北京二手商住房市场"休眠" 张大伟:价格会下跌30%

（原标题：北京二手商住房市场“休眠”中介停止挂售投资客抛售更难了）

“3·26”商住限购政策的第二天，《证券日报》走访了链家、我爱我家等多家北京大型中介门店调查发现，原本用来张贴房源信息的玻璃窗全部空白一片，以往常见的门店门口像摆广告一样昭示房源信息的各种“用具”都不见了，以往都散落在外的经纪人骑的摩托车在店门口停了一片，围在一起的经纪人都在聊天。

“最近没生意呀。”一位经纪人向本报记者表示，“3·17”新政以来，只有刚需还来问问情况，原打算换房的人全部“熄火”，即使算上之前还有购买二套房能力的换房客户的交易还在进行，全店最近都没有几单交易。“3·26”商住限购政策出来后，商住房源更是全部下线，现在全集团都不接受业主登记挂单销售，投资客想买卖商住房，估计要等等了，即使抛售，渠道也被堵了。

值得一提的是，记者身边的李女士（化名）就陷入了“砸”在手里的焦虑中。

投资客抛售无门

昨天，《证券日报》记者身边一位朋友（李女士）打来电话，询问名下的商住房是不是要”砸“手里了。

李女士名下有两套房，均在郊区，一套是70年产权小户型，自己居住，另一套是商住房，目前正在出租。买下商住房，原本是出于投资的考虑，同时也能以租金补贴房贷。不过，李女士今年打算换房，因为70年产权的住宅太小，两套房又相距较远，已经无法满足一家人的居住需求，就打算卖掉商住房来换大房子。不过，李女士并没有乘上这班“末班车”。

“现在商住房卖不掉了，我算了一下，即使我卖掉70年产权的房子，也没法凑足钱买我看上的房子，因为认房认贷后，再买房首付太高了，就不如不换了。”

《证券日报》记者走访了北京多家中介门店后发现，链家、我爱我家等中介确实已经不再给业主挂售二手商住房。

“二手商住市场这两天几乎等同于无交易。”某链家门店一位人士向本报记者直言，现在全集团都下线了商住房源，更不接受新商住房源的挂售，虽然存在零星人士来询问是否能买商住房的情况，但由于限购条件的制约，对于个人而言，购买商住房等同于购买70年住宅，那么还不如去购买住宅。

无独有偶，《证券日报》记者走访的多家中介门店几乎都给了记者同样的说法，即使能够挂单销售，也不见得有接盘者，毕竟，市场上以公司名义购买实际用途是住宅的商住项目本来就很少，拥有购买商住资格的个人，对于全款支付而言，70年住宅比商住更有吸引力。

不过，通州一家中介表示，可以挂售，但需要是通州区域的二手商住房源。该店一位经纪人表示，即使名下有房，也有方法可以买，只不过这样做的人可能不多。比如，注册一个皮包公司，估计只需5000元就够了，然后以公司名义购买，这样就可以了。目前来看，还没有以公司注册年限或注册资金等具体限制要求禁止购买商住房的政策，所以这一方法是可行的。不过，目前还没有接触到想这样买房的案例。

毕竟，10天内北京市第9次出台楼市调控政策，此前举措涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、学区划分……紧接着配以严格的突击检查，几乎断绝了所有炒房的可能性。

商住房市场将“休眠”

值得关注的是，由于北京限购政策已执行了近7年，此前有大量的被限人群和投资客都买了商住房，这种类住宅项目的房价水涨船高的同时，还在北京存量房和新房市场上占比逐年增加。

有公开资料显示，过去十年，北京地区成交约40万套商住类物业，现在的库存量介于7万套至9万套之间，这些项目的市场交易规模至少在2500亿元以上，这一库存量几乎创下十年来新高。

据亚豪君岳会统计数据显示，2016年以前，北京住宅市场当中商办类产品还只是补充，其成交占比基本都在30%以内，但是2016年开始与纯商住宅分庭抗礼，当年商办成交占比甚至超过纯商住宅达到59%。

对此，亚豪机构亚豪机构市场总监郭毅向记者表示，住宅价格大涨直接对购房需求产生抑制和挤压，是造成商办迅速崛起，销量反超住宅的根本原因。2016年，北京纯商住宅成交价格同比涨幅达到27%，套均总价更是由2015年的376万元上涨至571万元。纯商住宅价格的快速上涨，使得商办产品的价格优势凸显，因此成交量也随之快速攀升。

不过，随着“3·26”商住限购政策的执行，北京商住乱象也将得到整治。3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》发布，其中规定“新建商办最小分割单元不得低于500平米”、“在建商办只能销售给公司”、“二手商办销售要符合严格条件”，并且“商业银行暂停对于个人购买商办的个人购房贷款”。

郭毅认为，这一新规将未建、在建、在售，以及二手商办产品全部囊括其中，完全阻断了个人购买商办产品的渠道，对于蒸蒸日上的商办市场来说也成为一记“强击”，商办与纯商住宅两分天下的局面也将就此终结，因此对于市场成交的制约也将是直接而有效的。在商办“末班车”效应褪去之后，预计3月底以及4月份，北京商品住宅市场成交量也将快速降至冰点。

中原地产首席分析师张大伟也表示，“3·26”商住两用项目限购措施，不是简单地“认房又认贷”这种内容，而是全面改变游戏规则，使其回归商办类项目的真实用途。在过去多年的楼市发展中，商办类本身就是畸形的，大部分物业成为类居住物业。他预计，“商住两用”类物业的价格会有30%以上的跌幅，成交量下滑60%以上，可能进入休眠状态。