二手房交易哪里最活跃？ 深圳居首上海垫底

2018年4月贝壳诞生，这是中国最大的房产经纪公司向品质居住服务平台转型的一场探索。在这片新大陆上，自我变革无时无刻不在发生，但不变的是贝壳找房将始终致力于用技术建立行业标准，提升用户体验，让每个家庭住得更好。

贝壳找房拥有行业最大的真实房源数据库——楼盘字典，收录了1.87亿套真实房屋，覆盖全国325个城市。并且依托平台庞大的交易数据，贝壳找房将重点推出《2019城市居住系列报告》，为大家的品质居住提供更全面、精准的决策参考。

本期《2019Q1城市居住报告》（以下简称《报告》）中，贝壳找房重点观测了北京、上海、深圳、南京、成都、天津、郑州七大城市的二手房交易及租赁情况。

如图可见，二手房市场方面，5个城市的3月房价处于一季度的高点。一线城市整体波动上千元，深圳3月房价较之1月有所回调，但仍高于一季度均价；新一线城市波动较小，郑州3月房价同样有所回调，且低于一季度均价。

租房市场方面，《报告》显示，与去年一季度相比，一线城市租金均有所上涨，其中深圳涨幅最快，每平方米租金上涨7.4元。新一线城市租金则普遍小幅下降，但天津的租金小幅微涨。如上图可见，2月租金水平大多处于2019年一季度低位。这主要由于春节的缘故，各城市租房量较少。

除此之外，贝壳找房还通过数据发现了哪些规律和特点？

二手房活跃度“晴雨表”

深圳最高，上海垫底

二手房的“换手率”是指在一定时间内市场中房产转手买卖的频率，是反映房产流通性强弱的指标之一。七大城市中，上海作为最早进行调整、下行周期最长、跌幅最深的城市之一，当货币政策转向、楼市调控松绑预期日益明显，其从低谷反弹，再正常不过。但元气也不是能够迅速恢复的，从换手率上可见一斑。据贝壳找房的交易数据显示，上海交易量TOP20小区的平均换手率只有0.21%，七城中排名最低。

与此同时，深圳换手率最高，交易量TOP20小区的平均换手率达到0.76%，比如深圳的桐林公寓，一季度的换手率高达1.87%。原因在于，与北上广相比，深圳城市面积最小，存量商品房规模在一线城市中处于垫底位置，但常住人口已经突破1300万。人多房少导致深圳二手房的买卖频率较高。

换手率高的小区主要分布在成熟商圈内，生活配套完善，交通便捷，区位明显。同时，成交量主要集中在小户型，购房总成本低是促进交易活跃度的原因之一。

天津人买房

有点哏儿

贝壳找房《2018城市居住报告》曾提到，一线城市的购房者主要集中在30-39岁，二线城市则是25-34岁，整整少奋斗五年！而根据《报告》显示，“95前”（1990-1995年出生的人）甚至已经成为新一线城市的购房主力，在成都、南京、郑州，“90前”购房者超过30%，在各年龄段中占比最高。

相比之下，天津这座城市，购房主力人群却和京沪等一线城市保持了一致，并且天津的平均购房年龄为36岁，晚于全国平均值。同时，七大城市中，天津的二手房交易集中在60平方米以下，占比近50%，而其他城市则更青睐60-90平方米的房子。

那么问题来了，为什么天津人买得晚、买得小？

一是因为房价较高，天津一季度平均房价为176万元/套，高于成都、郑州等新一线城市。二是天津人偏爱全款买房。在其他新一线城市，只有10%左右的购房者选择全款，而在天津，由于贷款政策较为严格，加之天津人不愿“举债”买房的传统观念，使之全款比例高达三成。这自然需要用更长时间去攒钱，平均购房面积也相对较小。

女生买房早，但男生买得大

在七大城市的男女购房PK赛中，虽然女性购房整体占比47.8%，略低于男性，但在深圳、郑州、成都，女性已经实现反超。而且从购房者年龄来看，在多数城市中，女性也比男性更小。在是否支持女性婚前买房的话题上，调研显示，八成的人表示支持，并且女生的意愿更为强烈，高达近九成。

不过，男性对购房成本的承受力略占上风，他们买的房子更贵、更大，并且独立购房的比例也高于女性。只是北京的小姐姐们是个例外，《报告》显示，她们买的房子平均每套500万元，略高于北京爷们儿。另外，男性对房屋居室的要求更高，九成男性向往三居、四居，而女性普遍觉得两居、三居已是幸福。

你的房子谁买单？“85后”，这个可以有

购房谁买单？调研结果显示，34岁是个分水岭。在此之前，多数人除了拿出自己的积蓄，父母还得资助一些。而在34岁之后，未婚的靠自己，已婚的则是夫妻共同努力，父母终于解脱了。

“85后”在买房这件事上最有“野心”。首先，他们的理想居所是120-140平方米的大房子，这个比例高达53%，其他年龄段则认为90-120平方米足矣。另外，虽然和其他年龄的人一样，多数人以三居室为最佳，但向往四居室的同样大有人在，占比37%，在各年龄段中比例最高。

买房需求旺盛，为何成交难

通过贝壳找房数据显示，与2018年一季度相比，目前无论是刚需、改善还是投资，七大城市的需求量普遍在增加，只有北京的投资客在减少。

在房住不炒的基调下，不同购房目的的占比趋势有所不同。整体来看，改善型需求的占比在普遍增加，北京换房需求最旺盛。同时，投资客占比则开始减少。其中，成都尤为明显，投资需求的比重下降了一半。不过，沪深两地的刚需比重仍在增加。

在需求不断增长的情况下，2019年一季度七大城市的二手房成交周期却同比出现不同程度的延长。《报告》显示，其中成都和郑州最为明显，成都从1个月变为4个月，郑州则由2个月变为5个月。

《报告》分析发现，影响购房周期的因素主要集中在房源端，房子越大、居室越多、房龄越老，成交越难；而购房者的年龄、婚姻状况以及付款方式则影响较弱。因此，周期延长与当下改善型需求占比增高可能有一定关系，因为意味着有更多人想换更大、居室更多的房子。