“热带雨林”会开启房地产新的“上半场”吗？

新一轮房地产调控在这个3月持续深入，主要表现为已限购城市的政策加码和更多城市加入限购行列。根据当前中央“房子是用来住的，不是用来炒的”这个总的指导思想和去库存的总基调，对房地产市场因城施策、一城一策的调控和引导还将成为常态。

而深入研究当前中国消费升级、产业升级需求和公共服务痛点、住房供给痛点，会发现中央对于供给侧结构性改革落在房地产领域的任务远非去库存那么单一。如何将“用来住的”房子盖得更好？如何服务居住者？如何从城市配套服务角度转变开发者角色？里面蕴含着新玩法和大机会。

实际上，从2014年房地产出现上一轮历史低谷，关于房地产进入白银时代或游戏“下半场”的论调便不断，房企也纷纷谈转型升级。但如同20多年前中国商品房市场真正开启，国民对好的居住环境和城市面貌的需求托起中国房地产的“黄金时代”一样，当前房企转型升级真正的核心仍然是需求。

从这个意义上来说，房地产行业不是进入了下半场，而是进入了又一个全新的上半场。

城市化推动者的角色转变

3月22日，在网易房产主办的“开发商的城市责任与运营”圆桌论坛上，万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海讲述了万科与上海这座城市25年共同生长的故事。

20多年前，当万科将他在上海第一个项目的售楼处建在位于上海西南七宝镇的水稻田上，吸引着骑着自行车、带着现金而来的购房者时，谁都没有想到多年后，这个区域会被纳入上海中心城区，承载全球城市核心功能。这是城市化的上海速度，也是城市发展的魅力。

彼时，和万科一起坐上上海城市化这趟高速列车的，还有日后以汤臣一品奠定豪宅市场地位的汤臣集团，浦东最终以不输曼哈顿的速度印证了汤君年先生当年的眼光。

几乎是在同一时间段，来自新加坡的仁恒置地也瞄准了上海，在陆家嘴核心区建设仁恒滨江园，至今仍是上海拥有外籍业主最多的房地产发展商之一。仁恒的董事局主席钟声坚先生，2015年在上海仍断言，中国还有太多的需求。

1998年，我国进行需求侧改革，确立商品房市场主体地位，开启了房地产的黄金时代，房企只需拿地、盖房即可，不愁卖，这一趋势甚至延续了十几年之久。

这十几年，也是中国飞速城市化的十几年。作为中国城市的主要建设者之一，房地产开发商在这一历史进程中的作用不可磨灭。当然，这一世界历史上规模最大、速度最快的城市化进程，也迅速造就了一个个如万科一样的航母级企业。

2016年，万科全年实现销售金额3647.7亿元，其中上海区域16城贡献1200亿元业绩，创下万科单一大区最高业绩。

著名企业家张瑞敏曾说，只有时代的企业，没有成功的企业。

在当前政策和市场语境下，若房地产开发企业仍将规模化的赌注押注在城市红利，而不是从城市责任角度做配套服务、做关联业务的话，其风险将是不断累积的。

房地产业本身是社会影响力极强的行业，人们甚至用居住改变中国来形容他的力量。开发商通过自己的产品改变的不仅是人们的居住形态，更包括城市的文化形态、城市的生活方式。因此，开发商当从社会价值、城市责任等诸多角度均衡自身定位。

2013年,万科集团总裁郁亮提出万科从专注住宅开发转型为城市配套服务商，如今距离这一定位的提出已经过去3年，“城市配套服务商”正在全国加速践行中。

“万科‘城市配套服务商’的转型目标即是在此认知上不断革新而来，目前上海区域的‘热带雨林’业务体系也是在此基础上应运而生”，张海说。

房地产进入供给侧改革时代

“热带雨林”是万科城市配套服务商在上海区域的系统化与个性化表达，既是万科华东16城多年来对于多元化业务的探索成果，也是对于城市配套服务商在长三角区域未来之路的憧憬和期冀。

如果没记错的话，这应该是张海第三次在公开场合阐释上海区域的“热带雨林”。

2016年底，万科上海区域第一次在松花湖提出要做地产的“热带雨林”，张海为其做过注解，热带雨林是世界上生命力最强的生态系统，它有几个特点：第一、物种复杂多样，彼此间生物链紧密关联，互相依赖、互相循环；第二，自然形成，不设定生长方向，适用于新物种意外发生和进化；第三，此消彼长，对抗力、稳定力最强，对外界变化可实现自我调节。

今年年初，张海系统阐述了万科上海区域的“热带雨林”。他强调：“通过热带雨林体系所形成的这张全景图，是万科上海区域在这两年做的实践，其核心就是包容创新和协同发展。”

