年终特别策划

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房价:

川沙板块五年疯涨189%

川沙板块通常会和迪士尼联系在一起,作为一个远郊的区域,在迪士尼的规划落地之前,一直默默无闻的在成长。而如今,板块的发展今非昔比,房价也水涨船高。

从2005年开始,上海迪士尼就传言纷飞。直到2011年,迪士尼终于确定在浦东沙川板块举行奠基仪式,标志着上海迪士尼建设全面启动。

从那时起,以浦东川沙为核心的迪士尼板块进入了快速上涨通道,这也就是所谓的迪士尼效应。其带动的不仅仅是旅游业的发展,更带动了辐射板块的房价的上涨。

据网易房产数据中心统计,2011年时,川沙板块的年成交均价在11231元/平,到今年的1季度,成交均价达到了32457元/平,涨幅达到了惊人的189%。

迪士尼度假区投资白皮书

除了房价的上涨,迪士尼效应还直接影响了板块的住宅土地市场。相关资料显示,2009年,象屿地产11.9亿拿下浦东新区川沙新市镇A08-03地块,楼板价14024元/平,溢价率高达264%。2013年9月12日,阳光城以25 .74亿元购入上海川沙新市镇城南社区地块,溢价率达132%。

高溢价意味着高房价,川沙房价就是这样一步步起来的。对于购房者而言,迪士尼带来的不单单是区域能级的提升,更多是沉重的购房压力。

和住宅市场的“全线飘红”相比,川沙板块的商业项目在迪士尼效应下却表现出冷热不均的态势。业内人士指出,目前分布于川沙板块的多为二手住宅与酒店式公寓,高端综合体、酒店几乎没有,因应迪士尼的产业效应暂时的效果有限。

不过,无可厚非的是,迪士尼的入驻确实在很大程度上提升了板块的交通、商业能级。川沙板块房价的上涨实为必然,在迪士尼度假区正式运营之后,板块的房价势必还有一定幅度的提升。

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地价:

川沙、惠南近3年土地出让率呈负增长

2009年11月4日,上海市人民政府新闻办公室授权宣布:上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准。2011年3月9日,上海迪士尼乐园正式投入规划。2011年4月8日,乐园主体工程正式破土动工。三个时间段影响了迪士尼乐园的建成,而迪士尼乐园又反向影响了其所在的川沙以及周边其他板块内相关行业的发展。

川沙、惠南作为受此次“迪士尼浪潮”冲击较为明显的两大板块,内部配套设施越来越完善,地铁、酒店、商场等一些相关项目建设都已步入正轨,各大行业机构纷纷看好此次“浪潮”带来的个股上涨。迪士尼乐园促进了相关行业的发展,其中就包括土地和房屋。

然而,从上海土地市场显示的数据来看,近3年川沙、惠南等板块内土地成交量并没有太大起伏。根据网易房产数据中心分析,自2009年迪士尼乐园规划出台至今,川沙、惠南等板块内楼盘在售数量呈微弱增长甚至负增长的趋势。

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奇怪的是,土地成交量和楼盘在售数虽呈平稳状态发展,板块内的房价却“一路猛增”,截止2016年4月,川沙地区新房均价为36500元/平,相比去年同时期房价上涨将近10000元/平。虽说房价天天都会涨,但是相比于迪士尼乐园规划出台前,川沙板块商品住宅的成交均价已经在短短几年内上涨70%,这也是其他板块所不能及的。 按照惯性思维考虑,迪士尼乐园逐渐步入正轨,势必会增加相关板块的土地使用量,可为何川沙、惠南板块内土地交易量反而波动较小呢?

业内人士认为,一阵热火之后,“迪士尼”已变成一个消化了的概念,川沙、惠南等相关板块内部的配套设施已经不断完善,并不需要依靠迪士尼拉动土地的成交量。“迪士尼”这阵东风刮的也够久了,再大的风也有停的时候。行业要发展,并不能只单纯依靠一个迪士尼乐园,板块自身的综合能力发展才是根本,才能不断促进走向健康平衡的发展道路。

3

商圈能级:

迪士尼效应拔高辐射板块商配能级

迪士尼作为一个旅游度假区,对周边各行业的影响都能以“巨大”来形容。其自身每年预估的3000-5000万人群导入就是一个惊人的体量,这些游客在当地及周边区域必然会产生消费。据旅游专家保守估计,上海迪士尼每1元的门票收入会带来餐饮、宾馆、通讯、交通、零售品等相关行业7-8元的收入,以每年3000万的游客数计算,迪士尼每年带来服务行业产值将达480亿元。

大量的需求自然需要大体量的商业配套去接纳,然而在迪士尼3公里范围内属于商业保护的区域,再往外扩的话就是川沙、惠南板块,迪士尼配套商服已在这2个板块展露雏形。

川沙板块以轨交2号线为界分成了南北2个区域,南面为川沙新城,距离迪士尼只有不到5公里的直线距离,新城的配套几乎都是为了迪士尼运营而生,绿地云悦坊结合商业、酒店式公寓、酒店为一体,目前已建成,尚未投入使用。绿地东海岸作为一个已投入运营的大型商业综合体,接纳川沙本地的客群绰绰有余,更多的体量足以接纳迪士尼的游客。

另外,在川沙地铁站附近,还有待建的百联中心,其将建成总建筑面积9.3万平方米的中高端社区型购物中心。项目建设包括地下2层的车库,地下1层至地上5层的东方商厦百货主力店、专卖店、超市、餐饮、娱乐和电影院等。其中,零售配比约57.5% ,主力将以高端品牌和当地稀缺品牌为主。百联的建成将弥补板块高端商配的缺失,另外也能更好的去接纳迪士尼溢出的消费。

对于惠南来说,距离迪士尼稍远,板块自身配套受到的影响则不那么明显。现有区域内暂无大型商业配套,更多的是一些沿街商铺。整体体量较大,但能级相对较低,不过随着人流量的引入,大型的商业配套也会随之而来。

相关消息显示,迪士尼项目除6平方公里核心区外,还有超过100平方公里的配套区,包括购物、休闲、餐饮,住宿等功能,随着开园运营后,这些配套设施也将愈发完善。

4

租金:

商铺投资回报率分析

商铺投资以其短期内的丰厚回报成为各类投资中最耀眼的亮点。相对于住宅而言,商铺不会因房龄增长而降低其投资价值。相反,好的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值。也正因此,商铺投资也越来越受到投资者的青睐。

川沙版块作为离迪士尼最近的一个版块,在迪士尼效益的带动下,版块内不光在配套、交通上得到提升,短期投资的商铺也越发引人关注。

以版块内现有的现代商业广场为例,60平方的店面月租在2万左右,租户3年后合同到期,店铺租金价格将会翻番,商业广场的外立面也会翻新。

其板块内新德路的沿街商铺而言,年租金大致在7~8万左右,主干道川沙路一年租金更是多达10~20万左右。

版块内整体发展越来越好,区域内酒店业也在迅速提升中,以翔川路川沙路交界的绿地铂骊酒店为例,每日的入住率都在90%以上,步行范围内浦东50路可以直达迪士尼,自驾仅需20分钟,迪士尼对旅游业的影响已经凸显出来。

另外,板块内目前在售的绿地云悦坊也将把9号楼作为酒店运营,其意义可想而知,就川沙板块而言,酒店行业前景看好。

政府的关注、区域内配套的完善、周边其他商圈的加持,不断为迪士尼的发展添加着动力,如果说3年前的迪士尼存在于概念里,现在的迪士尼对其商铺投资的级能已经显而易见。