业绩滑铁卢，项目被业主轮番投诉，中铁置业激进拿地现隐忧

大虹桥，这个曾经打动万千购房者的“宇宙级”改善板块，在楼市下行的冲击下，这里的黄金时代已经不复存在，房价也跌回了正常水平。

不过让很多购房者更难以接受的是，当年花了“高分”抢来的新盘，不仅二手房价格大幅下跌，如今还要面临“交付”的困境。这其中，就有当年开盘“千人摇”的大虹桥央企红盘——中铁·虹桥逸都，近期因降标减配等问题，项目在临近交付时期遭业主集中投诉。

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豪华大门消失、外立面不平整

中铁置业沪上红盘被指降标

资料显示，上海中铁虹桥逸都位于上海青浦区西虹桥片区，具体地址为上海市青浦区沪青平公路1758号，沪青平公路北侧的44-15地块。项目在2022年年末、2023年年初完成了三次认购。

即便认购期与多盘撞车，依旧成绩不俗。

一期于2022年11月17日开盘，房源392套，认购1191组，入围分：64.51分。

二期于2022年12月15日开盘，房源360套，认购808组，入围分：61.22分。

三期于2023年1月12日认购，房源376套，认购866组，入围分：56.29分。

可谓是沪上“红盘”。然而这个红盘在2023年10月开始被业主发现，存在降标的问题，一场历时快10个月的维权之路就此展开。

4月，有多位业主在人民网领导留言板投诉中铁·虹桥逸都的交付问题。

图源人民网

图源人民网

从中可以获悉，业主们的主要诉求包括单元大厅用材施工粗糙，大门构造简单敷衍，外立面大量使用弹性涂料凹凸不平且有水印。简陋铁栏杆围墙和露天车库存在安全隐患，绿化如菜田等多项问题。

面对项目形形色色的状况，上海中铁虹桥逸都业主自发建立了一个公众号，名为“虹桥逸都业主港湾”，通过这个公号，将与开发商的沟通及时进行公告，其中记录了从去年10月开始到现在项目存在的问题，以及业主代表与中铁置业就项目存在的问题进行“斗智斗勇”的过程，宛如一部扣人心弦的宫廷大戏。

9月12日，“虹桥逸都质量促进”微信公众号，发布了《公开信：对杨智艳书记华东地区调研后的不满与呼吁》，业主们对中铁置业的调研工作表示赞同，但业主认为虹桥逸都项目在多个方面都存在不足。

在7月21日，杨智艳曾明确表示，要让上海虹桥逸都业主满意，给其一个安全、舒适的家园。距离杨智艳的承诺已经过去近一个多月，项目部的行动不是落实承诺的决心，而是拖延与敷衍。

而业主认为，虹桥逸都项目中存在的诸多问题至今未能得到有效解决，尤其是以下两大核心问题：包括连廊存在威胁生命安全的隐患、外立面质量存在重大缺陷。

而该公众号最新一条消息是9月16日发布的《紧急公开信：虹桥逸都项目在台风应对中的严重失职》。在“贝碧嘉”台风袭击中，虹桥逸都项目管理的疏忽暴露了对业主安全的严重不负责任。

业主在台风过后的检查中，前排的部分窗户仍然敞开，这不仅是对业主生命财产安全的直接威胁，也是对中铁置业所宣称的“高标准”和“严管理”口号的彻底讽刺。

图片来源：虹桥逸都业主港湾公众号

甚至还有业主从资金流向、建设成本明细、同地段同期项目对比，指出中铁置业在中铁虹桥逸都项目中的资金流向和造价存在诸多疑点。

另据此前公众号发布的内容称，项目在去年销售期间，曾有一个十分精美的售楼处大门，然而现在这个让业主心心念的大门，却离奇消失了。

图源小红书

还有业主透露，当时售楼处看到的花草水景格外经验，而社区内的交付绿化，却是菜地风。

那么业主普遍认为的减配及质量问题，究竟是业主“鸡蛋里挑骨头”，还是真的质量很不堪呢？对此，网易房产来到项目现场进行了实地探访。

从现场来看，项目的外围已经被围挡全部包围，无法近距离靠近项目。从远处来看，楼盘的豪华大门缺失不见踪影，取而代之的是一个较为常规的大门。

现场实拍

对于业主耿耿于怀的外立面，网易房产从现场拍了一组照片，外立面是否平整大家可以自行甄别。

外立面实拍

值得一提的是，项目周边还有多个在同期认购的新盘，作为均价都为6万/平的项目，其他楼盘的表现又是如何的呢，这里不妨来对比下。

虹桥催藏公馆大门

蟠龙府大门

虹桥璀璨公馆外立面

蟠龙府外立面

虹桥璀璨公馆围墙

蟠龙府围墙

中铁虹桥逸都部分围墙，图源小红书

对比同区域三个新楼盘，孰优孰劣相信购房者都有自己的答案。

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业绩遭遇滑铁卢

今年上半年净利润大幅亏损

不久前，中铁置业集团有限公司（以下简称“中铁置业”）发布2024年半年度报告。

根据报告，2024上半年，中铁置业实现营收约69.87亿元，同比减少57.29%；归母净利润约-10.44亿元，而上年同期为-1.67亿元。

2024年上半年，中铁置业的经营活动产生的现金流净额为-9.66亿元，而上年同期为59.78亿元，由正转负。

截至6月30日，中铁置业的资产总额为1733.79亿元，负债总额为1304.50亿元，资产负债率攀升至75.24%。这一财务状况的恶化引发了市场的关注。

中铁置业作为央企背景的大型房地产开发企业，其经营状况的变动不仅反映了当前房地产市场的严峻形势，也折射出行业周期性波动对企业经营的深远影响。

03

激进拿地现隐忧，

陷入品质和业绩的两难

一边是业主投诉，一边是业绩滑铁卢，一边是不惜代价激进拿地。

中铁置业并没有及时对应地进行整改，才有了业主不断的维权动作。不过在业主维权同时中铁置业还在激进拿地，并且热衷于在一二线城市拿地，其中不乏溢价拿地。

2023年以来，中铁置业在上海招拍挂市场表现非常活跃，全年参与13次地块竞争。

去年4月，在上海第一批集中供地中，中铁置业一举报名参拍5幅地块，最终从15家房企竞争、20多轮竞价之中，以19.05亿元竞得徐汇区田林街道的167-02（N）地块，溢价率8.9%。

在上海第二批集中供地中，中铁置业参与了闵行区华漕镇MHP0-1402单元16-05、17-04地块的竞拍。

要知道中铁置业还在持续加码上海，在3月一批次土拍中与华发联合以34.71亿获得闵行七宝宅地（案名古美阅华），在5月二批次土拍中又一以13.24亿拿下浦东上钢宅地（案名中铁·世博滨江云境）。2023年至今的一年半时间里中铁置业已耗资近50亿在上海招拍挂市场拿地，大举迈开步子。

现在面对虹桥逸都业主关于小区整改的诉求都如此应对的话，有了虹桥逸都的前车之鉴，未来中铁置业在上海的项目，是不是让一些客户望而却步呢？

结语

对于中铁置业而言，不仅业绩方面承压，更要命的是虹桥项目的业主维权，对其未来的业务拓展及品牌形象也造成了较大影响。未来如何妥善处理这一危机，将成为中铁置业当前面临的挑战。