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上海，2025年1月15日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行成功举办2024年终市场回顾媒体发布会，针对写字楼市场、零售商业市场、大宗交易市场、产业地产市场以及REITs资产证券化市场进行全方位的盘点和2025展望。
上海写字楼市场交易回升 政策推动2025年稳健发展
2024年，上海甲级写字楼市场迎来12个优质项目入市，共计近80万方，主要集中在黄浦、虹口以及徐汇新兴板块。四季度新增项目三个，分别是黄浦“太平洋新天地商业中心T1”、浦东“前滩中环广场”以及虹口“滨港商业中心”。成交方面，四季度，上海甲级写字楼成交环比上扬，全年以60.4万平方米净吸纳量收官，比去年增长55%。 全市平均空置率小幅上扬至22.4%，仅新增供应入市区域空置率有较大涨幅。市场持续供大于求，业主进一步下调租金预期，2024年四季度全市平均租金降至7.3元/平方米/天，环比下降1.1%。
三四季度，外资成交比重连续上扬，但全年仍以内资成交为主。区域表现来看，核心商圈在多个新增项目带动下整体增长明显，典型项目如“太平洋新天地商业中心”、新兴商圈部分区域板块个案表现活跃，代表项目如普陀“中海中心”等。全年行业成交，专业服务、贸易制造、金融、TMT四大行业居前。专业服务业是年内最主要的租赁需求来源，租赁面积占比达27%，主要包含律所、教育、咨询、广告及联合办公，多在成熟项目续租或搬迁、新租在全新项目。贸易制造类企业租赁面积占比23%，位居第二，细分行业主要以日常消费品及汽车制造贸易占据主力，多布点在商圈的地标项目或搬迁至新项目。此外，金融和TMT公司分别占到16%和12%，其中部分企业面积需求较大，也促进了项目出租率稳步提升。
预计2025年上海甲级写字楼供应压力持续，不完全统计甲级写字楼计划年度供应面积超过百万方，出租率和租金如何企稳回升是市场面临的巨大挑战，仍需较长周期。
戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，2024年上海政府陆续出台面向供求两端多项利好政策将推动新一年写字楼市场稳健发展，供应端如推进商务楼宇分类管理将助力不同级别办公楼宇功能提升；需求端如支持上市公司并购重组行动，重点产业企业迎来新发展机遇；而推动跨国公司总部升级也将吸引更多外资企业落户；行业方面，人工智能“模塑申城”实施方案、会展经济效应将带动以人工智能+产业、贸易制造行业稳步前行。
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，2025年，专业服务业、金融、制造业、TMT等企业将继续引领上海甲级写字楼市场租赁需求。从供给侧而言，2025年供应压力不减。业主需要积极增强项目竞争力以应对市场变化，如建立先进并且充分优化的全生命周期资产管理计划等等。
上海首店经济仍持续发力 零售市场供应类型非标多元化
自2024年初以来，上海政府持续出台一系列政策支持消费市场扩容提质。四季度则大力提高消费券的发放力度，切实拉动消费领域的需求。
与2023年对比，上海市的核心商圈内平均租金小幅下跌，空置率较去年对比小幅下降。核心商圈未来供应项目（2025-2028年），总供应量约88万平方米；非核心商圈未来供应项目（2025-2028年），总供应量约805万平方米。
四季度，非核心商圈新增供应约73.6万平方米，同比呈现增长态势。从供应类型来看，有大体量商业的代表之一上海荟聚项目，有滨水开放式街区的西岸梦中心项目，有前店后企的上生新所项目，还有又一二次元打卡圣地百联ZX造趣场等，呈现出强调创新、个性化和差异化，不拘泥于既定规则和范式的商业模式。
未来，商业空间和氛围将更为多元化，如具有场所的独特性、个性化及人情味的“烟火气”商业新场景、基于“快闪店”模式而派生出来的“慢闪店”新零售理念，正逐步在零售市场中崭露头角。与传统的“快闪店”相比，“慢闪店”在追求影响力和销售额的同时，更加注重与消费者之间的深度互动和情感联结，带来全新的购物体验。最后，通过打破传统商业模式的壁垒，为消费者带来全新的消费体验和感受的非标商业也将是未来商业发展的新趋势。
2024全年，上海市首店新增总数达到1269家，与去年同期相比小幅增长。从入驻品牌及门店空间来看，业态创新和体验式消费趋势明显，可持续时尚和环保理念也崭露头角。
