上海
有些地块与生俱来就带有“地王”气质，风光与争议同栖一身。2026年上海第六批次土拍，再一次见证了这个道理，而同期地块即便有着地段优势和稀缺性的双重加持，也不得不避其锋芒。所以，这次我们又见“地王”。
网易房产摄
2026年7月28日，第六批次集中土拍正式开槌。较之前几次，此次仅3幅住宅用地，但杨浦“八埭头”与徐汇“康健”两幅地，都不容小觑，特别是，位于杨浦内环滨江核心区的八埭头组团地块（杨浦区C090103单元03A1-05、03A2-01、03A2-02），以161.2亿元的成交总价、35.83%的溢价率，加冕2026年上海公开市场年度总价“地王”，综合楼板价约102023元/平方米，亦刷新杨浦滨江板块单价纪录。
经过219轮激烈竞价，该地块最终由保利发展与华润置地联合体收入囊中。同批次出让的徐汇康健地块虽也录得24.51%的溢价率，但竞价次数为96轮，成交总价70.6亿元，同是保利发展参与的联合体所摘得，但在八埭头的百亿级热度面前稍显黯淡。
前世今生：从“沪东南京路”到身陷“债务”困局
八埭头之名，始于1908年通北路上建起的八排二层砖木小楼，后因工业集聚成为老杨浦最繁华的商业中心，素有“沪东小南京路”之称。无论其“内环滨江”的资质，还是其优质的人文底气和“风貌”资源，放在近10年的地产开发语境里，都是杨浦住宅开发“C位”的存在。2005年平凉西块启动旧改，这片承载着百年市井记忆的土地被腾空，转而面向城市开发。
然而，在地产行业黄金年代，或者也可以说是狂飙突进的年代，八埭头却走了一段弯路。原开发商上海锺伟房地产拿下该旧改项目后，因动迁成本飙升、资金链断裂，项目深陷泥沼。2018年“八埭头滨江园”一期虽以约9.9万元/平方米“日光”清盘，但二期自2021年起停工，虽后又复工，但抵押债务规模超151亿元，陷入复杂的债务纠纷之中，成为上海内环知名的城市“伤疤”。
由于涉及千余户购房人及逾200亿元负债，复杂的债权债务关系让众多房企望而却步，项目一度在期待与失落的拉扯中沉寂多年。“八埭头”这一名词，地产行业里成为众人不愿提及的名词。
王者归来：权益厘清与规划重构
转机源于“保交楼”与破产重整的深入推进。2024年2月，上海三中院裁定受理开发商破产重整案；经协调，杨浦区政府依法收回未开发的A、C商办地块并给予补偿，B地块住宅引入长城资产作为重整投资人、中海旗下公司代建续建，通过“政府收地+破产服务信托”化解金融风险，逐步厘清权益。
2026年5月，地块控制性详细规划局部调整公示，成为关键转折点：原商办综合体大幅压缩商办比例，被景星路一分为二，新增两幅纯住宅用地（03A1-05、03A2-02），合计新增住宅建面约14.8万平方米，仅保留约1万平方米特色商业与社区配套，形成“住宅+街区+开放空间”的温和格局。这一“商改住”调整，补齐了内环滨江品质居住的短板，也让地块以干净权属重回招拍挂市场。
网易房产摄
地王之争：保利华润志在必得，219轮锁定胜局
作为杨浦内环滨江的C位核心，八埭头距黄浦江岸线仅约200-300米，西接北外滩、对望陆家嘴，周边集聚美团、B站、中交等总部集群，是近年来公开市场罕见的滨江大体量综合性项目。
本批次土拍中，该地块起始总价高达118.68亿元，吸引多组联合体竞买人入场。网易房产之前也撰文报道，保利在挂牌阶段便抛出195亿元整体投资方案，布局意愿坚决。竞价初期4家轮番举牌，第73轮后仅剩中海与保利华润联合体对峙，最终经过219轮、超两小时的拉锯，保利华润联合体以161.2亿元突围。
央企联手：北外滩至杨浦滨江一线的“熟手”组合
保利发展与华润置地同为央企，且在虹口北外滩至杨浦滨江一线均有深厚操盘积淀：保利近年连续落子保利·外滩序、保利·外滩曜、保利·江上印等项目，堪称杨浦滨江“重仓玩家”；华润则凭借澐启滨江、外滩瑞府等站稳上海高端市场。
此次百亿级地块开发门槛极高，单一房企难以独立扛鼎，促成了两家央企的深度结盟。业内预判，双方或将依托各自成熟的高端产品线分地块发力，依托无遮挡江景资源打造东外滩全新封面级作品。
结语：
从百年前“八排房子”撑起的市井繁华，到旧改停滞留下的城市留白，再到如今161.2亿元落槌的涅槃重生，八埭头地块的跌宕轨迹，恰是上海滨江更新与风险化解的缩影。这幅地王后续将以怎样的产品惊艳沪上地产市场，市场正拭目以待。
注： 本文基于互联网公开信息综合整理，不构成任何投资建议。
本文来源：网易房产上海
责任编辑：
黄毅_FY0013
