新政一出，楼市立刻“速冻”。不过，随着近几日预售证的放量，从已开盘或即将开盘的项目中不难看出，低价入市楼盘正逐步增多。
11月28日晚，上海公布了最新楼市新政，总结下来有2点：其一认房又认贷，其二首套房首付提高。加之今年325新政的外地户籍连续缴满5年社保或个税，且是已婚的大前提下，如今置业上海的门槛和成本又提升了几个档次。
如此“严格”的购房条件下，上海在售新房成交如何？网易房产追踪“后调控时代下的楼市成交”系列报道，关注12月申城楼市真实走向。
新政前一天开盘 开盘价低于周边次新房
奉贤海湾（板块楼盘、地图选房）一手住宅项目绿地香溢（资料、点评咨询、论坛）开盘节奏确实“凑巧”，在新政公布前一天即11月27日举行二期开盘。
先来回顾下11月27日开盘当日情况。据了解，绿地香溢本次开盘是其二期开盘，共计推出了604套住宅房，包括高层公寓及别墅产品，其中高层公寓单价16000-18000元/平，总价约90-130万/套上下；别墅房源均价20000元/平，总价200万/套左右。
这种价格在海湾当地算是白菜价。与周边次新房对比，该项目附近的世茂爱马尚郡（资料、团购、论坛）、明城海湾新苑（资料、团购、论坛）等二手房（房源、代理、租房）报价在2万/平上下，最小面积67平1房总价都在150万上下，显然绿地香溢项目的开盘价格是低于板块周边房价的。
图片来自于周边中介，仅供参考
百万可在上海置业，新房价格低于周边二手房售价，这对当下购房者来说诱惑力非常大，显然绿地香溢是个性价比极高的一手项目，难怪开盘当日就日光。
不过除总价控制合理以外，项目蓄客周期也很长，从今年5月底首次开盘售罄后，直到9月27日的再次开盘，近半年的时间里都处于蓄客阶段，累计蓄客约有1100余组。外加绿地的品牌效应，开盘当日售罄也属常态。
本次新政公布后没有预留任何缓冲时间，这也就意味着项目虽然名义上售完，但网签速度还是要慢于新政出台速度，本以为会有部分购房者会受到新政波及，然而绿地香溢项目却无退房现象。到目前（12月6日）为止，本次开盘拿到的2张预售证也仅有2套别墅房源尚未签约，其余房源均已完成网签。
小编就此问题致电案场销售，销售表示：“主要是房子面积段和总价控制合理，公寓房全部都是普通住宅，总价非常低，购房者的首付款并没有多支出多少，基本不会给购房者购房带来很大压力；而总价200万的别墅在上海也同样稀缺，且别墅的购买者资金压力本来就不是很大，所以网签速度都非常快，并未出现退房现象。”
预售证审批通过价格实在 具有性价比
如今预售证审批愈发严格，定价高于板块均价的项目政府基本都不予审批，因此能审批通过的项目对于目前上海的房价来说都具有一定性价比。
依旧以绿地香溢为例，今年5月底首次开盘时申请的预售证在价格上有-20%的浮动，这表明房企申请预售证的价格尚处于虚高状态，且审批也相对宽松。随着政策近一步缩进，如今房企申请预售证时的定价，政府也持有谨慎态度，仅有-5%的浮动，虚高成分已减少许多。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“新政出台会减少潜在的购房需求，进而使得部分楼盘的蓄客规模减少。从实际情况看，部分楼盘提前开盘，所以受到的影响会比较少。当然，对于各个房企来说，不会仅仅因为政策调控而在营销节奏上有很大变化。部分房企资金面并不紧张，所以并不会在销售方面很焦虑。但部分房企可能会比较焦虑，这个时候项目的定价相对会比较低。对于奉贤海湾此类项目来说，如果在新政前已经认购，那么能够规避政策打压带来的干扰，从实际情况看，后续奉贤地铁5号线延伸段开通，也有利于此类区域物业价值的上升。”
绿地香溢确已全部售罄，近1100余套体量的小区销售周期也仅有半年时间，去化速度非常迅速。新政对绿地香溢这类纯刚需住宅来说并未有太大波及，相反提前认筹和定价成为了项目最有利的竞争力，这样项目大卖也就容易理解了。
本文来源：网易房产
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