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上海商业地产市场呈现企稳回升势头 仲量联行2023年第一季度上海房地产市场回顾与展望

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上海,2023411——2023年一季度,上海商业地产市场逐步回归常态,各类市场经营活动有条不紊,持续释放复苏信号。“随着民众日常生活以及商务活动恢复正常,上海商业地产出现更多积极信号。”仲量联行华东区董事总经理兼商业地产部中国区总裁张静表示:“一季度问询量和租赁活动均有所上升,我们预计今年商业地产市场将呈现企稳回升势头。”

办公楼市场:市场复苏迹象明显,带看量和问询量稳步增加,租金进一步止跌。 

零售物业市场:购物中心的客流量大幅回升,以餐饮业为首的一些业态租赁有所回暖。 

物流地产市场:需求和租赁继续保持稳定,尽管有新供应入市,但空置率仍小幅下降。 

住宅市场:一手住宅销售量有所下降,但销售势头仍呈上升趋势,高端项目需求旺盛。

投资市场:受国际市场及宏观政策利好影响,市场热度回归,投资者信心恢复。

酒店市场:国门重新开放促进酒店行业复苏。

甲级办公楼

一季度带看量和问询量显著增加,然而大部分租户延续了谨慎的租赁策略,故租赁成交相对缓慢。市场主要需求来自成熟企业,其中成本节约型需求是主要类型之一。仲量联行上海商业地产部资深董事朱熙东表示:“在中央商务区,浦东的内资金融服务业公司保持活跃,浦西的奢侈品零售和专业服务业公司则彰显韧性。“在非中央商务区,一季度净吸纳量录得59,300平方米,其中内资金融服务业和生命科学行业是主要需求来源。出于节约成本的考量,部分企业从中央商务区迁至邻近的非中央商务区的优质新项目。

在中央商务区,新天地板块的凯德晶萃广场于一季度竣工,为市场带来45,900平方米的供应。该项目的较高预租率使得中央商务区空置率稳定在10.8%,环比仅上升0.6个百分点。前滩板块的四方城部分楼栋竣工入市,建筑面积共计33,100平方米。新项目的活跃租赁表现,以及邻近中央商务区板块的租赁复苏,共同带动非中央商务区空置率环比下降0.4个百分点至24.1%。

中央商务区租金下降有所放缓,然而市场预期仍较为谨慎,租金环比微降0.1%。部分租户利用市场租金下调的机会协商更多优惠条件,但部分超甲级办公楼仍彰显韧性,租金已率先上升。非中央商务区整体租金环比下降0.5%,尽管临近中央商务区板块以及热点版块的租赁需求持续复苏,但整体市场的大供应环境仍使租金承压。对于空置率较高的项目和板块,业主信心仍显不足。

产业园区

租赁活动逐步回暖,带看量显著上升。但大部分租户仍持谨慎的租赁策略,致使租赁进程较为缓慢。仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人表示:“一季度,以集成电路、人工智能为代表的科技企业和以新能源汽车为代表的高端制造企业展现出较为活跃的租赁需求。”新增供应方面,一季度录得一个产业园区项目竣工交付,总建筑面积共计82,000平方米,上海产业园区整体空置率小幅上升至13.6%。考虑到租户较为谨慎的态度及未来供应压力,业主预期有所调整,一季度整体租金小幅下降0.1%,基本维持在4.6元每平方米每天的水平。

零售物业

2023年一季度上海购物中心的客流量大幅回升,其中餐饮业态表现突出。消费品零售缓慢复苏,品牌在扩张方面仍持谨慎观望态度。一季度,上海全市净吸纳量录得-28,300平方米,仍为负值。新增租赁需求主要来自国际护肤品牌、运动户外服饰及装备、新能源汽车展厅、家居用品和家具品牌仲量联行上海零售地产部总监黄臻表示,“餐饮业的复苏带给一部分高级餐厅和烘焙连锁店扩张信心,但与此同时,品牌对于门店选址也更加看重。”

一季度,核心商圈有两个项目在经过大约一年的改造后重新开业,共交付35,000平方米。新天地时尚II升级后引入了大量原创设计师品牌,展现出年轻活力的品牌文化与社交文化。百联ZX改造后主要面向ACGN(动画/漫画/游戏/小说)受众群体,成为国内首座聚焦次元文化的商业体。

零售物业表现进一步分化,部分项目仍面临较多挑战,导致整体市场空置率略有上升。核心商圈空置率上升 0.2个百分点至14.5%,而非核心商圈空置率上升0.1个百分点至13.4%。

消费品零售的缓慢复苏继续给品牌和业主带来压力,一季度租金保持下降趋势,但较前一季度降幅收窄。核心商圈首层租金环比下降0.4%。非核心商圈业主更愿意提供一些租金优惠以保留现有租户,首层租金环比下降0.9%。

物流地产

2023年一季度上海物流地产的租赁活动保持平稳,净吸纳量共录得8.7万平方米,高于去年同期水平。尽管一季度有新项目完工入市,但新项目和现有项目的需求仍保持稳定,非保税物流地产整体空置率小幅下降至9.4%仲量联行中国区产业与物流服务部资深董事黄晖表示: “一季度租赁活动主要由电商和零售租户主导。” 例如,一家知名电商平台在松江子市场租赁了约3.6万平方米的面积,另一家零售企业在奉贤子市场承租超过4,000平方米。

