上海2026年第四批次涉宅土拍在即 国央企围猎迷你地块背后 是核心资源的卡位战

还有两天，5月28日，上海2026年第四批次涉宅用地就要开拍。五宗地块，总起始价约82.73亿元，分布在虹口、浦东、闵行、青浦四区——单看数字，这批地不算大，甚至可以说是"克制的"。但真正的“看点”，从来不在供地规模，而在谁来了、谁没来、这一轮又会在哪块地引发激烈争夺。

虹口双子星：国央企们的6份公告与"提前亮牌"

本批次最值得关注的，无疑是虹口内环内两宗迷你宅地——嘉兴社区hk306-08地块（临平路南侧，瑞虹一期南界，0.71公顷）和欧阳社区hk153-02地块（四达路与欧阳路交汇，0.61公顷）。两块地起始楼面价都是约8万/㎡，起始总价分别约14.23亿和12.20亿。单价虽高，但单宗十来亿的门槛，对头部央企而言，均在“可控”风险之内。

事实上，这两块迷你地块，已经明牌了四家——

先说后入场的保利发展，却也是最志在必得的一个。5月14日，上海保利城发在同一天内连发两则招标计划公告，hk306-08地块报总投27亿元（含建安2.5亿），hk153-02地块报23亿元（含建安2.1亿），两宗合计预算50亿元，是本批次迄今为止唯一一家同时瞄准两幅虹口地块、且预算碾压所有对手的房企。保利目标很清楚：我不跟你逐块竞价、我直接把报价水位顶上去，让你退却。

5月11日，中铁置业集团上海公司连发两份预公告，hk306-08报总投约21.03亿元，hk153-02报约17.14亿元，两宗合计逾38亿元。中铁置业在上海的土地储备这几年一直在经历从外围收缩、向核心集中的转向，去年杨浦地王项目的盈利压力之下，它比谁都更需要一块能稳去化、快回款的内环拼图来证明自己的核心区操盘能力。但保利的预算压力之下——中铁如果想赢，要么现场竞价阶段靠耐心磨到最后，要么就得在产品标准、配套承诺等竞价环节找到突破口。

中建东孚（中建八局旗下）是最早出手的。5月8日就锁定了欧阳路hk153-02地块，拿出21亿元总投资预算。中建系在上海的布局一向沉稳，不追风、不铺张，但它的"早出手"本身就是一个很明确的态度。

上海城投则走了更典型的"本地国资守土"路线，押注的是瑞虹板块的hk306-08地块，投资预算21.5亿元。在纯粹的价格竞逐中，面对保利这种量级的预算，压力不小。

此外，争夺虹口两幅地块的可能并不止上述这四家，市场端传闻：浙江龙盛或也将参与虹口地块的争夺。亦有说法，此次有意争夺虹口地块的企业超过10家以上。

所以虹口的局面其实已经很清晰了：四家国央企明牌竞逐两宗地，每家都做了认真的预算和招标准备，这不是试探性举牌，而是都志在必得。

其余三宗地：企业的算盘打得不一样

相比虹口的刀光剑影，另外三块地的企业参与度更像是"各有各的安静算法"——

青浦重固36a-02地块，起始楼面价1.6万/㎡，起始总价约5.4亿，是本批次门槛最低的一宗。但它有个特殊背景：地块北边挨着保利虹桥和颂·IN255，南边则是保利和颂西岸，于保利而言，正好可以将其项目连接成片。因此，保利早在4月22日就发布了该地块的招标计划，总投预算13亿。别的房企若进来不但要溢价抢地，后续还得跟保利原有项目近身肉搏——因而可能连片开发地块，天然有利于"已经在场的人"拿到最合理的成本。

闵行浦江镇1-4-12地块才是本批次土拍的真正考验：占地近8万㎡、容积率只有1.05、限高18米，起始楼面价3.1万/㎡，起始总价逼近26亿——全批次最高。如此高的入场门槛+低密社区，对开发商的资产负债表和客群运营能力都是真考验。

浦东南码头14-03e/14-04a组合地块，起始总价约24.91亿。它是去年11月由商务办公用地控规调整转性而来的"商改住"，距离6号线临沂新村站仅约300米，板块断供已久，南侧临白莲泾、在世博水环规划沿线——自住逻辑是扎实的。但"内中环、非传统豪宅区、24亿+"这个组合，足以让很多房企在内部立项会上犹豫掂量。

参与企业图谱背后，三条更深的信号

从这次未拍先热以及不同区域的冷热差距极大的现象，不难看出以下信号：

第一，核心区土拍的"国家队俱乐部"属性已经固化。 虹口8万楼面价的地，报名席上坐着的全是央企或地方国资，这不是偶然。简单说：上海内环的住宅用地，已经成了国央企对主力的资源卡位战。

第二，有些企业正在用"全域布局+预算碾压"打法拉开与第二梯队的差距。 从4月抢先卡位青浦重固，到5月以50亿总预算双线压上虹口，保利在本批次的参与广度和资金姿态，都远超其他几家。它不是来"捡漏"的，是来用规模换确定性、用预算把博弈空间压缩到自己舒适区间。

第三，"小而美"取代"大地块"成为核心区供地主旋律，本质上是帮国央企降低了下桌门槛的同时抬高了资产质量。 8万/㎡的楼面价如果配一块5公顷的大盘，单宗百亿起步，没几家敢举牌；但压缩到0.7公顷、十几亿起拍，各企业就能在不伤筋动骨的前提下完成核心区补仓——供地方和拿地方在这点上似乎达成了默契。

两天后的悬念

5月28日最大的看点是两个：虹口双子星最终溢价停在哪、以及闵行浦江和浦东南码头的冷热度是否会出乎市场意料。而对旁观者来说，这场土拍传递的信息其实一句话就能概括：上海的优质宅地没有冷，只是竞逐者的圈子的变化、出手的理由越来越务实了。