政策底与市场底共振：2026年上海楼市“小阳春”成色几何？

2026年春节复工伊始，上海楼市即重磅出台了 “沪七条“新政，可谓为年前曾撰文写过的上海楼市2026年初可望实现“筑底”提供了强力背书和保障。2026年上海楼市开局迎来关键转折。在经历了1-2月不甚明朗的行情之后，市场正期待政策底与市场底的共振，一个成色十足的“小阳春”正逐步清晰起来。

政策底：限购松绑与金融支持双管齐下

2026年2月25日，上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（俗称“沪七条”），自2月26日起施行。此次新政力度空前，主要聚焦三大维度：

限购门槛大幅降低：非沪籍居民购买外环内住房的社保年限从3年缩短至1年；社保满3年可在外环内增购1套；持居住证满5年无需社保即可购房。此举旨在释放新市民的刚需及改善需求，打通置换链条。

公积金贷款额度提升：首套公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和绿色建筑上浮政策，最高可达324万元。同时落实“认房不认贷”，有效降低购房成本。

房产税政策微调：对沪籍家庭子女成年后购买唯一住房的，暂免征收个人住房房产税，降低置换成本。

业内专家指出，此次政策在春节后、小阳春前精准落地，信号意义极强，旨在巩固年初以来的边际回暖趋势。

市场底：新政一周奠定“小阳春”基调

如今，“沪七条”新政已落地超过一周，笔者重点关注了新政对二手房和一手房这一周以来的综合市场表现：

二手房方面：成交量的拉动效果立竿见影，尤其是二手房市场表现抢眼，成交量连续攀升，3月1日（周日）单日网签量达到1013套，创下近期新高，与历史峰值水平相当（2016），多家中介门店反馈，年后带看量达到往年同期的3-4倍，线上咨询量也大幅上涨。

市场反馈也表现在购房者决策周期的缩短上。新政落地的一周多时间内，部分客户从看房到下定的周期从11天缩短至5天。而房东心态也悄然发生变化，整体议价空间正在收窄。

一手房方面：市场表现同样抢眼，呈现出“人气爆棚、成交放量”的火热态势。具体来看，主要有以下特点，首先，新政释放了大量被压抑的购房需求，售楼处人气明显回暖：

到访量激增：多个项目反馈，新政落地首周到访量普遍在100-300组，较新政前增长30%-60%，部分项目甚至翻倍。成交量亮眼：头部房企如保利、招商、金茂等均晒出“战报”海报，金茂新政首周晒出成交8亿成绩单，招商蛇口新政后首个周末实现4.15亿成交热绩。

其次，核心区域热度最高，政策对核心区域（外环内）的拉动效应最为显著：

内环豪宅热销：如徐汇的安澜上海，新政首周末劲销超6.3亿；这些高端项目吸引了大量高端改善型客户和外地高净值人群。刚需改善齐发力：公积金贷款额度上调（最高324万）让很多家庭敢于“上一步”，从买小户型转向买大户型，改善需求得到释放。

结语：共振效应：小阳春成色几何？

随着政策底与市场底的共振，2026年上海楼市“小阳春”行情已具备多重支撑：

需求释放：此轮新政，解决了大部分非沪籍居民的购房资格问题，同时也大幅降低了沪籍与非沪籍居民的购房门槛，预计将释放大量被压抑的刚需和改善需求。公积金额度的提升也将进一步有效撬动置换需求。

结构优化：预计小阳春期间，市场将呈现“量升价稳”态势。核心地段优质项目仍将保持热度，而外环外项目则需依靠政策红利加速去化。

2026年上海楼市的“小阳春”已提前锁定。在政策组合拳的精准发力下，市场有望迎来量升价稳的修复窗口，但结构性分化仍将是市场的主旋律。对于购房者而言，当前或许是把握政策红利、实现资产优化配置的较好时机。

注： 本文基于公开信息综合整理，不构成任何投资建议。市场有风险，决策需谨慎。