戴德梁行华东区商业部董事陈云九表示，尽管2024年商业市场有所波动，但基于政府一系列优质振兴消费的措施与政策出台，上海零售市场逐步复苏，无论是品牌方、开发商，还是消费者表现都是积极正面的。上海围绕“首发经济”和“精品消费”推出了一系列政策措施，将吸引全球消费者到访上海，增加上海对国际品牌的吸引力。
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie也同时表示，回顾2024年，上海零售物业市场迎来若干知名新项目入市，零售物业间的分化进一步加剧。现有零售物业通过开设首店或旗舰店、优化租户组合、翻新物业设施，及设置体验性空间来应对日趋激烈的市场竞争。展望未来，中国政府适度宽松的货币政策，以及扩大内需、提振消费和经济增长的措施，将为上海零售物业市场带来良好稳固的经济基本面和相对乐观的前景。
上海大宗交易市场以价换量 成交逆势突破超七百亿
2024在各种投资市场上均是稳健小年，在该形势下，上海房地产大宗交易市场依然共录得117宗、共计707亿元的成交，金额相比去年下降仅14%，其中Q4录得成交42宗、共计181亿。整体来看，与住宅市场存在难得的同频现象，2024上海大宗市场“以价换量”特征明显，买卖双方均存在愿意达成交易往前走一步的意愿，部分买家认为价格已经在足够低位置，卖家经过几年考虑也愿意在该价位出货。其中，单宗平均金额有所下降，相较2023年单宗交易金额为6.94亿元，2024年单宗交易金额为6亿元，其中小于5亿元的宗数占总成交的67%，其中四季度的该比例高达81%。
在物业类型方面，办公/研发办公以近50%的占比仍旧首位，商业部分因有七宝万科广场、松江及南翔印象城成交支撑，占比跃居第二。公寓/住宅成交亦不俗，其中又以Q4为典型，其中11宗公寓/住宅成交占全年半壁江山，酒店也录得11宗交易，大部分为总价低于5亿元的精品酒店。
买家内外资类型方面，内外资成交额差距进一步扩大，内资以87%的成交金额占比、94%的成交宗数占比刷新八年历史高点。外资则主要以机构投资人为主，主要成交为领展收购七宝万科50%股权，以及GIC收购松江印象城、南翔印象城48%股权。内资中个人和非机构投资者比例大幅上升，金额占比达72%，这部分投资者虽倾向于投资办公物业，但公寓/住宅、工业/物流等也保持关注。
买家行业类型方面，金融、国企为自用型物业购买主力一与2023年相比，金融企业成交比例大幅跃升，主要购置自用型优质办公，典型成交包括财通证券收购富汇大厦，普陀中海中心等；其中，国企买家成交量一直稳居前列，在自用型成交中占六宗，2年内占比维持在17%-19%;外地能源化工买家尤其活跃，偏好在上海等一线城市布局办公、住宅、酒店等各类优质资产;相反，TMT企业购置不动产需求在2024年显著下降，成交额仅占3%。此外，近年外地能源公司和宗教机构亦在频繁出手收购上海商办物业，2024年共出现9宗相关交易。
展望2025，戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事卢强提出以下预测：
1. 预计2025年第一季度乃至上半年“以价换量”特征会延续，其中一批最具新引力的低价资产成交后，新一批资产是否还是会降价以适应成交还有待观察；
2. 得益于上海在中国经济桥头堡的独特地位，上海物业将持续获得自用投资者的青睐，且来自全国的实力自用企业、个人投资者和国央企将继续成为办公、酒店物业的主力买家；
3. 国内低息环境有望给内资买家创造良好的融资杠杆以及利息负担，同时进一步降息的预期为成为超额收益的来源；
4. 随着 AI的井喷式发展，国内芯片技术有望突破，算力需求激增，算力相关以及数据中心投资机会成为有前瞻性投资机构的重新投资审视角度。
华东高标仓库整体需求平稳
四季度，华东高标仓库租赁市场需求主要租户仍为电商、制造业、第三方物流及快递快运。上海市高标仓库市场租赁受存量项目及新增入市项目影响，市场空置率环比上升0.9个百分点至21.9%，平均租金环比微降2.6%至48.1元/平方米/月。江苏省高标仓库市场平均租金下降0.55%至33.7元/平方米/月，市场空置率环比下降0.03个百分点至19.91%；安徽省高标仓库市场表现平稳，平均租金保持在27.4元/平方米/月，空置率保持在10.4%；浙江省高标仓库市场主要去化力仍为电商、快递快运，整体市场仍面临一定招商压力，空置率环比微降0.02个百分点至21.3%，平均租金微降1.01%至33.8元/平方米/月。
