上海商业地产市场稳步恢复，零售租赁活跃度明显提升

仲量联行2023年第二季度上海房地产市场回顾与展望

上海，2023年7月12日——2023年二季度上海商业地产市场稳步恢复。在经济不确定性依然存在的情况下，部分行业反弹速度领先于其他产业。“零售物业市场净吸纳量由负转正，餐饮类商户活跃度显著提升。” 仲量联行华东区董事总经理兼商业地产部中国区总裁张静表示：“在办公楼市场，租户选址趋于谨慎，加之新增供应增大导致租金依然承压。”

办公楼市场：净吸纳量较前一季度回升，但租金仍维持下跌趋势。 

零售物业市场：餐饮等业态引领需求复苏，零售物业净吸纳量回正；二季度供应压力较小，市场平均空置率下降。

物流地产市场：新增供应入市导致空置率上升，成熟的子市场表现稳健使得租金仍呈上升趋势。 

住宅市场：市场供应量充足，一手住宅总成交量上涨。但项目之间成交表现进一步分化。

投资市场：第二季度上海投资市场长租公寓成交持续活跃。

酒店市场：随着国际旅游入境人数快速增长，上海高端酒店的入住率和日均房价迅速恢复。

甲级办公楼

二季度上海办公楼净吸纳量达到160,400平方米，在经济复苏节奏调整和市场不确定性增加的背景下，租户续租需求更加普遍。上海中央商务区净吸纳量录得6,300平方米，多数租户仍采取谨慎的租赁策略，部分选择缩小租赁面积，新竣工项目的总部性租赁需求起到支撑作用。二季度非中央商务区市场净吸纳量录得154,200平方米。仲量联行上海商业地产部资深董事王岳表示：“新项目的预租贡献了二季度主要的吸纳面积，特别是前滩、苏河湾等热门板块内的新竣工项目，以及提供租金激励政策及议价空间较大的项目。”

中央商务区内，长宁区两个新项目共计104,000平方米竣工入市，中央商务区空置率环比上升1.1个百分点至11.9%。其中多个主力租户的早期决策，支撑其中一个新增项目获得良好的预租表现。非中央商务区共计六个项目竣工入市，新增供应量逾633,000平方米，空置率因而环比上升3.6个百分点至27.7%。其中，前滩四方城租赁较为活跃，真如板块的新项目业主积极调整出租策略，吸引了较多成本节约型租户。

由于租户放缓其租赁进程，业主心态有所调整，整体租金延续下行趋势。成本节约型外迁和续租率上升，叠加未来供应放量的影响，中央商务区租金环比下跌1.7%，众多业主调整租赁策略以保持现有入驻率水平。非中央商务区租金环比下跌2.0%，二季度新增供应激增，空置率较高的项目和板块租金下行压力加剧。同时，租户更偏好议价空间较大的项目，或提供激励政策的项目以平衡装修成本支出。

产业园区

整体市场预期有所调整，大部分租户仍保持谨慎。考虑到整体市场的不确定性，租户的租赁策略仍然审慎。企业租赁决策上有所调整和放缓，影响了业主预期。仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人表示，二季度，以集成电路、新能源汽车产业链上下游为代表的科技企业以及高端制造企业仍是产业园区的主要租赁需求来源。新增供应方面，二季度录得两个产业园区项目竣工交付，总建筑面积共计157,000平方米。上海产业园区整体空置率环比上升1.6个百分点，达到15.3%。业主积极调整价格策略以应对整体市场复苏节奏的放缓以及未来供应压力，二季度整体租金环比下降1.7%至4.5元每平方米每天。

零售物业

2023年二季度上海零售客流量和消费稳步复苏，其中餐饮业态表现突出，消费品零售也有所恢复。零售物业市场需求改善，上海全市净吸纳量重回正值，达到 169,000平方米。仲量联行华东区零售地产部总监黄臻表示，“除了餐饮业态保持活跃，二季度我们也看到时尚和生活方式等零售业态重拾拓店信心。”其中，运动服饰及装备品牌、高端护肤及香水品牌、小众设计师品牌、新能源汽车展厅和智能家居等零售业态都展露出相对积极的扩张趋势。

二季度上海市区内无新增零售物业项目入市。核心商圈租赁势头回暖，空置率环比下降1个百分点至13.4%。品牌方在门店选址方面依然谨慎，更加青睐核心商圈的优质项目。非核心商圈空置率环比下降 1.2 个百分点至 12.1%。疫情中受到较大冲击的项目在二季度开始有明显恢复，业主更愿意提供一些租金优惠以回填空置面积。

二季度核心商圈租金环比下跌0.3%，较前一季度跌幅收窄0.1%。尽管品牌青睐核心地段但仍保持较为谨慎的租金预算。非核心商圈竞争仍然激烈，业主在租金方面持续让步以保留和吸引租户。非核心商圈二季度首层租金环比下降1.3%。

物流地产

2023年二季度，上海物流地产的租赁活动在经历上季度的短暂复苏后出现放缓，净吸纳量录得1.5万平方米。仲量联行中国区产业及物流服务部资深董事黄晖表示：“大部分租户采取维持现状的租赁策略，对于新的扩张尤其谨慎，但他们同时也在积极地评估自己现有的租赁状态并密切关注市场的走向”。在二季度较大新增供应的影响下，非保税物流地产整体空置率上升至13.8%。虽然二季度上海物流地产的租赁需求整体放缓，但我们仍观察到一些第三方物流企业的扩租。例如，一家本地第三方物流公司在青浦子市场租赁了9千平方米的面积。

