）

新增供应导致本季度核心商务区甲级写字楼空置率小幅上升至10.7%，环比上升1.7个百分点，同比上升3.3个百分点。

受浦西项目租金上涨的带动，本季度核心商务区甲级写字楼平均租金环比小幅上涨0.5%，同比上涨3.4%，达到每平方米每天人民币9.0元。

二季度，非核心商务区共计六个新项目入市，带来近36.8万平方米新增供应，至此，全市非核心商务区甲级写字楼存量达到294万平方米。

- 中建广场，浦东

- 宝钢集团世博项目，浦东

- 星光耀广场，普陀

- 传富虹桥项目，闵行

- 隆视广场，闵行

- 宝创虹桥项目，闵行

受新增供应影响，本季度非核心商务区写字楼市场空置率达到27.9%，环比上升7.0个百分点；平均租金环比上涨3.4%，达到每平方米每天人民币5.9元。

展望

2017年下半年，核心商务区预计将有近58.4万平方米新增供应入市，其中70%面积位于浦东。

随着各新兴大型规划区域的建设发展，上海写字楼市场的外扩趋势日益明显。

由于供应增多，加之7-8月份办公租赁市场淡季的趋近，一些老项目业主考虑下调租金以争取租户，同时新项目业主为吸引优质租户而提供租金优惠，因此预计写字楼项目租金或面临下行压力。

5月份，上海发布33条新政以进一步扩大开放、吸引外资，上海正率先建立同国际投资和贸易通行规则相衔接的制度体系，率先形成法治化、国际化、便利化的营商环境。

上海零售市场

2017年前五个月，上海零售总额同比上升8.2%，增速较去年同期上升0.4个百分点。

第二季度共四个新项目入市，带来349,740平方米新增供应

– 兴业太古汇，静安

– 怡丰城，闵行

– 长宁来福士广场，长宁

– King 88广场，静安

核心及非核心商圈购物中心首层租金均环比上涨0.2%，分别至每平方米每天人民币50.2元及16.6元。

由于新项目预租率较高，同时近两年入市的10万平方米以上大体量项目持续提升入驻水平，全市空置率在第二季度末环比继续下降0.5个百分点至8.0%。其中核心商圈维持不变，为6.3%，非核心商圈环比下降0.6个百分点至8.7%

作为全市购物中心整体占比最大的租户类型，餐饮品牌本季度仍维持良好扩张态势。其中中餐占新租餐厅面积72%。

展望

核心商圈约有30万平方米商业项目正处于改造中，并将于2018年起重新入市，进而有望重新激活市中心商业租赁需求。

预计下半年将有120万平方米新增零售面积入市，但其中30%或将延期。

上海住宅租赁市场

第二季度，两个全新服务式公寓项目入市：尚臻徐汇服务式公寓和静安瑞吉公寓，共计为市场增加174套租赁单元。

本季度，全市服务式公寓租金环比上涨1.5%至人民币每平方米每月233.9元；小业主公寓租金环比加速上涨3.3%，达人民币每平方米每月186.8元。季内，别墅租金稳中有升，环比上涨1.0%至人民币每平方米每月156.8元。

本季度，各细分市场（服务式公寓、小业主公寓及别墅）空置率均有所上升。一些项目由于采取以价换量，因而录得良好入住表现。

展望

预计下半年将有两个全新服务式公寓项目入市，即尚臻金桥服务式公寓（102套）和嘉佩乐酒店公寓（40套）。

预计将有更多中端或主打大众市场的公寓租赁服务商进入市场，从而使区域市场竞争更趋激烈。

近期上海新推的纯居住租赁用地，意味着未来将有更多开发商自持型的出租项目，尤其是位于新兴区域。同时，这类性质地块的推出亦对开发商的运营能力提出更高要求，而非仅仅销售策略。

上海住宅销售市场

一手商品住宅市场

二季度，上海新建商品住宅新增供应累计约160万平方米，环比上升61%，同比下降50.6%。

本季度，一手商品住宅成交环比上升38.8%，共计约210万平方米。

本季度一手商品住宅成交均价再创新高，达到每平方米人民币47,600元，环比微涨0.4%。

一手高端公寓市场

二季度，一手高端公寓供应面积仅5.7万平方米，均为现有项目的新一期/新批次。无全新项目入市。

二季度，一手高端公寓成交量环比上涨13.0%，共计约17.2万平方米。

本季度，一手高端公寓价格指数环比继续上涨2.2%，均价达到每平方米人民币106,900元。

住宅用地市场

-   一季度，上海宅地市场无住宅性质的地块成交。由于上海政府越来越推崇租赁用地，未来宅地拍卖将注重租赁市场的开发。

新政

四月份，上海土管局出台土地“招挂复合”政策。通过资格审查后，评标采用100分制， 每块地筛选出不超过三家房企竞拍。通过网上竞标、每家房企只有一次出价机会，使交易更加透明化以及减少高溢价土地产生几率。

新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售, 对涉嫌违规的房地产企业，一经查实，一律暂停网签，降低直至取消房地产开发企业资质，并列入行业信用管理“黑名单”。

为确保交易真实，存量房合同网签备案时，网上操作系统将增加身份信息核验环节。

展望

五月份发布上海发布 “类住宅” 整顿并停止审批公寓式办公项目显示出政府为了更好的落实政策而整治市场的决心。

高端市场持续供不应求，价格应仍处高位，比起整体市场供应增长趋势，。

近期全国及上海首套房利率同时上涨虽无立即对市场产生效果，但若住宅市场信贷持续收紧，对市场的影响将逐步显现。

土地“招挂复合”新政将同时考验开发商资金链以及开发优质项目的实力，从而缩小房产商竞争范围。一些开发商将目标转向投资三四线市场，或通过并购现有项目的方式寻求发展。

上海投资市场

第二季度投资市场共达成八宗主要交易，总金额135亿人民币，2017年上半年的总成交量是2016年上半年的两倍。

写字楼仍然是这一季度的成交主力，占总成交额66%，5笔写字楼成交意图预计均以投资为目的。

为了增加在中国一线城市写字楼的投资布局，国际开发商和投资者重新在上海投资市场中保持活跃的态度，本季度完成总成交量76%的交易，标的集中为非核心、提供增值可能的物业。

市场仍然存在收购商场以及酒店用以改造的投资兴趣，然而符合投资目的的投资机会有限。

在提高对开发商境内发行债券的要求之后，国家发改委从四月起通过不批准境外发债配额也进一步阻断了开发商境外发行债券的渠道。

展望

土地供应有限、土拍成交价格不断上涨，开发商将会继续在存量市场上寻找投资机会，2017年下半年交易市场预计将会保持活跃。

面对市场总体回报率不断下行，凭借对于上海新兴写字楼市场发展保持的信心，投资者将会继续寻找该类市场中能提供增值机会的投资标的。

境内开发商发行债券要求提高将继续影响到中小型开发商的融资，因此市场预计会出现一系列大开发商兼并小开发商的整合。