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仲量联行2017年第二季度上海房地产市场回顾

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供应压力下办公楼租金仍保持平稳;境外投资者在上海投资活跃度增强   

2017年7月06日,上海——新兴中央商务区的办公租赁需求持续旺盛,租金表现优于中央商务区。仲量联行华东区董事总经理吴允燊表示:“投资者对上海办公楼市场的兴趣保持强劲,我们看到投资者的类型也日趋多元化。”住宅市场方面,尽管政府仍然维持紧缩的楼市政策,但较低的库存及有限的新供应使得房屋价格保持平稳。零售市场租金持续上个季度的上涨趋势,主要得益于有经验的运营商基于销售反弹而提高租金。物流市场空置率回落至个位数,得益于春节过后需求回升而带来的强劲租赁表现。

办公楼

充足的可供租赁面积释放了升级与整合的租赁需求2017年第二季度,中央商务区办公楼净吸纳量达到近100,000平方米。需求主要来自于内资金融服务业、专业服务业、零售以及TMT等行业。仲量联行上海商业部总监张静指出: “中央商务区内许多制造贸易类公司仍在积极地寻找向非中央商务区一些高性价比办公楼搬迁的机会。” 同时,来自乙级办公楼内租户的升级需求也是新建项目租赁需求的动力来源。

二季度中央商务区办公楼新增供应放缓。中央商务区本季度新增供应仅为101,900平方米,环比下降80%。国贸汇和中海国际中心分别于本季度竣工。中央商务区空置率环比微降0.1个百分点,至12.4%。非中央商务区内共有10个新项目竣工,总建筑面积约504,000平方米。尽管非中央商务区供应量较大,空置率环比仅增3.2个百分点,至25.7%。

成熟物业受到新增供应压力,租金持平。虽然租赁市场保持活跃,但一些中央商务区内的成熟物业由于受到了新增供应的竞争压力,在租金上持保守态度。本季度,中央商务区办公楼租金持平;强劲需求推动非中央商务区办公楼租金环比增长0.8%。

销售型办公楼

有限的供应推动价格上涨。本季度销售型优质办公楼市场没有新增供应。供应的短缺限制了销售量表现,二季度销售总量为131,330平方米,环比下降32%。但购买需求仍然旺盛。除了以自用和投资为目的的大型企业买家外,拥有稳定现金流的现有租户也有意向购买物业。强烈的需求和有限的供应将价格推升至44,614元每平方米,同比上涨2.3%。我们预计未来中央商务区旺盛的需求和有限的供应会对非中央商务区产生溢出需求。在非中央商务区大量新增供应以及潜在趋紧的金融政策影响下,未来12个月销售型办公楼价格增长将会放缓。

产业园区

多元化需求驱动第二季度核心产业园区市场净吸纳量。稳定的租赁需求继续推动全市租金增长,第二季度环比上涨1.0%。需求方面,园区的租户组合也更趋多样化:建筑设计类、影视制作类以及高新制造类企业在本季度非常活跃。核心园区的高品质项目受到格外青睐,例如漕河泾的科汇大厦、科技绿洲和总部园三期;张江的凯瑞大厦和星创科技广场均录得大面积租户的成交。

与此同时,受益于强劲的租赁需求,核心园区内的高品质及优质地段项目备受机构投资者的追捧。产业园区投资市场持续保持活跃。漕河泾在2017第二季度录得两宗整栋交易:H88越虹广场及凯科国际大厦。

投资

2017年第二季度交易量达到194亿元,环比下降2.8%,同比上升47.2%。在资产投资的类别上,办公物业仍是本季度主要的投资对象,投资总额达到179亿元,占92.1%。零售和物流市场投资额分别为6亿元和4亿元,各占投资总额的3.1%和2.1%。

2017年上半年,中国投资总额同比上涨53.0%,为854亿元,上海占全国投资市场交易总额的46.1%。

尽管价格居高不下,物业交易量减少,投资者对上海大宗交易市场仍持乐观态度。仲量联行上海及华东区投资部总监邵律表示:“2016年第四季度的投资高峰之后,市场上可售优质物业减少,是2017年第二季度大宗交易市场交易量下降的一个主要原因。另外,业主强硬的价格策略致使买家可获得的折扣有限,从而延长了潜在交易的谈判进程。”

境外投资者在上海投资活跃度增强。本季度有两笔境外买家的大宗交易:凯德在五月以26.4亿元的价格购买了国正中心;吉宝置业与另一名境外投资者在六月以35.7亿元的价格购买了SOHO虹口。

