网易房产1月4日报道：2016年以来，上海的新房价格基本上是一路攀升，11月更是达到了4.6万/平方米，创下了历史新高。这一年，楼市调控政策也频频颁布——“沪九条”、“沪六条”、“11.28新政”都对楼市产生了深远的影响。在政策调控持续发力的情况下，去年最后一个月的上海楼市，房价大幅下跌，并稳定在了4万/平方米的关卡，同时12月的新房成交量在高供应的支持下虽有微量上升，但也没有出现翘尾效应。
（数据来源：上海中原地产）
据上海中原地产数据显示，去年12月上海新房成交面积仅64.9万平方米，环比增加7.6%，同比下滑65.6%，而这一数值也是5年来同期最低。受结构性影响，上月成交均价为40479元/平方米，环比下跌12.8%。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示：基于“11.28”政策，一方面提高首套房首付比例，另一方面恢复到“认房认贷”，二套房首付直接提高到5-7成，使得交易陷入冰冻。当前市场至少7成买家是置换客，政策直接限制交易，因为卖出房子有可能买不进房子了。而留存于市场中的买家观望情绪进一步加重，成交低迷。
从节奏来看，前三周一直在11到14万平方米/周盘整，最后一周在大量推盘的支持下，成交稍稍走高，达到19万平方米，但从绝对高度来看，还未达到正常交易量的下限。
“以价换量”外围刚需板块成交大热
上月一些刚需项目抓紧时机积极入市，导致外围区域板块的交易量普遍出现上扬态势。成交前五的板块的分别是浦东临港板块、嘉定南翔板块，松江泗泾板块、奉贤海湾板块和嘉定北部板块。
而前三名板块交易量的涨幅更是在100%以上，其中变化最大的是嘉定南翔板块，共成交37423平方米，涨幅达到了1705.26%。
同时，数据显示，这些板块3万/平方米以下的刚需项目共成交2787套，环比增加54.3%。而反观改善项目，则缩水严重，单价6万/平方米以上的改善房源成交573套，环比减少31.1%。
成交量最多的项目是浦东临港板块的“宜浩绿园”，成交面积43390平方米（505套），而成交均价只有8789元/平方米。
从供应量上来看，很多房企对明年市场持谨慎态度，不少项目抓紧抢收，数据显示，12月上海新房新增供应为74.1平方米，环比增加294.1%。卢文曦指出，从手法来看，是最常见和最能见效的“以价换量”，项目基本贴板块均价入市，有些项目甚至低于板块均价。
2017楼市展望 房价涨势宣告结束
合富房地产研究院预计，信贷手段将成为2017年调控的主要工具，整体房贷相较上年或将有所缩减；一线城市和重点城市，地方政府抑制房价、地价的政策压力持续，非重点城市将继续去库存。
易居（中国）企业集团首席执行官丁祖昱分析称，目前来看，本轮房价涨势宣告结束。未来热点城市的调控将持续从紧，并逐步向货币市场蔓延，购房需求将被抑制和延后。
卢文曦认为，中央经济工作会议上给房地产定调“房子是用来住的，不是用来炒的”。在此背景下明年政策还会维持高压，房屋去金融化或是大概率事件。从市场反馈来看，观望情绪已经相当浓厚，市场调整趋势已经确立。当前以价换量尚能激起市场共鸣，但同样手法会产生疲态，而且上海部分区域已经出现新房二手房价格倒挂，所以后续开盘的项目价格压力会更明显。
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