上海
上海，2026年4月上旬—— 上海“沪七条”新政落地一月有余，随着新政红利持续释放，上海全面形成了“小阳春”格局。但在上海的各区各板块、不同产品之间也存在成交分化的格局，尤其一些楼盘供应集中扎堆的板块，政策红利的兑现也存在较大差异。
去年就因为“价格砸盘”事件走红的“桃浦”板块，新政之后更是大戏连台。“桃浦”作为上海中心城区普陀区的供应“粮仓”板块，竞争格局正从单纯的产品力比拼，演变为一场价格与“产品”的复合型生存战役。在售的5个主要住宅项目面对新政后激增的看房量，采取了截然不同的营销策略，销售成绩逐渐分化。
新政满月，桃浦成外环内“流量担当”
2月26日实施的“沪七条”被视为上海楼市的重要转折点。新政大幅降低了外环内的置业门槛。桃浦智创城凭借中环地段、百万方中央公园及密集的轨交规划（11/15/20号线），成为新政最大受益板块之一。有数据显示，2025年桃浦售出近1400套新房，居中心城区首位，看房客群中非沪籍及年轻家庭占比显著提升。
营销策略分化：“狠打折”与“稳去化”的博弈
目前桃浦核心区（智创城）呈现“五盘混战”格局，均价约在8.1-8.6万/㎡之间，但实际成交价因折扣策略差异巨大。
宝华系桃浦的双重价格策略：提及“桃浦”价格战，就不得不提宝华的双重价格策略，去年10月，宝华紫薇花园就率先打出了“八五折”销售的价格策略，引起了市场的广泛关注，形成热点，也切实在没有政策的加持下拉动了一波销量，带动了“桃浦”的一轮价格战，而新政之后更是开启“八折”模式（为部分工抵房，其余仍为85折），引发板块新一轮博弈。而相比宝华紫薇花园，宝华紫薇之星却相对更坚持品质溢价，优惠策略相对克制，主要依靠宝华品牌和老带新转化，月均去化稳定。
金隅·公园东序在桃浦的降价博弈中，向以稳健著称，作为2026年桃浦的“当红项目”，已成为目前“桃浦”板块的供应主力，其销售表现极具代表性，也显示出了国企在快节奏市场中的应变策略。
金隅在2023年底拿地，至2025年10月下旬首开，上市周期长达两年。同年拿地的部分竞品或地块已近尾声，金隅却刚进入销售主战场。加之桃浦板块产品同质化严重，在缺乏价格优势的情况下，其两次开盘前均遭遇了同板块竞品大幅降价的挤压。
金隅·公园东序近期二批次加推，值得一提的是就在其加推前，宝华紫薇花园又祭出了“八折”的宣传（部分工抵房），反观金隅·公园东序二批次价格，仍采用相对保守的“备案价+小幅折扣”的策略，二批次开盘后，截至3月底，官方宣称销售金额达3.7亿元（按套均约750万估算约售出50套），单就这一数据，该项目可算得上是桃浦流速最高的项目之一，并强调了认筹转化率达80%。但截至4月9日“网上房地产”数据显示已售为15套，这种现象虽属正常，但也反映出该片区当前市场客户决策周期长，或可能存在定金未转的情况。在竞品“8折”价格的挤压下，桃浦新房市场已进入残酷的价格博弈中。
中环桃源里作为普陀区本地地方国企开发的项目，其产品和价格策略均采用了相对稳健的策略，据其项目营销负责人表示：项目目前去化率约达到80%左右，已近清盘阶段，因此未选择直接大幅降价，目前对外的折扣口径仅为小户型95折，尽管也受到周边降价风潮影响，但总体仍保持稳健去化率。
建发海阅首府，依然承袭建发深耕上海的品质产品特点，主打“海派+五恒系统”，其主力策略亦是主打“品质+稳健价格”，根据网上房地产数据显示，目前签约率（销售）已近9成，因此，目前也没有推出较大幅度的折扣策略，其约128㎡及141㎡大户型基本售罄，主力在售仅剩约96㎡、103㎡三房，目前总体在售剩余不足50套。
中环·云悦府 项目由象屿交控联合开发，其利用距15号线仅500米的地铁优势，刚需三房走量迅速，新政后日访客量增长约3倍。
普陀金茂府亦处于清盘阶段，依靠金茂的科技系统吸引特定改善客群，通过老带新高佣金促进去化，根据网上房地产显示，其签约率（已售）截至4月9日已超8成，但剩余大户型去化速度相对较慢。
后续供应预测：西片区启动，价格战或延续
桃浦的供应远未结束。根据普陀区规划，未来两年桃浦将进入“西片区开发期”。
即将入市新盘：桃源·锦里（中环西侧地块）规划已公示，拟建6幢叠墅+4幢高层，预计2026年下半年入市。作为板块内稀缺的“高低配”产品，其叠墅定价将考验市场对桃浦高端化的接受度。
市场预判：随着桃源·锦里入市，桃浦将面临“新盘入市+老盘尾货”的双重挤压。若市场去化速度未能匹配供应速度，价格战仍有可能成为常态。
结语：
尽管当前去化有一定难度，但桃浦的供应潮仍未结束。除金隅后续尚有房源待推外，中环集团、宝华东苑等项目也在持续供货。2026年下半年，桃浦预计仍有近千套新房入市，库存去化周期可能进一步拉长。
从长远看，桃浦板块凭借中环旁、百万方中央公园、三轨环绕的稀缺规划，以及持续释放的土地供应，已逐步构建起价值支撑和价格认同。板块内多元化的产品结构——从中小户型刚需盘到科技改善住区，为不同预算的首置、首改家庭提供了明确的“上车”路径。是中心城区内少数兼具现实性价比与未来成长性的选择。
注： 本文基于公开信息综合整理，不构成任何投资建议。市场有风险，决策需谨慎。
本文来源：网易房产上海
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黄毅_FY0013