2023年第二季度共有两个项目竣工入市，总建筑面积超过42万平方米，这也使得本季度的新增供应超过了2022年全年水平。其中，易商青浦雨润项目是二季度体量较大的新入市项目，为青浦子市场新增了34.6万平方米高标物流仓储空间。此外，一家本地开发商在临港细分市场交付了7.5万平方米的新项目。2023年下半年的新增供应仍将处于高位，预计还有5个新项目完工入市，总建筑面积达43.6万平方米。受年内剩余新增和近期竣工项目的影响，青浦、金山和松江等子市场的空置率和租金预计将持续承压。

不同子市场的租金表现持续分化。其中，较为稳定和成熟的子市场的租金保持增长，但在新增供应集中的子市场，租金表现则相对疲软。二季度整体租金保持上涨，但涨幅进一步放缓。二季度上海物流地产整体租金环比小幅上涨0.2%，达到人民币1.58元每平方米每天。

住宅市场

在大量新增供应集中入市的推动下，上海二季度整体一手商品住宅成交量环比上升6.1%至270万平方米。尽管如此，在前期积压的置业需求已于上季度得到集中释放的影响下，二季度市场购买情绪小幅降温，不同新项目之间的成交表现延续分化走势。在二季度入市的高端住宅项目中，大户型高品质住宅产品持续受到改善性购房者的追捧。二季度高端住宅销售势头彰显韧性，录得1,164套高端住宅成交，较上一季度增长65.6%。

二季度新项目入市节奏回升，录得新增供应面积约278万平方米，环比增长53.8%，同比增长 159.1%。在高端住宅市场，二季度录得六个高端住宅项目合计1,389套入市，较一季度增长564.6%。

一手住宅限价松动下，一手价格环比小幅上涨0.6%至人民币132,252元每平方米。高端二手市场方面，更多购房者趋于保守观望，导致二季度问询量和成交量减少，小业主的出售价格有所松动。 在此影响下，二季度高端二手价格环比下跌0.9%。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，“在经济依然存在不确定性因素和上海住房政策依然紧缩的叠加作用下，下半年住宅市场销售势头可能有所放缓。尽管如此，高品质的高端住宅项目将继续受到改善性购房者的青睐。”在一手房限价政策小幅松动的背景下，一手住宅价格短期内将继续小幅攀升。但二手住宅成交的持续缩量，将使二手住宅价格继续承压。

投资市场

2023年上半年成交总额365亿元，与去年上半年同比减少13.5%，整体交易量有所放缓。第二季度成交量为104亿元，较一季度放缓。在第二季度成交中，资产类主要集中在办公和公寓，其成交金额分别占43%和36%， 此外，产业园区成交金额占比为15%，商业占比5%。

受到租赁市场影响，办公资产类别的成交仍由自用买家主导，涉及行业涵盖新能源、科技类及生物医药等。本季度长租公寓成交依然活跃，且类别呈现多样化趋势。除传统白领长租公寓外，蓝领宿舍作为新兴的重资产公寓类别也录得成交。二季度，公寓类资产成交金额占比上升至36%，成交宗数占比26%。此外，2023年第二季度共收录3宗产业园区及2宗商业资产成交。仲量联行投资部华东区资本市场部总监孙翎表示：从买家类别来看，内资资金在本季度依旧主导当前市场。相比而言，外资投资型买家继续保持谨慎态度。”

此外，随着上半年境内商旅和旅游需求的大幅回升，国内门户城市及度假城市的酒店市场有望进一步恢复，这将重燃投资人的信心，预计2023年下半年有望迎来多宗优质酒店资产的成交。

酒店市场

自国门重新开放，每月国际旅游入境人数快速地增长，上海在5月份接待了294,800名国际游客，恢复至2019年同月的38%。1-5月共接待917,600名国际游客，恢复至2019年同期26%。上海高端酒店市场的入住率和日均房价也在此期间迅速上升和恢复。截至2023年5月，上海高端酒店的日均房价比去年同期增长了30.6%至1,007元，入住率增长11.4个百分点至63%，每间可售客房收入则增长90.8%至633元。与疫情前的2019年同期对比，2023年1-5月上海高端酒店的每间可售房收入恢复85%，其中日均房价恢复93%，入住率恢复91%。

2023年二季度新开业两家高奢的酒店，分别是上海滴水湖洲际酒店（281间客房）和上海普陀桃浦雅辰悦居酒店（212间客房）。其中滴水湖洲际是升牌装修改造项目，自2022年3月，这家运营十年的滴水湖皇冠假日酒店正式歇业，在保留原有建筑主体的基础上对酒店进行全方位改造，并在今年4月底以奢华品牌洲际的新身份华丽归队。因一些项目延期至2024年，未来两季度共计还有859间高奢酒店客房入市，其中包含洲际旗下的奢华精品酒店上海金普顿前滩酒店（143间客房）和和由九龙宾馆改造的上海北外滩金辉索菲特酒店（384间客房）。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛表示：“上海与其他境外需求市场之间的国际交流已经开始，并对酒店业产生积极的影响。此外，上海整体会展热度持续回升，三季度将继续发力。”