“也正因为如此，我们不仅要做好‘好房子、好服务和好社区’的住宅业务，还要探索产业、拓展型业务、金融资管以及城市更新等业态。在这种情况下，公司内部业务的多元化以及业态复杂程度远超从前。”

中国的经济发展、产业发展以及消费发展已经进入一个结构性变革、产业升级具有历史性意义的新阶段，当下热议的供给侧改革正是基于这种市场发展背景提出的。中国将进入以品质需求作为导向的品质消费时代和生活方式变革时代，这对于中国房地产行业、房地产企业未来发展方向及理念，将会是一次全新的梳理和升华。

中国房地产业协会会长刘志峰曾表示，未来房地产市场面临的不再是需求不足或没有需求的问题，而是需求改变了，产品却没有变，质量和服务跟不上的问题。

实际上，不光是房地产，这一问题如今已经出现在中国大部分行业。如制造业，这几年出现的中国游客蜂拥到日本购买马桶盖事件，就是产品的更新能力跟不上需求升级的典型。

作为房企，解决客户的需求痛点，甚至适当的引领需求，这其中能量巨大。从这个意义上来说，万科上海区域的“热带雨林”或许能为房地产行业的供给侧改革提供一类范本。

“热带雨林”如何生长？

“过去五年来，万科在上海实践相当大一部分是升级，有一小部分是转型。”张海在当日的论坛上说。

这些升级和转型，实际上正逐步丰富着这个茂盛的“热带雨林”生态体系。目前，上海万科的产品线涵盖产业、商业、医养、教育、长租公寓等八大城市配套服务项目初成体系。

以2016年表现突出的上海万科产业地产为例，最新数据显示，上海万科打造的10个产业项目已然布局上海六大商务区，包括大型购物中心、服务式公寓、写字楼和企业总部园区等非住宅项目，总建筑面积逾600万平方米。主要包括三条产品线：存量改造、产业商务园和万科中心办公综合体、产城融合综合开发产品。

城市更新方面，上海延安西路1262号这栋见证了上海90多年风云变迁的历史建筑，在去年成为万科首个主城区城市更新项目。地块上现存的著名的邬达克作品孙科别墅以及其他几处上世纪二十年代的西班牙风格建筑，都是重要的历史文化遗产。

万科另一城市更新项目张江国创中心，由上海万科携手张江文控共同开发，以工业4.0为内核，通过导入张江资源、推动科技创新、提升城市体验，依托万科国际化开发运营理念，致力于成为具有全球影响力的科技创新成果策源地。

医养业务板块，在张海看来是上海万科“转型实践”的一部分。“虽然可能盈利上各有各的说法，如果不做意味着无法实现基本的养老，客户需求已经是多元化。”他说，“我们的嵌入式养老和即将发布的集中式养老，意味着一个转型”。

上海万科将他的首个嵌入式养老机构智汇坊放在了25年前进入上海的第一个项目万科城市花园，那片上海西南七宝镇当年的农田，2016年11月19日迎来了万科在上海第一个万科广场系购物中心项目——七宝万科广场的开业，标志着万科在七宝板块的25年开发形成了一个完整的节点。

目前除智汇坊项目这种嵌入式的模式之外，万科还设计了另外两种不同的养老发展模式，包括在大型社区附近建一些养老配建。通过这种方式将实现比智汇坊这类更大体量的服务中心，同时提供更多服务内容。另外，万科也在探索混合式的养老服务社区，即有一部分比例的持有部分，同时也有一部分比例对外销售。与此同时，在未来产品中还会加入社区诊断，社区医疗，把这几个集合起来，资源嫁接，共赢共生。

除了养老，上海万科在教育方面的探索也可圈可点。养老和教育，这两大问题常常直指公共服务痛点，也是最需持续投入却回报相对漫长的行业，足以体现万科做城市配套服务商的诚意。

2016年9月，上海万科第一所自办学校——万科双语学校也在上海七宝地区开学。

自此，上海万科25年深耕七宝板块，形成了包括住宅、商办、广场系购物中心、学校等在内的完整的城市居住和服务生态体系，成为城市“热带雨林”的最佳注解。

张海认为，这一方面是万科的发展过程，另外一方面也是中国城市，特别是中国大城市发展的缩影。

未来，消费者必然越来越挑剔，对住房的需求已经从人住升级到了人居。要激活与创造需求，就不得不进行服务升级，为用户打造全新的人居服务产业链。无论是科技、绿色，还是文化、养老、物流、金融等，机会恐怕更多的是留给了房企中的细分龙头和综合巨头了。

25年前，骑自行车买万科房子的是20岁的年轻人，25年后，他们形成了一个庞大的财富群体，同时也面临着更多问题需要万科作为城市配套服务商去帮助解决。

“这个过程连在一起看，确实是很有价值的”，张海说，“它符合与客户共创的趋势。”