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雅戈尔透露申花地块退地隐情 早有退地之念?

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沸沸扬扬的“退地”风波,加上上半年A股持续不振、服装行业不景气,雅戈尔(600177)业务上的“三驾马车”均有跛脚之势。《金证券》记者了解到,日前公司高管在参加一次机构交流会上,首度道出杭州申花地块退地隐情,并逐一剖析三大业务板块。

4.84亿付诸东流

6月20日晚,雅戈尔发布公告称,经“友好协商”后,其全资子公司城北置业已与杭州市国土资源局签署协议,解除了杭政储出[2010]53号、56号地块(即“申花地块”)的使用权出让合同。当事另一方,杭州市国土资源局也几乎同时透露称,双方解约,主要是因为雅戈尔未按土地出让合同约定履行,并且已报杭州市政府同意。

此次雅戈尔退地的代价是,用作履约定金的4.84亿元,将被杭州市国土资源局扣除而不返还,4.84亿元相当于土地总价款的20%。

更让投资者担忧的是,公告显示:若申花地块重新出让后的成交总价低于原土地总价款的80%,公司将按协议补足地块成交总价款与该金额之间的差额;该承诺构成公司或有负债。也就是说,如果这块土地再次拍卖,拍出的价格不到雅戈尔当初拿地价的80%,雅戈尔就必须要补足差价。

早有退地之念

2010年11月,雅戈尔通过公开竞拍,以24.21亿元的总价拿下申花地块,楼面地价为1.8万元/平方米。事后来看,公司此举绝对是“高位买套”。土地市场诡谲多变,2012年8月另一家地产公司天阳置业拿下了申花13号地块,楼面地价为1.2万元/平方米。

竞争优势荡然无存,雅戈尔“壮士断腕”也在情理之中。但让外界疑惑的是,按照杭州市规定,土地出让一年之内开发商须缴纳全部土地出让金。雅戈尔拿地时间是2010年11月,如今早已超过了一年时限。这中间发生了什么?

《金证券》获悉,在这次机构交流会上,雅戈尔高管讲述内情,“公司拿地不久就遭遇宏观调控,市场受到影响,公司在2011年就曾考虑退地,但当时政府不希望公司退地。后来政府层面有一些变化,希望再交滞纳金,加上滞纳金楼面价达2.1万/平方米-2.2万/平方米。”

反观申花地块周围的房价,最高不超过2.5万元/平方米。这也意味,如果公司继续开发,近几年内几无盈利可能。

至于外界担心的退地补偿,公司方面倒是给机构投资者吃了“安心丸”,“八折楼面价即1.4万/平方米-1.5万/平方米,现在看起来低于八折的可能性很小,周边房价相对有支撑的。”

业务全线告负

在现场,公司高管透露,今年上半年房地产全行业销售情况都入佳境,“可以说是最近四五年最好的时期”。由于公司上半年房地产项目结算比较集中,截至6月23日,雅戈尔上半年累计预售金额80.17亿,同比增长接近100%。

不过,考虑房地产下半年结算不会有上半年这么多,加上申花地块解除合同带来的4.84亿营业外支出,公司判断全年净利润降幅不超过两位数。

在投资板块,雅戈尔则是且战且退。公司高管再度向机构投资者明确,“未来控制金融投资规模,逐步向产业投资转移,但产业投资至少到2015年才能贡献利润。”就2013年而言,公司金融投资出手的并不多,仅有一些分红,上半年亏损额度较1季度会减少。

至于传统的服装板块,2012年上半年公司录得5.3亿净利润,下半年为2.9亿净利润。高管估计,“去年上半年基数较高,今年上半年净利润虽然比去年下半年多一些,但同比降幅在20%以上。因为去年下半年基数比较低,2013年净利润降幅会有收窄。”

“三大板块全线碰壁,步入A股市场15年,雅戈尔正面临前所未有的考验。”一位当日参加交流的机构人士对《金证券》感慨道。

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