顶豪人设崩塌：合生创展深陷维权泥沼，豪宅业主成“接盘侠”

曾凭“缦系”顶豪与苏河湾旧改项目在上海内环打出高端品牌的合生创展，正遭遇进入上海以来最密集的业主控诉。

静安西藏北路板块「苏河湾1号」与杨浦东外滩板块「缦云上海」两盘单价均超过12万的豪宅项目，却让购房者匪夷所思的经历了从“延期交付、停贷函”一路烧到“外立面降标、地库渗漏、工抵房倾销”，把合生“长期主义+顶豪溢价”的叙事撕开一道口子。

苏河湾1号：三次延期、合生汇“消失”、309户停贷

苏河湾1号原属于旧改项目——安康苑的一部分。安康苑项目最早由广东珠江投资于2014年以“毛地出让”的形式介入，是当时上海市区内最大的旧改项目。根据政府公开资料显示，安康苑旧改项目共包括六幅地块，占地面积约13.35万平方米，拆除房屋总建筑面积约25.60万平方米。

项目21-26#规划示意图

历经6年，项目安康苑旧改项目于2020年初才迎来动工，并且于2021年11月10日取证，项目均价12.88万/㎡，2021年11月14-11月20日开始认购登记，项目一期首推309套约140-260㎡精装3-4房，单套均价高达1800万-3300万！

虽然恰逢口罩特殊时期，项目认筹采用线上模式，即便如此，截止认筹结束，项目累计428个有效认筹，认筹率约139%，可见项目的热度之高。

2021年12月15日，项目开盘，尽管项目没有触发积分制，但并没影响去化速度。140㎡、170㎡、200㎡、260㎡户型更是一套不剩，最终去化超9成。

面对一期销售的盛况，彼时意气风发的项目对外曾表示“二期很快将会入市”。

然而这个以「苏河湾C位、“上海第二座合生汇”+天际泳池+“新天地级”商业+成片里弄风貌」的明星项目，接下来发生的情况，却让大家瞠目结舌！

首先合同约定2024年6月30日交付，项目方先后以疫情、监管账户抽贷、与中建八局工程款纠纷为由，推至2024年9月14日、11月30日，最终拖到2024年11月底才勉强启动交付，延误近5个月。

要知道在2024年11月，一期业主可是集体发出《强制停贷告知书》，宣布“未保质保量交房前停止还贷”。

除了延期交付外，还伴随产生了公区减配、品质降标甚至货不对板！

· 沙盘、围挡、销售说辞中承诺的20万㎡合生汇商场“消失”，变为72米办公+商业，会所变餐厅/居委会等

· 铝板外立面鼓包不平整;绿化景观“基本没有”;天目西路大门减配，大理石柱被换成“防腐木”，还没交房，防腐木就腐烂了等

业主维权诉求

这一切都直指开发主体的资金问题，根据相关报道和企查查信息显示，项目开发主体为上海超盛房地产开发有限公司，背后实际是由广东珠江投资间接控制。但是上海超盛不止有设计合同纠纷，更有税金欠款超千万；而作为背后股东的上海珠江投资及广东珠江投资，均已成为被执行人，两家公司法人被执行金额高达4亿多。

2024年3月，合生创展与珠江投资宣布整合，双方组织架构调整，苏河湾1号也转由合生创展接管，但资产并未注入合生创展。

可以清晰看到，苏河湾1号的业主并未因合生创展的接手，项目交付就如愿进行。

缦云上海：三期30项清单倒计时，工抵房砸盘

杨浦滨江「缦云上海」是合生“缦系”全球首座滨江作品，备案均价约12万元/㎡，项目自2023年入市以来，历经7次开盘。

其中2023年项目于3月、5月、9月和12月4次开盘，3次日光，共推出697套房源累计成交金额超122亿，登顶上海楼盘年度销冠。

*数据来源：克而瑞

伴随着项目的火热销售态势，合生缦云上海俨然成为全国多个漫云系列产品中的佼佼者，这一点从合生缦云上海的对外宣传就可以看出，如“上海每卖出4套2000万元以上的新房，就有1套来自缦云”。

可就是这样一个自如入市销售就不断刷新销售纪录的红盘，跟苏河湾1号一样，也难逃“维权”。

首先是一期的“外立面用真石漆一体板替换铝板”疑云。

2024年10月23日，有业主发现小区外立面出现鼓包现象。起初，业主们怀疑是光线角度造成的视觉错觉，结果前往现场拍照仔细查看后，确定是外立面墙体存在问题。在进一步深入了解后，业主们知悉，该项目外立面所使用的材料为真石漆，而且从呈现效果来看，疑似存在施工工艺方面的问题。

