高盛看多与红盘停售风波 上海一手房价格到底涨没涨？

2026年4月上海报道，高盛（Goldman Sachs）在其最新报告中预测上海房价三年累计涨幅或达15%，为本轮市场回暖提供了国际资本的背书。与此同时，国家统计局3月数据确认上海新房价格环比领涨一线城市，保利·都汇和煦在4月20日准时启动新一轮涨价，都似乎在说明上海新房市场普涨的序幕已经拉开，但是，实际上这并非一场普惠式的牛市，在远郊和供应扎堆的片区，降价跑量仍是生存法则。市场可能正在经历一场残酷的“K型分化”：核心资产价值回归，边缘资产仍在探底。市场回暖并无疑问，可上海的新房房价到底涨没涨？

风向标：高盛看多15%与头部楼盘“涨价”

国际资本的“买入”信号：2026年4月10日，高盛发布《中国房地产：一线城市复苏前的布局》报告，明确调高了对上海楼市的预期。高盛预计，从2025年底至2028年底，上海和深圳房价将累计上涨约15%，且两地楼市有望在2026年底率先触底复苏，领先全国其他城市6至24个月。这一预测的核心逻辑在于一线城市的人口流入、收入增长基本面以及政策托底力度。高盛特别指出，实力较强的国企开发商（如保利、招商等）在上海的土地储备质量较高，有望在本轮分化中受益。而市场的热度并非停留在纸面，头部房企对核心资产的定价权正在迅速恢复，且动作比市场预期更为果断。

保利·都汇和煦作为新政后的“百单盘”，该项目热度持续高涨，3批次推售首日热售61套，单日成交最高刷新至20套。根据最新公告，项目已于4月20日起针对11号楼98㎡户型收回99.5折优惠(实际上调约0.5%)，并计划于5月6日进一步收回98㎡、103㎡的99折优惠(累计上调约1%)。阶梯式有序调价，并非短期营销动作，而是过硬品质经得起市场长期考验，房源价格稳步回归自身真实价值，更是购房者对项目品质与居住价值的高度笃定。

保利·外滩曜（杨浦滨江）：位于内环滨江的保利・外滩曜，凭借稀缺地段与产品力，多次刷新内环新房成交去化纪录。 3 月包揽内环新房成交面积、套数、总价三项榜首；同时作为楼市新政代表性热销楼盘，获得央视关注报道。项目已于4月19日宣布涨价，并同时推出内环滨江二十年一见的曜藏孤品洋房，据悉项目5月6日即将二轮涨价。

这些现象表明，在改善型需求集中释放的板块，一手房定价逻辑已从“保去化”转向“稳价格、提利润”。

成交量数据创纪录，价格初现“小阳春”

宏观数据：“环比转正，同比坚挺”，根据国家统计局2026年3月数据，上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，与广州并列70个大中城市涨幅首位；同比上涨3.7%，在一线城市中独树一帜（北京、广深同比均为下跌）。二手房价格环比亦上涨0.4%，连续两个月保持涨势。

成交端：流动性创5年新高：成交量的放大是价格回暖的前提。3月上海二手房网签成交（含商业、车位）突破3.12万套，创下自2021年4月以来的近5年单月新高。新房成交面积56.3万平方米，环比激增251.6%。进入4月，首周二手房成交同比仍增长约30%，热度并未明显退潮。

红盘遭遇价格维权与市场分化逻辑

在核心区热销的同时，市场的另一面是部分区域的冷清。回暖的底色是“结构性的”，而非“普涨”。

浦开云璟一直是金桥的区域流量红盘，占据优秀的地理位置，曾有多批次房源实现开盘当日即售罄的成绩，但此次新一批房源（四期北地块）的开盘价格出现大幅回调现象，该批次均价调至约8.5万元/平方米，与前期南地块近9.2万元/平方米的单价形成7000元落差，引发了前期业主的强烈反弹和维权，而后，业主对价格的维权逐步发展到历史品质问题与价格调整问题的叠加，一度甚嚣尘上，4月17日，身陷“降价和品质”维权风波的浦开云璟（开云和璟里北区），宣布了暂停该批次房源销售，这次维权风波，以这种方式告一段落。而这一事件也与之前广受关注的桃浦宝华紫薇花园降价形成呼应和对照。

这也进一步说明“非核心资源”且形成红海供应的区域“以价换量”已经成为一种常态，与内环的热闹形成鲜明对比的是，金山、奉贤等远郊区域的二手房均价近期仍呈现微跌态势。在嘉定、松江等外围区域，部分新房项目虽未明面降价，但通过加大渠道佣金、推出特价工抵房等方式暗降，实际成交价并未跟随大盘上涨。

笔者认为本轮市场的分化源于购房者信心的结构性修复：在核心区（内环、优质地段）：受益于高盛报告中提到的“稀缺性”和“改善需求”，资金避险情绪推动价格上涨。而在刚需区客群对价格极度敏感，市场仍以去库存为主。

后市预测：温和回暖中的“三年慢牛”与不确定性

结合高盛的预测模型与当前市场表现，笔者认为：短期市场将完成“探底”。根据高盛预测的时间点，这意味着下半年市场将呈现“底部震荡，核心领涨”的格局。而中期，若政策环境保持稳定，上海有望进入高盛预测的“15%累计涨幅”通道。但这将是一个缓慢的过程，年均涨幅约5%左右，且大部分涨幅可能集中在2027-2028年显现。

当然，尽管数据向好，但仍需警惕两个不确定性。一是二手房成交量能否持续维持在“荣枯线”（2万套/月）以上，若后续动能衰减，将直接拖累一手房改善客群；二是政策面的持续性，若后续利好出尽，市场情绪可能再度转向谨慎。

结语

上海一手房价格确实“开始上涨”，但这更多是优质资产的价值重估。高盛的看多报告与保利等头部楼盘的涨价行为，共同构成了市场的“信心底”。对于购房者而言，这并非闭眼买入的时机，而是考验选筹能力的时刻。在分化期中，追逐热点核心盘需果断，而面对供应过剩的片区，则仍需保持耐心与审慎。

本文综合网上房地产及市场公开信息，仅供参考，不构成投资建议。