一季度唯一的新增供应为领盛上海松江物流园。该项目交付了7.6万平方米高标物流仓储空间,并已在入市时达到良好预租水平。2023年整体的新增供应仍将保持高位。预计2023年还将有5个新项目完工入市,总建筑面积达58.2万平方米,青浦和松江等新增供应较集中的子市场在短期内将面临空置率上升和租金涨幅收窄的压力。

稳健的租赁需求使得上海物流地产租金在2023年一季度保持增长。一季度,上海物流地产租金环比上涨0.41%,增速微幅放缓,达到人民币1.58元每平方米每天。

住宅市场

受一季度新增一手商品住宅供应减少的影响,一季度商品住宅成交量录得255万平方米,环比下降4.2%,同比下降4.7%。尽管如此,一季度整体一手商品住宅销售势头有所回暖,在本季度开盘的新项目中,约47%的楼盘项目获得高认筹率并触发积分制,高于上季度的36%。不同品质的住宅项目之间的成交表现维持分化态势,地处优质地段的高端住宅项目需求维持高位。受到高端楼盘供应量减少的影响,一季度录得703套高端商品住宅成交,环比下降33.0%。

在一月份春节假期叠加两月初新项目入市放缓的影响下,一季度整体住宅市场录得一手住宅供应181万平方米,环比下跌56.3%,同比下跌33.7%。在高端住宅市场,一季度共录得两个新项目合计209套住宅入市。

一手住宅限价维持松动之下,一季度高端一手价格环比上涨0.7%至人民币132,500元每平方米。此外,高端一手项目推盘数量的减少推动了许多购房者重返高端二手市场。受此影响,一季度高端二手市场价小幅上升0.2%至人民币107,200元每平方米,较上季度的-1.6%有所回暖。租赁市场方面,在外地返沪租客新增需求和本地租客稳定需求的共同支撑下,高端租赁活动呈现小幅复苏。一季度高端住宅平均租金从上季度的环比下降1.1%转至环比上涨0.2%,录得平均租金人民币173.5元每平米每月。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示,“预计2023年高端住宅供应量将保持充足,由于改善型需求依然强劲,全年高端住宅销售将有望持续良好势头。”短期内一手房限价将维持边际宽松的情况下,预计高端一手价格有望进一步上涨。高端二手市场方面,随着二手商品住宅成交势头逐步企稳回暖,2023年下半年二手住宅价格有望进一步回升。

投资市场

2023年一季度,上海大宗交易总成交量达到247.6亿元同比增长0.65%。整体市场延续2022年四季度的活跃态势,投资热度持续回归,投资者对上海投资市场的预期更加积极

一季度,机构投资者的成交金额占全市成交总额的80%,相较于去年的40%显著上升。其中产业园区及长租公寓仍受到机构投资者的青睐,两宗超50亿元的大体量项目将产业园区成交量占比拉高至72.4%。尽管长租公寓单项目体量较小成交金额有限,然而就成交数量而言,长租公寓在所有成交中占比达到23%。

办公物业成交仍以自用型买家为主导,一季度四宗办公物业交易均由自用买家购得,以满足其总部办公需求。自用买家类型呈多元化趋势,涵盖省市国企、民间组织、私营民企等。

仲量联行投资部华东区资本市场部总监孙翎表示:“中国不断出台宏观利好政策,包括不动产私募基金的试点以及公募REITs的扩容,拓宽不动产领域的融资渠道,同时为市场注入了更多动力,加快恢复投资者对中国市场的信心。”

酒店市场

2023年一季度,国门的重新开放和疫情防控的取消带动了旅游人次和酒店业绩的双重正向效应。上海2月份接待了176,700名国际游客,比去年同期增长了26.3%。截至2023年2月,每间可出租客房收入同比显著增长21.6%至482元,主要得益于入住需求的恢复。入住率比去年同期增长18.9个百分点至51.5%,同时日均房价也增长了2.3%至937元。春节长假的休闲旅游需求及情人节的浪漫经济推动了1-2月份的高端酒店业绩。与疫情前的2019年同期对比,2023年1-2月的每间可出租客房收入已恢复至82%,其中入住率已恢复至86%,日均房价已恢复至95%。

上海西岸美高梅酒店(219间客房) 在2023年2月23日开业。该酒店弥补了徐汇滨江板块高端酒店的空缺。后三季度带着“满血复活”市场信心,上海将再次迎来一波供给潮,共计3,696间客房入市。一些换牌改造的地标奢华型酒店也即将亮相,包括由四季酒店换牌的阿丽拉酒店(188间客房)和由九龙宾馆改造的上海北外滩金辉索菲特酒店(384间客房)。此外,上海还将新增前滩金普顿酒店(157间客房)、中山公园凯悦尚萃和凯悦嘉荟酒店(分别为239和254间客房)等。

在宏观经济因素的影响下,国内酒店投资市场投资人持谨慎的投资策略,买卖双方的价格预期回归理性。随着出行限制的解除,境内及入境休闲旅游和商务旅行的需求大幅回升,国内门户城市及度假城市酒店市场的前景和恢复力将重燃投资人的信心,带动投资人视时机入市交易,预计2023年将迎来多笔优质酒店资产成交。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛表示:“来华签证的恢复将对旅游业和酒店业产生积极影响。上海与其他外国需求市场之间的国际交流已经开始,而且这种活动将变得更加活跃。首先体现在商务出行上,再是旅游出行。我们对2023年上海酒店市场的复苏充满信心。“

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