合生缦云真石漆一体板外立面（业主供图）

让业主们不满意的是，项目在对外宣传中明确表示外立面将采用顶级铝材，但购房合同中仅含糊提及铝板和保温一体板作为面层材料。

面对单套总价2000万的豪宅，外立面却是真石漆，这让业主无法接受，更让业主们气愤的是，在于开发商沟通后，合生于同年11月推出了一份整改方案：在真石漆一体板上涂抹一层腻子，随后再刷一层真石漆。

如此整改，也算是涨见识了！难怪业主们，直呼“敷衍”。

更让人意外的是，一直到2025年，缦云上海在对外宣传广告文案中仍明确宣称“合生缦云的立面采用顶级的铝材立面用料、大面玻璃结合简洁的直线条、大面积无框开敞阳台玻璃的设计，搭配香槟色金属边框”，这明显与实际使用的真石漆涂料等材料有出入。

也许是合生担心“缦云系”口碑受损？有业主反馈，合生同意将所有真石漆更换为铝板一体板。

一期业主的外立面风波才落下帷幕，三期业主的烦心事又来了！

缦云上海三期原定2026年9月底交付。眼看就要准备交付了，但是2026年7月，三期业主代表向主管部门递交请愿书，并给合生滨江下发“30项问题清单”，限8月3日前书面答复，否则抵制预看房、卡竣备。

根据业主们反馈的问题可以看到主要集中在五类：

1. 外立面降级：宣传“航空级铝板+玻璃幕墙”，实际一期已出现波浪纹，三期用普通铝板一体板替代，取消水平龙骨；

2. 结构渗漏：地库大面积渗漏，整改用发泡聚氨酯+环氧但无第三方质检；剪力墙有剔凿破损；

3. 公区缩水：蓝翡翠奢石大门开裂后降档更换，大堂、泛会所、室内装标均被指低于宣传；

4. 配套停工：销售期“合生汇2027运营、上师大附中2026建成”两处重磅配套均已停工；

5. 工抵房倾销：大量低于备案价95折的工抵房流出（监管口径95折以下不能网签），正常按揭业主要求公开资金监管账户并补偿。

三期业主们不遗余力的在微信公众号平台不断发声，以期待得到合生的正面回应。

不止一期、三期业主在闹心的吐槽发声，二期业主也在媒体平台诉苦！有不少缦云业主直言“从成功人士到维权斗士，只需一套合生”

要知道合生“缦系列”是合生创展创始人朱孟依的女儿朱桔榕接手地产板块之后，联手酒店品牌安曼推出的高端产品系，产品分两条线：MAHA缦合与YUNĒ缦云。

根据可查信息显示，缦云系列目前落地北京（宋家庄缦云、通州缦云ONE）、上海（杨浦缦云上海）、广州（天河缦云广州），而是缦系销售额更是占集团销售额约6成，可见该系列的重要性。

作为合生缦品牌在上海的首个滨江板块作品「缦云上海」，貌似却成为缦云系列维权最激烈样本，不知道朱桔榕有何感想？

除去合生在上海遇到的这些维权漩涡，合生在北京的顶豪标杆「缦合北京」，多位豪掷千万购房的业主集体投诉“办不了证”，涉及房款总金额或超5亿元！

经过调查才知道，业主在购房时并未告知相关房源在销售时已被抵押，抵押人为合生创展全资子公司北京新京润房地产有限公司，抵押权人为浙商银行北京分行，抵押期限到2029年。而面对业主的质问，项目仅用一句“后续统一解押”敷衍了事。

更让业主崩溃的是，已经支付的天价房款，疑似被合生创展抽走填补其他项目资金缺口、偿还债务等，那么项目解押还有资金吗？

而且北京新京润房地产有限公司控股股东在2026年3月已经由合生创展变更为中信信托，而且项目也未给出具体解押时间，只是告知“在售新楼栋，房款会进政府监管账户，不会再出现这个问题”，那么对老业主怎么解决呢？

可以毫不夸张的说，缦合北京是“集团抽血→项目公司无解押钱→顶豪办证黑户”的最极端样本，比缦云上的交付降标、苏河湾1号的延期停贷更狠。

同一块品牌背书，在上海杨浦是铝板鼓包，在上海静安是合生汇消失，在北京朝阳是6800万换一本无用合同。直接把合生“缦系顶豪=安全资产”的叙事直接钉在耻辱柱上。

以上三盘业主的遭遇，其实就是合生创展面临的资金困局导致的！

根据公开信息显示，合生创展2024年归母净利仅1.2亿港元（2023年为29.22亿），2025上半年营收59.46亿港元（同比-53%）、归母亏17.32亿港元；2026年4月因安永就“持续经营假设”未获充分审计证据辞任，港股停牌至今，联交所已发复牌指引，若无法按期补出经审计年报将面临除牌。

