2022年房地产市场仍处于非良性循环中，经济下行、居民预期减弱等多重因素导致市场处于弱复苏。进入2023年，市场热度有所回升，在政策支持下，有明确目标和清晰经营路线的房企有望进一步扩大优势。
7月21日晚间，中南建设发布对深交所2022年度报告问询函的回复公告，展现出看好未来发展的坚定信心。
有关2022年业绩下滑的原因，中南建设解释道，主要原因为市场陷入非良性循环。公司为了担当交付责任，在业主方支付和节点确认不及时的情况下，还保持了必要的投入。由于毛利率大幅下降，销售和财务费用率有所提升，同时增加计提存货跌价准备和坏账准备，导致其归母净利和扣非归母净利下降幅度明显大于营业收入的下降幅度，有关情况反映了市场2022年持续调整的客观现实。此外，中南建设的毛利率变化也与行业一致，2022年同行的毛利率多数大幅下降。
在债务管理方面，中南建设始终坚持不依赖有息负债的发展模式，主动进行债务管理。即使在市场持续调整、行业深陷非良性循环的环境中，公司仍保持了持续的经营性现金量净额正值。2022年，中南建设经营活动产生的现金流量净额62.5亿元，连续5年保持正值；截至2022年末，公司货币资金137.5亿元，经营安全保障度高。整体来看，公司2023年有息负债偿还压力和各项应付款项金额实际都小于2022年。
此外，中南建设正在推进包括2022年到期的2.1亿美元境外债券在内的全部4.5亿美元境外债券重组，希望延长债券期限，降低债券利率。其在公告中强调，公司持续经营和盈利能力不存在重大不确定性。
放眼未来，在政策支持方向进一步明确，市场恢复良性循环后，中南建设大概率可以同步恢复盈利，未来的盈利有足够的空间覆盖可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。目前，公司已显现出业绩改善的趋势。2023年上半年，公司竣工规模提高，收入增加，处理现房库存的比例降低，预计上半年归母净亏损同比大幅缩窄44%-72%。
市场逐步恢复下，中南建设的经营和现金流状况有机会进一步改善。
近日，多项政策公布支持房地产行业企稳回升。7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》；为进一步提振民营经济发展信心，7月19日，中共中央、国务院印发《关于促进民营经济发展壮大的意见》。
政策支持叠加房企努力提升自身造血能力将促进市场良性循环恢复。中南建设在公告中提到，为提高面对市场挑战的能力，进一步保障长期经营安全，将坚持审慎策略，持续推动销售，努力盘活资产，加强回款，增加自由现金，进一步精细化管理，严格控制费用，与金融机构等各类合作伙伴探讨更灵活的支付安排，在保障交付安全的基础上，控制现金支出。同时更好利用资本市场，努力补充权益资本，积极把握“第二只箭”扩容的机会，扩展新的融资，更快恢复盈利，引导市场预期。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