仲量联行本季度促成一笔大宗交易。2017年第二季度,仲量联行促成了位于漕河泾的H88越虹广场的整栋交易。该栋总建筑面积为55,879平方米的买家是一个内资机构。

住宅

整体市场供应增加,但高端住宅推盘依然有限。在整体市场,开发商加速推盘,导致本季度新增供应环比上涨47%。然而,政府对高端项目预售证的严格控制导致本季度仅有仁恒公园世纪和浦东星河湾两个项目获得新的预售证,共推出256套高端公寓。

由于新增供应有限,高端住宅成交受限。继一季度销售低迷后,二季度整体市场供应量有所增加导致成交量略有上升。因此,本季度整体市场成交量环比上涨38%,但相比去年同期仍下跌36%。在高端住宅市场,尽管改善型需求依然强劲,有限的新增供应限制了成交量。因此,本季度仅有498套高端住宅成交,环比下跌9%。在租赁市场,本季度租赁需求略有增长。

开发商依然维持价格稳定。尽管成交量处于低位,由于新增供给有限且库存较少,高端住宅价格基本保持稳定。本季度高端住宅平均价格环比上涨0.7%。租赁需求的增强导致本季度租金环比小幅上涨0.7%。

预计限制“类住宅”销售的新政将利好传统住宅市场。上海当局于5月颁布了关于限制销售“类住宅”的新政。仲量联行上海项目销售总监周静表示,“我们预计就中长期而言,限售新政将迫使部分需求回归传统住宅产权的租赁和销售市场。”就短期而言,持续的紧缩政策意味着高端住宅成交量将在2017下半年继续处于低位。然而,由于未来新增供应有限,预计开发商将保持价格稳定。由于租赁需求增强,未来租金将略有上涨。

零售地产

鉴于零售景气度的改善,运动服饰类和国内品牌保持活跃。国际运动服饰和休闲服饰品牌在上海继续扩张,同时国内时尚设计师也继续向非核心区域的重点物业扩张。仲量联行中国区零售地产部总监豪建思(James Hawkey)表示:“本季度市场情况进一步改善,许多品牌在中国的销售额经过2016年的疲软时期后开始反弹。”迎合大众市场的餐饮连锁品牌例如主题面馆等持续扩张,实惠的价格、快速的翻桌率以及通过手机应用提供外卖服务使此类餐饮品牌越来越受欢迎。核心区域部分表现欠佳的传统零售商将部分空间改造为联合办公和会议中心。

四个项目开业,总建筑面积达36.8万平方米。在竞争激烈的南京西路商圈,香港兴业中心太古汇开业。面对来自长宁龙之梦的激烈竞争,长宁来福士在中山公园商圈开业。多次延期后,以餐饮为主的上海中心大厦商场开业。受到核心区域新开商场空置率高于市场平均水平的影响,以及陆家嘴和南京西路商圈多个现有项目重新定位,核心区域空置率上升至10.3%。在非核心区域,怡丰城为闵行周边的居民增添了一站式购物的新选择。由于花木和虹口的入驻率小幅上升,非核心区域空置率下降至9.7%。
租金增长继续温和反弹。在核心区域,购物中心首层租金同比上涨3.2%(环比2.1%)至52.6元每平方米每天。非核心区域的租金同比上涨4.2%(环比1.8%)至21.1元每平方米每天。增幅主要源于淮海路和花木商圈内,由经验丰富的运营商经营的商场表现卓越。

物流

2017年第二季度净吸纳比上季度显著增长。经历了第一季度的负吸纳,物流市场第二季度表现强劲,总吸纳量达到170,000平方米。仲量联行中国工业部总监司徒艺表示: “这一现象证明了我们上一季度的预测,即一季度的大量租赁咨询预示着二季度的强租赁吸纳量。”其中第一季度新竣工的项目在本季度均有租赁成交, 第三方物流和电商公司依旧领跑物流市场需求方。上海西区的成熟市场空置面积稀缺使得租赁需求转向上海东区和新兴市场,如宝山、奉贤和临港地区本季度均有大面积租赁。

强劲需求和缺乏供给导致空置率下降。第二季度无新项目入市,非保税物流存量总计5,100,000平方米,且本年度下半年预期不会有新增供给。由于供应有限而需求持续增长,上海整体非保税物流市场空置率下降三个百分点到9.1%。其中,由于领盛枫泾项目租赁过半,使新兴市场金山的平均空置率由56%下降到28%。 成熟市场的上海西区空置率依旧接近零,只有少量面积可供租赁。

本季度租金持续增长。非保税物流市场平均每平米日租金同比增长0.5%至1.31元,速度较上个季度有所加快。由于供给减少而需求不减,可租赁面积有限,业主较上一季度有更多提升租金的空间。

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