（原标题：融创、碧桂园教你如何占领上海 住建部承认还有一块投资洼地）
随着上海土地资源的紧缺、土拍价格的拔高，越来越多的开发商开始将目光转向现有的存量市场，收购烂尾楼、服务式公寓已成为开发商的另外一种选择，随后再通过重新改造、包装后，转租为售，来获取中间的利益。
分别于去年10月开盘的融创浦建路727和11月开盘的阜兴世纪公馆前身都是出租型服务式公寓，而今年1月15号首次开盘的银亿公园壹号，项目前身更是被空置14年的烂尾楼，期间经历了规划、停工、转手等多彩“人生”。综上项目，都存在地段极佳、整购改造再出售等共性。
从资料显示，银亿公园壹号前身为丽晶博园（优惠购、楼盘相册、最新报价），2002年拿地后，2006年该项目就已经建造完好，然而这样一放置就是14年之久。
2016年1月25日，银亿房地产股份有限公司发布公告称，子公司收购上海添泰置业有限公司50%股权，成为大股东。
而在添泰置业下，拥有位于上海市浦东新区建国村929/1地块的土地使用权及该地块上的所有在建工程项目(包括电梯等附属物)，即“丽晶博园”，就这样14年烂尾才得以“重生”。
银亿公园壹号所处的世纪公园板块，上一次推出住宅地块可以追溯到十年前，查证上海市规划和国土资源管理局网站显示，目前整个世纪公园板块内已无住宅建设用地。不仅如此，放眼整个上海内环内现可出售住宅用地更是少之又少，基本每块宅地的面市都是各大开发商兵家必争之地。
业内人士认为，开发商通过一些较大型的整购，往往能获得低于一级市场土地成本的价格。在当前强劲的住宅销售市场下，即便将存量项目改造和税费成本都纳入考量，开发商依然可以获得相对可观的回报。
大鱼吃小鱼的绝处逢生 开发商找寻新出路
据2016年CREIS中指数据显示，北京、上海、广州的新房新增供应面积分别低于市场销售面积的18%、45%和31%。这实则意味着大量的新房需求转向二手房市场，使得二手房市场规模逐年扩大。然而未来一线城市土地供应仍将是有限的，二手房成交主导市场的趋势将被不断强化。
以上海为例，纵观2016年上海所有土拍，全年总拍出30块纯宅地，然而据统计大多数宅地均集中在外环和郊环间，独有1块位于中环内地处虹口凉城板块，最终成交楼板价为67409元/平方米，溢价率77.39%，预计未来保本售价可能超过12万/平方米。
项目从拿地到入市周期大概在一年左右计算，预判未来的新房供应将主要集中于上海外环和郊环间，而且就去年成交的不少地块楼板均价来看，多数直逼甚至赶超周边房价。如2016年8月17号成交的宝山区顾村镇N12-1101单元06-01地块，成交楼板价为53727元/平方米，而当时顾村板块均价不过38070元/平方米。
对现有开发商而言，不拿地意味着将退出此类城市，拿地面临的是城市供地的减少，门槛的提高和资金来源的苛刻检查。
上海目前土地市场多存在民企参与其中，但在拿地面积前十的企业中，仍有6家是央企国企，拿地面积占上海全市的3成，剩余4家为耳熟能详的大型民企，拿地面积占上海全市的2成，这就直接意味着，这10家企业拿地面积已超上海全市总供地量的一半，未来新房市场供应将更多依赖于这10家大型企业。
如高调进入上海市场的碧桂园，从2015年开始，就在上海土地市场大肆圈地，仅2016年全年新增土地储备规划建筑面积就达3714.39万平米，较2015年大幅增长87.89%。进入2017年，这股势头依然无法阻挡，又以102.72亿元的拿地总额夺得1月上市房企拿地金额TOP20榜首，共计拿地14宗，其中1宗位于上海宝山。
算上2月17号刚刚拍得的临港地块，碧桂园在上海已经连拿了9幅地块。目前在上海尚有5块宅地待开发，加上目前已有的3个住宅项目，2017年碧桂园很可能在上海有7—8个住宅销售。
然而，经查实在浦东临港碧桂园所参与的项目就占有3个，其中碧桂园浦东星是作为“星作”系列在上海的落地项目，保利铃兰公馆（优惠购、楼盘相册、最新报价）和万科金域澜湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）均占有一定市场份额。且在奉贤南桥的灏景湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）也是由中南、碧桂园、东原三大开发商联合开发。另外预计今年全新面世的碧桂园·玫瑰公馆更是被收购再开发的项目。
总的来说，通过“招拍挂”（意思是国土局公布出让公告，开发商参加竞拍，然后挂牌公告结果）已经不是最理想的拿地模式，其一资金压力太大，其二一二线城市土地供应薄弱，房企之间竞争异常激烈，所以“逼得”不少开发商开始寻找新的出路，其中就包括通过参股和收购等方式来开发建设项目。
政府发声 房企站队 市场进入存量房时代
早在2013年11月24日，住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)政策研究中心与高和资本联合发布报告《存量房时代的房地产市场研究》(以下简称“报告”)称，不论是住房市场还是商业地产市场，中国房地产市场都开始步入存量房时代，尤其是一线城市房地产市场，更已提前迈进这一阶段。
近日住房和城乡建设部部长陈政高又在2017年2月23日国新办新闻发布会上表示，推进住房租赁市场发展去库存，因为发展住房租赁市场是我们一个重要的工作任务，只有发展住房租赁市场才能实现购住并举，把现在的存量房通过企业持有、通过开发商持有，然后把它改成租赁房，不仅推动了租赁市场的发展，同时也去了库存。
据了解到，北京早在2009年开始，就进入了存量房时代，存量房的年交易量开始全面超越新房。
那么，存量房时代的来临，到底会对开发商带来什么冲击和转机呢？
资料显示，在今年初融创就以26亿元入股链家的投资，宣告进入房地产存量市场。同年1月16号京投发展股份有限公司也与链家成立合作平台公司达成合作，并且补充发布公告表示，希望通过对房屋楼龄较久，品质、配套、物业等方面都无法满足人们需求的项目进行筛选收购，收购后对项目的户型布局、供热制冷、管线等进行改造翻新，更新改造完成后，通过出租、出售等方式实现收益。
业内人士分析认为，经过数十年的城市化发展后，北上广深土地资源愈发稀缺，新房供应逐渐减少，城市已逐步进入存量房时代。未来新房市场郊区化与高端化并存，刚需与部分首改客户则被挤压至二手房市场。对于开发商而言，无地可拿和地价高企的尴尬境地仍将持续，原有的快周转模式已不适用，房地产驱动模式正向服务业转变。新时代当有新机会，一线城市周边县市、长租公寓、自住房建设、城市更新中蕴藏的投资价值依然诱人。
本文来源：网易房产
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