上半年大型房企年度目标完成率仅59%

（原标题：上半年大型房企年度目标完成率59% 中小房企业绩呈萎缩趋势）

尽管今年3月以来，国家出台了“史上最严楼市调控”，调控政策效应持续发酵，各方面监测的大多数行业数据指标处在下行通道，但是，今年上半年，大多数大型品牌房企保持了2016年的高能势头，业绩增长迅猛，市场份额不断扩大。与之形成鲜明对比的是，很多中小房企的销售业绩则呈现一定萎缩倾向。在此情况下，行业集中度正继续提升，再现强者恒强的行业铁律。

根据日前克而瑞研究中心发布的《2017年上半年中国房地产企业销售TOP200》，不管是从销售金额还是从销售面积来看，大型品牌房企业绩普遍有较大幅度增长。从销售金额看，房企前10强、30强的上榜门槛分别大幅增长40%至702亿元和增长78%至309亿元。从销售面积看，前10强、20强、30强的入围门槛均猛增近50%。

与此形成鲜明对比，前200强房企今年上半年的销售金额入围门槛为20亿元，与去年持平，面积门槛为13万方，比去年同期减少2万方。这都显示出，在大多数大型品牌房企业绩较大幅度增长的同时，中小房企业绩增长停滞，甚至有逐渐萎缩的倾向。这也表明，在楼市调控背景下，大型房企抵御市场风险和变化的能力更强，而中小房企则受到了更大的影响。

上半年，行业的集中度进一步提升。从销售金额看，前10强房企的市场份额占比达26.6%，前100强房企的市场占比达58.1%。以销售面积计算，前10强的市场份额占比达到15.8%，前100强的市场占比达到33.2%。

龙头房企的位次争夺尤显激烈。碧桂园上半年以2842.2亿元业绩名列销售排行榜榜首，万科、恒大分列榜眼和探花。但恒大以2291.6亿元居于权益榜首位，碧桂园、万科分别分列二三位。销售面积前三甲的排名与权益排行相同，其中，位居首位的恒大销售面积达到2385.8万方。房企前三名的争夺形势犬牙交错，并与其他前10强的房企拉开了较大距离，已经形成龙头房企的第一集团。

值得注意的是，一些过去排名相对靠后的房企今年上半年的业绩排名位次上升不少。鲁能集团上半年销售金额达507亿元，排行第15名，其销售面积和权益金额排行则更加靠前，分列14名和12名。中梁地产上半年则以354.7亿元的销售金额爬升到排行榜的第26位。

克而瑞数据显示，在已公布2017年度销售目标的品牌房企中，大部分房企上半年已完成过半业绩任务，平均年度目标完成率达59%，显示出尽管上半年调控形势严峻，大型品牌房企的销售业绩并未受到过多影响。

从前三强的业绩及半年销售过千亿房企数量达至7家的情况看，如简单以上半年的销售金额推算，2017年末出现突破4千亿元的房企当属大概率事件，年末千亿元房企阵容也有望继续扩大。

为什么在上半年出台史上最严调控的形势下，大型品牌房企的销售业绩不但没有停滞、减少，反而继续大幅增长，并实现了较高的年度业绩目标完成率呢？

克而瑞北京机构高级分析师崔秀程表示，这一轮调控的套路并不是一刀切，而是因城施策，过热的区域如一线城市、重点二线城市就力度大些，库存较大的区域如三四线城市就力度小些，甚至鼓励房地产市场发展。这就造成了不同产品成交结构的房企，有不同的成交业绩。以碧桂园为例，碧桂园的打法是典型的农村包围城市，那就意味着其成交业绩并不依赖于之前楼市火热的一二线城市，而是力度相对较小的一线周边城市。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示：2013年以来，楼市出现以城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化为特征的“四大分化”；从当时情况看，全国9万多家房企，90%会退出地产江湖，全国将只剩8千家左右的房企。但从目前来看，市场集中的速度正在加快，集中的程度会更高，楼市很可能只需要两三千家房企就够了。

为什么这么说呢？去年底，前三强房企的销售总额为1.05万亿元，4-9名的销售总额为1.05万亿元，10-23名的销售总额也为1.05万亿元。前23强的销售额合计占比达26.8%。因此，可以预判，只要这些房企保持25%的年均增长速度，到2020年，他们的市场份额就能达到50%，这对行业来说将是非常恐怖的。而过去几年，他们的业绩平均增速为34%，今年1-5月，他们的市场份额已达到39.9%。这些正是马太效应发挥作用的表现。

严厉的调控加剧了中小房企的生存困境，却为大型房企的进一步发展壮大和提高市场占有率打开了市场机会。加上地价高企，大多数中小房企受规模、品牌、人才等方面的限制，弱者恒弱，无法与大型房企竞争，难逃被并购或淘汰出局的命运。

不过，严厉调控下的市场风险，也不能不让大型开发商时刻仍保持着冷静的头脑。正如融创中国董事会主席孙宏斌在5月年度股东周年大会上所强调，第一，一定把风险控制住，风险控制就是对地价的控制；第二，有目的地关注并购，特别合适的并购机会要抓住。“今年买地并不是我们第一任务，把销售做好，将土地资源变现才是我们的第一任务。买地这一块主要看价格和价值，合适了多买一点，不合适少买一点，风险控制住。”“对我们来说，挺简单的一件事，就是多卖点房子，然后地买便宜一点。”