上海
2026年6月30日，上海第五批次集中土拍落槌，5宗涉宅用地全部成交、零流拍，单批揽金125.72亿元，稍早之前的6月23日，上海土地市场即挂出了第六批次拟出让宅地名单；24日，上海保利城市发展有限公司火速发布徐汇康健N06-38、N06-39地块招标公告；25日，保利发展再发杨浦八埭头地块招标预公告——两天、两宗地、305亿元总投资预算，在土拍尚未开槌、归属未定的情况下如此迅速提前"亮牌"，这在近年上海土拍市场并不多见。
按照日程，第六批次现场交易会定于2026年7月28日举行。这场2026年下半年的开锣大戏，将由杨浦"地王"+徐汇“康健”的双“热点”领衔揭盅，但赢家的姿态，保利似乎已经摆好了。
三宗地全景：地王、旧改与托底
本轮六批次共推出3宗涉宅地块，总起始价约178.7亿元，结构非常清晰——内环滨江“地王”+中环旧改+外围新城托底。
杨浦八埭头地块绝对是本轮最引人注目的，其起始价118.68亿元。地块由03A1-05、03A2-01、03A2-02三幅子地块组成，总出让面积约7.24万平方米，总建筑面积约7.62万平方米。其中03A1-05和03A2-02为普通商品房，03A2-01为商业及餐饮旅馆业。
位置是这块地最硬的底牌。地块位于内环以内，距黄浦江岸线约300米，坐北朝南、对望陆家嘴，西侧03A1-05南向为规划教育科研用地，南向无遮挡的一线江景底子具备。交通上100米内有地铁站点，周边美团、抖音等头部企业总部已相继落子杨浦滨江。起始综合楼板价约75112元/平方米，剔除商业分摊后纯住宅楼板价预计超77000元/平方米，创下杨浦滨江近年来公开市场起始楼板价新高。
保利为这组地块预留了195亿元总投资预算——住宅部分03A2-02总投资100亿元、03A1-05总投资88亿元，商业地块总投资7亿元。
徐汇康健地块起始价56.7亿元，为冠生园旧改项目。原址为冠生园食品厂，地处内中环，12号线与15号线双轨交环绕，紧邻桂林公园。地块由N06-38（住宅）和N06-39（酒店）组成，其中住宅约6.43万平方米、商业及酒店约1.78万平方米。
作为徐汇成熟居住区，康健板块长期新增住宅供应不足，改善需求积压明显，这次旧改相当于重新打开中环改善的供给窗口。保利为这块地预留了110亿元总投资预算。事实上这幅地也是此次土拍的重头，市场关注度并不亚于八埭头地块。
奉贤新城地块起始价3.34亿元，起始楼板价约20600元/平方米，是本轮唯一的外围地块，承担"稳"的功能。
保利发展为何快速亮牌
此轮土拍虽然只有3块地，但其中两幅均有成为“主角”的潜质，颇受市场关注，如今拿地第一梯队的几大“豪门”，自然都会全力跟进，这当中，保利作为目前土拍市场最活跃的央企之一，当然也是最积极的那个，此次迅速拿出资金开发方案，这个动作的信号比金额本身更值得玩味。
其一，是对两块地志在必得的姿态。招标计划公告是施工总包进场前的程序性动作，提前发布意味着保利内部已经把这两块地的投前、产品、测算跑完，大概率是以"拟中标方"身份在推进。尤其徐汇康健是"住宅+酒店"组合，开发门槛高于纯宅地，被业内称为"难啃的硬骨头"，敢提前锁预算，说明保利对这块旧改的算账逻辑已经跑通。
其二，是深耕逻辑的延续。杨浦滨江是保利近几年的重点板块，保利·外滩序BUND45、BUND88、海玥外滩序BUND98、外滩启PARK77、外滩曜等项目接连落地，对客户画像和产品逻辑已有积累，"再补一块八埭头"是顺势而非冒险。
其三，需结合同期深圳动作一并观察。同样是6月，保利在深圳宝安中心区鏖战355轮、以105.1亿元拿下地王。两天之内，深圳加上海合计超过410亿元投资预算砸出。作为行业销售规模靠前的房企，保利的扩表方向很明确：一线城市、核心区、滨水或成熟改善。
放入2026年上海土拍大盘观察
2026年已经过半，此轮土拍可算是2026年下半年的开场大戏，如果只盯着305亿，这是个单点事件；如果把今年一至五批次拉通，能看到一条更清晰的线。
2026年上海土拍实质已经进入"双轨结构"：核心区是高溢价加多轮竞价，外围是底价成交加稳定去化。第一批尚属试探偏冷、房企谨慎；到年中，核心地块的"是否成交"已不再是问题，问题变成重新定价和多强博弈。
本轮六批次的供应结构恰好印证了这一点：杨浦八埭头是内环滨江价值重估的标的，徐汇康健是中环改善补位的标的，奉贤新城是外围托底——三个层级一次给齐，但市场的目光显然只会落在前两宗。
保利发展305亿抢跑的真正意义也在这里：它不是在赌单块地的价差，而是在回应"上海核心土地进入结构性再定价周期"这件事。央企的资金成本、深耕板块的产品溢价、核心区供给稀缺，这三件事叠在一起，才是保利敢在开拍前先抛预算的底气。
结语：
还剩十天左右。杨浦八埭头地块会不会触及封顶价、会不会出现多家央企与地方国企的联合举牌；徐汇康健这块"难啃的冠生园旧改"，是否会被别的房企高价“截胡”——这些都得等到7月28日现场交易会才能确认。
本文来源：网易房产上海
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黄毅_FY0013
