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上海一季度写字楼市场新质生产力激发后市动能

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上海,2024年4月10日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行成功举办2024年上海一季度市场回顾媒体发布会,针对写字楼市场、零售商业市场、大宗交易市场和产业地产市场进行多维度的解读。

上海写字楼市场供求放缓 新质生产力激发后市动能

一季度,甲级写字楼净吸纳量8.58万平方米,比去年四季度下滑9.86%,比去年同期下滑37.49%。当期供大于求,甲级写字楼整体空置率继续攀升至22.0%,比去年四季度上扬0.2%;租金继续微跌,一季度甲级写字楼平均租金7.80元/平方米/天。

从供应表现来看,一季度仅2个项目入市,共带来10.87万平方米新增供应。核心与新兴区各1个项目,分别是长宁艺丰中心及徐汇万科中心三期T3。新项目聚集板块以及性价比高而受到关注,表现较好板块有普陀、虹口、徐汇滨江等。而存量楼宇集中的核心板块中,部分项目因租金或楼宇品质等因素,难挽留客户,面临空置率上扬。

从行业来看,贸易制造、TMT及专业服务为本季度三大主力行业。伴随消费需求的复苏,批零贸易行业占比达到20%以上,一些新项目吸引了部分外资、生活类消费品类客户搬迁。同时互联网+行业冷热不均,软件、数据服务、平台、技术支持等TMT相关行业保持一定热度,但也不乏个别退租现象。专业服务细分领域人力资源、律所、咨询等行业依然是交易主力,联合办公潮起潮落,前期大肆扩张品牌面临调整,另一些品牌谨慎扩张。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示,传统行业写字楼的需求已越来越难跟上写字楼同质化产品的新增速度,未来需求提升有赖于新质生产力下产业的突破与发展。通过改造提升传统产业、壮大发展新兴产业及积极布局未来产业有利于加速产业之间的融合与创新,这也是写字楼市场未来需求提速的关键。

戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示,一季度写字楼租赁市场总体保持平稳,供应量略低于上一季度,但市场供大于求的情况始终存在。随着办公空间的不断扩张,写字楼市场需要时间和新的增长动力,而业主则需强化自身优势及特点,以吸引企业长期入驻。

上海零售市场业态场景进一步升级

一季度,上海经济保持增长,多项经济指标继续向好,带动上海消费品市场及零售商业市场保持活跃。上海中高端购物中心市场整体空置率同比下跌0.72个百分点,至9.38%,为2022年以来历史最低点。上海全市中高端购物中心首层平均租金报价保持在778.85元/月/平方米。尽管如此,核心商圈内的成熟项目在销售额增加、高入驻率及租户调整的带动下,租金继续上涨。核心区域的租金水平同比上升0.34%至1,888.83元/月/平方米。

2024年上海零售商业市场预计将有超180万平方米的新项目入市,其中包括宜家荟聚、超级合生汇和龙光蓝鲸世界等标杆项目。随着新兴区域的持续发展,预计全市平均租金将被进一步拉低。若干现有零售商业将通过翻新物业设施、优化租户组合,以及设置体验式零售空间来保持差异化竞争。

市场供应方面,本季度唯一的新增供应是位于临港新城的城市书香商业街于1月20日启幕试营业,为上海中高端零售商业市场带来约3万平方米的新增供应,推升全市总存量达到2,301万平方米。在明朗的经济前景鼓舞下,上海中高端零售商业市场的需求逐渐上升,部分品牌开始积极为开设新店寻求理想位置。餐饮、生活 方式、娱乐、3C与智能家居体验店为需求的主要驱动力。

戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie认为,不断提升的居民收入和消费支出水平将继续支撑上海零售商业市场的发展。今年上海出台《本市促进服务消费提质扩容的实施方案》,提出了涵盖文旅、体育、餐饮、居家服务和交通等11个服务消费领域到2027年的具体目标,将采用5.5G、VR、AI、北斗卫星等前沿科技,打造消费市场的新场景,新业态。有鉴于此,上海零售商业市场将在未来几年进一步升级。

品牌业态不断调整

一方面,近期香氛类品牌开店需求旺盛,故大量头部开发商载体对零售业态有所调整,引入大量香氛类零售品牌并布局首店、概念店等。由此可见零售消费的客单价有下降的趋势。

另一方面,随着苹果上海静安店于近日揭开面纱,作为中国最高规格旗舰店,等级仅次于苹果纽约第五大道店,可见外资3C零售品牌对上海市场仍保持强大的信心。相比传统服饰类零售品类,3C类相关产品线下销售比例逐年递增且平稳,消费者更热衷于线下购买3C产品。3C类品牌稳定的增长,对于开设线下门店的租金承受能力更强,就载体端而言选择3C类品牌可能承受更小的风险。

