徐汇南供应趋热：长桥、华泾将成改善新“战场”

3月13日，新政后的首轮土拍，上实城开底价摘得长桥地块，为徐汇南部片区注入新动能，纵观2025至今，徐汇南部长桥、徐泾两大板块，在悄无声息中，正在酝酿成为新的改善供应热点。

2026年春节之后，上海迎来马年首场土拍。在青浦西虹桥地块溢价6.57%的热闹之外，徐汇区长桥地块却以26.75亿元底价成交，由上海国企上实城开摘得。这宗位于老沪闵路与罗秀路交汇处的地块，不仅标志着徐汇南部片区土地供应的持续放量，更预示着长桥、华泾板块正从“断供”走向“热点”，成为改善客群的新战场。

土拍风向：底价成交背后的理性与机遇

本次出让的徐汇长桥地块（S031102单元S04-16地块）位于15号线罗秀路站地铁上盖，出让面积约2.76公顷，容积率2.0，规划建筑面积约5.52万平方米。地块性质为商住混合，含有商业占比25%。

底价成交的深层逻辑：地块虽地处内中环稀缺地段，但25%的商业配比增加了开发难度和资金沉淀，对房企的综合运营能力提出了较高要求。在当前市场环境下，房企对土地价值的判断更趋理性，更看重去化能力与抗风险能力。因此，此次底价拿地体现了开发商对区域价值的长期看好与稳健布局。

值得关注的是，该地块邻近目前在售的海上·清和玺项目。新地块的入市将共同提升长桥板块的市场热度。

土地储备：从“断供”到“供应大年”

回顾2025年，徐汇南部片区土地供应已初现端倪，而2026年更是迎来了规划调整带来的新增供应，2025年供应回顾：

华泾补仓：2025年10月20日，徐汇华泾地块（XHPO-0001单元D7C-2、D7D-1地块）由徐房&汇成联合体以底价竞得，成交楼面价约2.77万元/平方米。该地块规划建筑面积约9.57万平方米，预计2026年内将形成供应，为华泾板块注入了新的住宅供应，颇值得关注。

2026年新增变量（土地性质调整）：

长桥低密宅地：2026年2月3日，徐汇区长桥社区S031201单元控规调整方案获批，原为商办性质的xh290-09地块正式调整为纯住宅用地。该地块用地面积约2.1万平方米，容积率1.8，限高36米。地块东侧距黄浦江约500米，距在建的23号线上海植物园站约600米，区位优势显著，定位偏向高端改善客群。目前该地块已被公布在上海2026年第三轮土拍的官宣名单之中，有望成为徐汇滨江稀缺的低密小高层产品入市。

市场现状：在售项目去化稳健，改善需求旺盛

目前，徐汇南部片区在售新房主要在长桥板块，核心主力项目即招商的海上·清和玺，项目目前正处于销售中，作为长桥板块的标杆项目，海上·清和玺主打112-177㎡的3-4房改善户型。项目自2024年11月首开至今，已开盘6次，截至2026年2月累计去化率已近7成。其稳健的去化表现证明了徐汇南部改善需求的旺盛。

后续较快能入市的，就是由2025年土拍地块转化而来华泾项目，目前处于待入市状态。

未来展望：供应趋热之下的市场分化与机遇

与之前“世界地王”高光之下的徐汇滨江地区相比，徐汇南部片区由于长期缺乏供应，导致关注度较低，但随着土地供应的持续放量，徐汇南部片区将在2026-2027年迎来新房供应的喷发期。而市场也可能随之发生变化：

产品分化加剧：长桥板块也将呈现项目品质多层次化格局。海上·清和玺及新地块主打高层改善，而控规调整地块（容积率1.8）将主打低密小高层，满足不同层次的改善需求。而华泾板块则将凭借更新的城市界面，有望承接徐汇滨江的外溢客群。

竞争压力增大：短期内，海上·清和玺凭借先发优势占据市场主导。但随着新地块的陆续入市，同板块内的竞争将加剧，开发商在产品力、营销策略上的比拼将更趋激烈。

价值重塑：23号线的建设进度将成为影响板块价值的关键变量。随着23号线通车临近，长桥、华泾的交通短板将得到极大改善，区域价值有望迎来重估。

结语

从2025年的华泾补仓，到2026年3月的长桥落子，再到控规调整带来的低密宅地，徐汇南部片区正快速刷新着土地供应记录。在“沪七条”新政的加持下，市场预期趋于平稳，房企拿地更趋理性。对于购房者而言，徐汇南部的供应井喷意味着更多的选择机会，但也需警惕供应集中释放可能带来的短期去化压力。未来，谁能抓住时代红利，谁就能在徐汇南部的改善大战中脱颖而出。

注： 本文基于公开信息综合整理，不构成任何投资建议。市场有风险，决策需谨慎。