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日光盘"掐点"新政 价格"良心"竟无退房

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新政一出,楼市立刻“速冻”。不过,随着近几日预售证的放量,从已开盘或即将开盘的项目中不难看出,低价入市楼盘正逐步增多。

11月28日晚,上海公布了最新楼市新政,总结下来有2点:其一认房又认贷,其二首套房首付提高。加之今年325新政的外地户籍连续缴满5年社保或个税,且是已婚的大前提下,如今置业上海的门槛和成本又提升了几个档次。

如此“严格”的购房条件下,上海在售新房成交如何?网易房产追踪“后调控时代下的楼市成交”系列报道,关注12月申城楼市真实走向。

新政前一天开盘 开盘价低于周边次新房

奉贤海湾板块楼盘地图选房)一手住宅项目绿地香溢资料点评咨询论坛)开盘节奏确实“凑巧”,在新政公布前一天即11月27日举行二期开盘。

先来回顾下11月27日开盘当日情况。据了解,绿地香溢本次开盘是其二期开盘,共计推出了604套住宅房,包括高层公寓及别墅产品,其中高层公寓单价16000-18000元/平,总价约90-130万/套上下;别墅房源均价20000元/平,总价200万/套左右。

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这种价格在海湾当地算是白菜价。与周边次新房对比,该项目附近的世茂爱马尚郡资料团购论坛)、明城海湾新苑资料团购论坛)等二手房房源代理租房)报价在2万/平上下,最小面积67平1房总价都在150万上下,显然绿地香溢项目的开盘价格是低于板块周边房价的。

图片来自于周边中介,仅供参考
图片来自于周边中介,仅供参考

百万可在上海置业,新房价格低于周边二手房售价,这对当下购房者来说诱惑力非常大,显然绿地香溢是个性价比极高的一手项目,难怪开盘当日就日光。

不过除总价控制合理以外,项目蓄客周期也很长,从今年5月底首次开盘售罄后,直到9月27日的再次开盘,近半年的时间里都处于蓄客阶段,累计蓄客约有1100余组。外加绿地的品牌效应,开盘当日售罄也属常态。

本次新政公布后没有预留任何缓冲时间,这也就意味着项目虽然名义上售完,但网签速度还是要慢于新政出台速度,本以为会有部分购房者会受到新政波及,然而绿地香溢项目却无退房现象。到目前(12月6日)为止,本次开盘拿到的2张预售证也仅有2套别墅房源尚未签约,其余房源均已完成网签。

小编就此问题致电案场销售,销售表示:“主要是房子面积段和总价控制合理,公寓房全部都是普通住宅,总价非常低,购房者的首付款并没有多支出多少,基本不会给购房者购房带来很大压力;而总价200万的别墅在上海也同样稀缺,且别墅的购买者资金压力本来就不是很大,所以网签速度都非常快,并未出现退房现象。”

预售证审批通过价格实在 具有性价比

如今预售证审批愈发严格,定价高于板块均价的项目政府基本都不予审批,因此能审批通过的项目对于目前上海的房价来说都具有一定性价比。

依旧以绿地香溢为例,今年5月底首次开盘时申请的预售证在价格上有-20%的浮动,这表明房企申请预售证的价格尚处于虚高状态,且审批也相对宽松。随着政策近一步缩进,如今房企申请预售证时的定价,政府也持有谨慎态度,仅有-5%的浮动,虚高成分已减少许多。

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易居研究院智库中心研究总监严跃进认为:“新政出台会减少潜在的购房需求,进而使得部分楼盘的蓄客规模减少。从实际情况看,部分楼盘提前开盘,所以受到的影响会比较少。当然,对于各个房企来说,不会仅仅因为政策调控而在营销节奏上有很大变化。部分房企资金面并不紧张,所以并不会在销售方面很焦虑。但部分房企可能会比较焦虑,这个时候项目的定价相对会比较低。对于奉贤海湾此类项目来说,如果在新政前已经认购,那么能够规避政策打压带来的干扰,从实际情况看,后续奉贤地铁5号线延伸段开通,也有利于此类区域物业价值的上升。”

绿地香溢确已全部售罄,近1100余套体量的小区销售周期也仅有半年时间,去化速度非常迅速。新政对绿地香溢这类纯刚需住宅来说并未有太大波及,相反提前认筹和定价成为了项目最有利的竞争力,这样项目大卖也就容易理解了。

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