网易房产1月29日讯 一个月以来受到广泛关注的“闸北大宁准地王”的出让结果终于尘埃落定，但结果却让人有些咋舌。
昨天上午，方兴地产（00817，hk）出乎意料地“突破重围”，在众多名企手中，以101亿元的巨大代价夺得了闸北区大宁路街道325街坊地块（下称“大宁地块”），溢价率111.59%，楼板价高达47609元/平方米。
中原集团研究中心提供给网易房产记者的统计数据表明，该地块已经刷新了上海宅地出让总价的历史纪录。
21世纪不动产上海区域市场中心数据显示，截至大宁地块出让之前，今年本市合计出让经营用地71.9万平方米，出让金额高达112.5亿元。也就是说，大宁地块的出让面积占今年上海土地出让总量的13.4%，但出让金额占比却接近89.8%。
专家指出，在超高价拿地的形势下，对于方兴地产这样资金链承压、而且并非专攻上海住宅市场的开发商而言，整个项目的后续开发风险巨大。
楼板价高达4.76万元/平方米 项目售价或“被迫”与滨江豪宅“齐肩”
上海规土局网站公告显示，大宁地块为纯住宅用地，东至平型关路，南至彭江路，西至共和新路，北至和源福邸、东北明园森林都市揽翠苑、规划路。出让面积96429.3平方米，容积率2.2，经计算，建筑面积达到21.2万平方米。该地块的出让起始价便已高达47.73亿元，起始楼板价已达到2.25万元/平方米。
在开拍前，有15家房企正式竞买。现场消息称，招商万科宝矿联合体、融创绿城、中海地产、九龙仓等知名开发商均参与抢地。
这幅地理位置优越、体量较大的纯住宅竟地早在正式挂牌前就被冠以“闸北大宁准地王”之称，它的成功出让无疑为年末平淡的上海楼市增加了一味“猛料”。
虽然从规划来看，该地块属于近年来并不多见的优质地块，但业内之前普遍认为楼板价最多破4万元/平方米，并未预计到地价能够接近5万元/平方米。
21世纪不动产研究部负责人罗寅申告诉网易房产记者，从2009年至今，宅地地价超过4万元/平方米的地块只有6幅，而且全部位于内环内，相比之下，大宁这块超高地价地块位置反而相对离市中心更远，位于内中环间。
21世纪不动产数据显示，从2013年1月1日至今，闸北大宁地块的一手房项目均价仅在3万元/平方米至4.4万元/平方米左右，房价地价再度“倒挂”。
针对在上海超高价拿地的原因及未来项目定价等方面的事宜，网易房产记者致电方兴地产上海公司相关负责人石小姐，但对方拒绝回应，仅表示：“目前公司没有公开相关信息的决定。”
上海中原地产咨询研究总监宋会雍却告诉网易房产记者，根据大宁地块4.76万元/平方米的楼板价，再加上3000元/平方米至5000千元/平方米的建安费用，以及相关税费，今后售价至少会冲高至7万元/平方米以上。
“4.76万元/平方米的地价目前来看已经非常高了。”中房信分析总监薛建雄表示，“这意味着今后该项目的售价甚至赶上了黄浦江畔的滨江豪宅。”
沪房价涨幅仍难支撑地王高售价 大宁地块未来操盘模式现隐忧
宋会雍同样认为该楼板价已经偏高。“从上海楼市目前的行情来看看，未来一到两年内要达到预期售价很难，未来增长速度没有那么乐观，尤其是目前不动产登记等多个政策高悬的背景下，明年一线城市楼市前景并不明朗。未来两年中，上海房价最多上涨10%左右，远远不足以支撑大宁的房价从4万元/平方米涨到7万元/平方米。”
值得一提的是，拍地现场消息称，主持人在开拍前史无前例地向各位拿地企业代表提醒未来一线城市的调控决心。
中原集团研究中心总监刘渊认为，虽然上海房价在不断向上攀升，但主要是刚需项目价格上涨所致，这对中高端项目并未有明显利好。
另有业内人士指出，大宁地块诸如近地铁、规模大、宅地、净地等优质属性是众多开发商有意争抢的主要原因，不过，该地块用作豪宅产品的开发明显不合适。因为地块所属区域原为闸北工业区，目前旧厂房仍然很多，此外，闸北旧区改造速度在上海所有行政区中尚属缓慢。
不仅如此，根据规划，地块内中小套型（90平方米以下）住宅建筑面积不得低于总量的20%，也就是说，未来地块内至少要建造4.24万平方米中小户型房源，项目将面临建造大量小户型产品的“束缚”，这对于豪宅项目的操盘方式和利润获得势必产生较大负面作用。
也许正是由于看到了上述风险，虽然到场竞买房企众多，但不少开发商在开拍之后不久实际上便退出了争抢行列。
现场消息显示，竞价虽然经历了百余轮，但主要争夺还是在包括土地竞得人方兴地产在内的两三家企业之间展开。
为求扩张屡屡举债 方兴地产在沪开发住宅“水土不服”
网易房产记者查阅方兴地产的官网后发现，该企业的房地产项目主要布局在北京、上海、长沙等地，主攻商办项目和酒店业务，是上海金茂大厦的开发企业，但其开发的高端住宅项目却并不多。
刘渊告诉记者，方兴地产开发的住宅项目中，销售情况比较好的是位于北京的两个金茂府项目。
不过，北京楼市上的成功经验，在上海能否成功复制却是一大难点。
“此次方兴地产在上海高价夺取宅地的一大原因，就是看重了住宅项目的开发利润。不过，他们把对北京楼市的了解和判断‘照搬’到了上海，因此导致拿地价格过高。这是有一些问题的。”薛建雄向网易房产记者指出，近两年来，北京中高端项目的均价从3万元/平方米迅速涨至6万元/平方米，这样的涨幅在上海市场上，只有在2009年和2010年前后才出现过，近年来却平稳了很多。京、沪虽然都是一线城市，但楼市行情却表现迥异。因此，在北京市场上开发成功的企业，往往会在上海出现“水土不服”。
公开资料显示，目前该企业在上海仅在售崇明金茂逸墅（优惠购、楼盘相册、最新报价）一个项目。
不过，该项目的销售情况却不容乐观。网上房地产显示，该项目的首次开盘时间是2011年6月，截至目前，101套房源中仅售出47套，两年半来去化率不及一半。
此外，大宁地块建筑面积接近22万平方米，如果要将其作为一个高端豪宅项目来开发，所耗资金巨大，这对企业而言无疑是一个严峻的考验。
而另一方面的现实在于，为求高速扩张而屡屡举债的方兴地产却存在着资金链的隐忧。
据《时代周报》本月报道，在此次夺取地王之前，方兴地产近一年来已经在土地扩张方面耗资超过140亿元，新开工项目还需要投入高达700多亿元。然而公司2013年半年报却显示，净负债由2012年底的146.8亿元增至218.5亿元。而2013年前11月，方兴地产累计取得物业签约销售额及土地一级开发销售成交金额也仅仅只有186.6亿元，与高额的投入相去甚远。
在此形势下，为了确保项目能够顺利开发，方兴地产曾于去年年底引入私募基金黑石集团共同开发其位于宁波的商业地块。
有业内人士认为，大宁地块很可能会和上述宁波项目一样，引入大量资金进行合作开发，而方兴地产从项目上获得的利润上也会因此而大幅缩减。
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本文来源：网易房产
作者：关贇斐
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