最后,“户外运动”和“绿色健康”持续受到消费者的青睐,线上消费呈现爆发式增长。因此,在上海越来越多的国际户外品牌开始广泛的开设直营店或旗舰店,同时载体端也开始逐渐将运动品牌作为主力店来打造。

戴德梁行华东区商业部高级助理董事陈云九表示,在目前的消费趋势下,消费者逐渐趋向理性,消费频次、消费客单价、购买过程、消费动机等都有显著变化。大家更愿意在服务类消费的细分品类中进行消费。诸如休闲娱乐类、运动健身类、自我教育类的“悦己型”消费已然成为现阶段的消费新亮点。

上海大宗市场投资情绪趋于保守

一季度,上海仅录得16宗、共计103亿大宗交易,成交金额同比下降28%,降幅明显。一方面,受大量新增面积及吸纳降低影响,投资类办公楼市场持续低迷;同时,美元高息、美联储或推迟降息等背景下,外资出手趋于谨慎;叠加内资开发商持续出货缓解资金压力——三管齐下,上海大宗交易市场成交金额降至近五年同期一季度最低。

从买家类型来看,自用型买家成交占比大幅上涨,占总成交额的42%,市区核心位置、沿江地带办公以及低价豪宅均是其重点关注领域。自用买家中又以金属能源类买家为甚,占自用买家总成交额的36%——此类买家自2022年起持续活跃,不断布局一线城市购买各类优质资产;国有企业亦是自用型优质办公的购买主力之一。

物业类型方面,办公/研发办公以31%的占比仍居成交首位,但以自用成交为主,投资类仅有1宗成交;商业因七宝万科广场成交,占比大幅攀升至25%,位居第二;此外,因虹口价值约20亿的综合用途土地成交,土地成交占比亦被大幅拉升;受长租公寓相关政策红利影响,公寓、酒店仍受投资类买家欢迎,一季度共发生5宗相关交易。

展望2024,戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事卢强提出以下预测:

1. 今年可能出现更多低价资产投资机会,市场活跃度也有望回暖;

2. 在写字楼租金下行,空置率压力背景下,预计部分国企将推出更多优质办公项目,但价格目前不会大幅下降;

3. 外资买家受美联储加息影响持续疲软,降息时间可能推迟,外资复苏时间待定;

4. 公寓/酒店/商住楼等适合改造为保障性租赁住房的项目将继续保持市场热度;

5. 涉及产业用地股权交易监管进一步加强,对未来工业类项目交易影响待市场反馈。

华东高标仓库表现持续稳定

一季度,华东高标仓库租赁市场需求整体结构持续稳定,主要去化力仍为电商、制造业、第三方物流及快递快运。上海市高标仓库市场租赁需求整体表现平稳,市场空置率环比上升0.4个百分点至15.5%,平均租金环比微升0.4%至49.5元/平方米/月。江苏省高标仓库市场主要租户仍为电商、快递快运及制造业,平均租金下降0.2%至34.3元/平方米/月,市场空置率环比微升1.3个百分点至18.5%;安徽省高标仓库市场平均租金保持平稳在27.7元/平方米/月,空置率环比微升0.9个百分点至12.3%;浙江省高标仓库市场主要去化力为电商、快递快运,整体市场面临一定的招商压力,租户溢价空间上升,空置率环比上升0.1个百分点至21.7%,平均租金微降0.4%至34.4元/平方米/月。

客户需求与项目供应存在不匹配现象

华东地区核心市场需求表现旺盛,核心区域空置保持在低位。整体市场租赁问询表现开始积极,但是新签及扩租成交项目表现仍较为平淡。市场仍存在租户具体需求及开发商提供的空置项目较难匹配成功的问题。

园区提升增值服务成为趋势

为响应低碳环保的号召、满足部分租户对LEED认证的需求及实现园内降本增效,开发商开始关注可持续发展及LEED认证,部分园区已开始使用节水型洁具、LED照明技术、高效制冷系统等节能设备。越来越多的开发商探索园内设置绿色节能设备及申请LEED认证的优势,以实现吸引优质客户、低运营成本、提升建筑增值、提升投资回报率的目标。

戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊表示,开发商开始增强园内运营能力,融合智能分拣、智慧仓储、一件代发等增值服务功能,通过实现一站式服务提升客户园区体验度,满足客户各类需求,吸引更多优质客户入驻园区。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结,在建设现代化产业体系政策措施带动下,上海的发展被持续看好。未来写字楼方面培育新兴产业,推进数字经济发展、零售商业方面投资和消费相互促进、扩大对外开放,活跃大宗物业交易市场、积极推进“双碳”目标等七大重点将带动商业地产市场稳中求进。戴德梁行将迎接挑战,助力上海商业地产长足发展。

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