四季度市场租赁问询表现平稳，市场去化速度较缓慢。整体区域的租户议价空间持续上升，开发商采取降低租金、增加优惠条件留住园内租户的同时获取新的客户资源。此外，由于市场下行，租户租赁态度趋于谨慎，租期缩短。
仓库交易主体结构变化
仓库交易主体结构开始改变，从外资资本占仓储市场交易市场主体，开始趋向于自用买家和内资买家在交易市场活跃的态势。自用买家希望在交易市场低迷资产价格相对较低的市场情况下抄底，收取优良资产。
戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊表示，库内租赁模式灵活度较以往提升，园区以往偏向以独立分区进行整租的租赁策略进行招商。但由于租赁市场需求下调，园区调整租赁策略，接纳分割出租的租赁模式。通过利用对单个分区内的面积进行隔断，灵活调整租赁空间，获取更多客户群体。园区可以通过合理规划布局、加强园区物业管理以及租赁管理，满足各类租户群体的园内运营需求，吸引更多类型租户入驻。此外，工业用地上报规的物流仓库项目开始出现工业和仓储的混合使用功能，这对目前改善仓库的空置率有较大的帮助。
中国公募REITs市场二级市场价格总体回暖 常态化发行取得新进展
戴德梁行华东区估价及顾问服务部执行董事、中国REITs联盟理事、上海房地产估价师协会理事兼房地产金融特聘专家顾悦如表示，随着12月31日，招商科创孵化器封闭式基础设施证券投资基金（基金代码：508012）在上海证券交易所成功鸣锣上市，中国公募REITs在2024年顺利收官。截至12月31日，全市场上市REITs产品共58只，全市场总发行规模约1600亿元；2024年较2023年新增29只，无论发行数量和规模均已大幅超过去年全年水平。而2024年公募REITs二级市场较2023年末出现较为普遍的修复性上涨，58只REITs中有48只实现当年正收益，分板块看保障房板块二级市场表现最为突出。
中国公募REITs自首批发行上市三年以来，已顺利迈入常态化发行的新阶段。随着市场机制的不断完善和规模的持续扩大，基础设施公募REITs将为不动产行业的转型升级注入新的活力，并为经济高质量发展提供有力支撑。
其中，上交所上市公募REITs产品数量已达38只，产品募资规模在全市场占比近七成。沪市REITs的经营业绩整体符合预期，以稳定的分红积极回报投资者，市场基本面逐步回暖，运行平稳。当前沪市REITs市场正加快扩容提质，迈向高质量发展新起点。
尤其是龙年岁尾收官之作招商科创孵化器REIT，是全国首单科创主题公募REIT，也是全国首单原始权益人为国家级科技企业孵化器且底层资产均为科技企业孵化器所需的物理空间的公募REIT。它的正式发行对整个科技孵化行业发展具有示范作用，有利于构建更加完善的科技创新创业生态体系。也将在推动“科技—产业—金融”良性循环上发挥引领作用，着力发挥对社会资本的“吸附”功能，在引导社会资本更大力度投入科技创新上作出贡献。
展望2025年，顾悦如总结道，公募REITs底层资产图谱将继续不断拓宽，消费、水电、陆上风力发电等大类资产将稳定发力的同时，随着迈入常态化发行的新阶段相应新增的市场化租赁住房、养老设施、燃煤发电等资产，还会继续针对性完善制度细节助力底层资产的顺利扩容提质。
戴德梁行华东区董事总经理黎庆文表示，2024年上海的商业地产市场在许多领域呈现出不同的发展趋势和变化。2025年商业地产市场将迎来“智变”之年，在政策调整、市场需求变化以及科技创新等多个方面的共同作用下，不断迎来新的发展机遇。戴德梁行密切关注政策调控和市场动态，助力企业灵活应对市场变化，从而实现可持续的发展和投资回报。
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关于戴德梁行
戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有52,000名专业员工。在大中华区，23家分公司合力引领市场发展。2023年公司全球营业收入达95亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。戴德梁行拥有多元化、平等和包容性的企业文化，在可持续发展等领域表现卓越，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。
本文来源：网易房产上海
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