要知道，安永辞任函明确写“管理层未提供充分证据支持持续经营假设”——这是审计意见里最接近“持续经营重大不确定性”的严厉信号，而惠誉此前已降至CCC-。

与此同时合生创展的合约销售额更是呈阶梯式塌陷方：

2023年：325.83亿元（物业314.22亿+装修11.61亿），均价约40,625元/㎡

2024年：166.29亿元（物业159.05亿+装修7.24亿），同比-48.96%；均价降至29,844元/㎡

2025年：156.07亿元（物业139.12亿+装修16.95亿），同比-6.15%；物业销售面积60.17万㎡，均价23,120元/㎡

2026上半年：34.26亿元（物业29.69亿+装修4.57亿），同比约-56.8%；物业销售面积16.78万㎡，均价17,690元/㎡

可以明显的看到近三年半以来，合约销售缩水严重，2026上半年仅相当于2023全年的10.5%，同样销售均价也是同步下跌，

更让人感到严峻的是，自2023年以来资金缺口基本稳定维持在140亿以上，简而言之靠卖房子，是填不上了，更何况今年上半年合约销售额更是暴跌。

让人觉得讽刺的是，随着缦云上海的收官，苏河湾1号二期的遥遥无期，合生创展目前上海在售项目中没有品质问题舆情的竟然是一个老盘“古北99”，而且甚至2026年的营销任务都要压在这个项目上。

而这个“老盘”着实有点老，1996年就拿地了，距今产权已经使用了30年，70年产权年限明面上仅剩下40年，堪比商业产权，而且由于项目早就于2018年竣工，并作为雅诗阁服务公寓出租使用了5年，在合生创展接手后，仅翻新了大堂、电梯厅等公区。

在这个市场下，遍地新规好房子集中上市的环境下，项目缺点无疑很凸显！

首先竣工已经8年多，房屋内部的管线老化隐患不得不考虑，而且户型设计一般，133平米的两房、而三房面积则是达到147-154平米，而且三房中普遍两房朝北，舒适度很一般；与现阶段新房相比，产品毫无竞争力。

再加上项目现状装修一般，想要更新要么自己拆除重新装修，要么额外购买7000元/平米的装修包，无论哪一种，都是对购房者来说额外的一笔支出，基本上一套房要额外花费上百万！

而且就是这样一个“老盘”，也就合生创展有底气收取8.5元/平米的物业管理费，而项目的联排产品物业费更是高达18-28元/平米。

虽然是叫「古北99」，项目实际行政区位是闵行金虹桥，并非正宗的“古北”，还有就是项目靠近吴中路，车流噪音影响不能忽视。

也许是合生创展运气好，「古北99」已经开盘销售的前三期高层基本上都销售差不多，下面就是别墅产品了，总价6000万起，而且配备1.2万平会所，并且宣传尊享“缦系”280项服务，不知道缦云上海的业主体验下来缦系服务满意嘛？

虽然有“古北”光环+0.86容积率+内环旁，但是从周边的二手别墅的价格来看，这个价格基本就不会有什么预期了，未来出手的难度不小，而且还要面对产权年限的折旧。

造势了许久的古北99别墅「VILLA」，花重金举办了「时尚艺墅」发布会，各大自媒体捧场宣传发稿，据悉将于8月份入市，在现如今别墅扎堆的上海新房市场，还有多人购房者舍得花6000万去给陷入口碑漩涡的合生创展捧场？

这是一个连合生创展自己营销团队都没办法回答的问题吧。

合生创展集团董事会主席、执行董事朱桔榕引以为傲的“缦系=顶豪兑现力”以及想要实现的“穿越周期的豪宅叙事”已经因缦合北京老业主拿不到房产证、苏河湾1号业主把停贷函抄送监管行、缦云上海三期业主把请愿书签名页拍在接访窗口，逐一撕下了合生顶豪人设的外衣！

现在留给合生创展更重要的不是“顶豪的外衣”，而是“救命的计算题”，如何实现扭亏为盈？对未能办产证的豪宅业主来说，尤为重要。

顶豪不是靠购房者的真金白银来挥霍的，更不要靠华丽的宣传广告讲故事来维持的。

对合生创展而言，能否妥善真心解决面临的这些问题，不只关系到“缦系”的口碑与价值，更关系到合生创展自身的脱困！

曾经的“华南五虎”之一，更是国内首家百亿房企，现在指挥棒已经交给了合生创展创始人朱孟依女儿朱桔榕的手上，是力挽狂澜还是独木难支？

谁知道呢？

但是肯定的一点是，如果连“缦系”产品力都无法保证，那么也不要抱有期待了！