太古地产陷营收瓶颈 “叫好不叫座”待破局

随着防疫措施逐步放宽，在“千亿港元投资计划”的发展策略之下，太古地产在去年加大了中国内地的投资力度，其中就包括投资约75.6亿拿下前滩21号地块的开发。

公开资料显示，太古地产于1972年在香港成立，并于2012年在香港联合交易所主板上市（股份代号：1972），开发商致力于发展及管理商业、零售、酒店及住宅物业，母公司是英国太古集团。

营收连续4年处于低位

2022年受到疫情拖累服务业经济及消费市场，进而对商业地产行业造成冲击。在此背景下，太古地产的业绩在一定程度上受到了牵连。业绩报显示，太古地产实现总收入138.26亿港元，同比减少15%；公司股东应占溢利79.8亿港元，同比增长12%。

但是，疫情并不是太古地产业绩下滑的唯一原因。事实上，早在疫情前，太古地产的业绩就已呈现下滑趋势。网易房产翻阅太古地产过去5年年报发现，早在疫情之前的2018、2019年，该司曾连续2年营收下滑。对比来看，太古地产2022年无论在营收还是利润方面均低于2018和2019年水平，整体业绩仅好于2020年。

从2022年内地商场的表现来看，业绩下滑可谓惨烈。上海兴业太古汇的销售业绩下滑约35.7%，由于前滩太古里于2021年下半年开业，故没有对比参数；而北京两大商业体的下滑幅度也在26%左右。

戴德梁行华东区商业部高级助理董事陈云九向网易房产表示，对于零售占比较高的购物中心而言，受2022年上海疫情的冲击会比想象中来得更大。封控对于销售的影响不仅只是2个月，更多的是疫情的小半年市民对于外出意愿的削弱。以零售为主的购物中心，一旦客流量及进店人数发生下降之后，至少在2022年对于整个销售额的影响是比较重的。

淡市加仓上海 叫好尚未叫座

尽管业绩不及预期，但白德利表示：“面对通胀，全球经济的不确定性以及防疫措施的长期影响，（太古地产）各项业务仍有强韧的表现，我们对此感到满意。”

此外，太古地产在去年还宣布：将在未来10年在核心市场投资1000亿港元，于中国内地、香港及东南亚几个主要市场寻找新发展机遇。其中，其将预留500亿港元，积极发展中国内地市场，全力发展太古里及太古汇品牌，目标是将中国内地物业组合的总楼面面积于十年内增加一倍。

以上海为例，太古地产于2017年在上海开业首个购物中心后一直没有太大动作，直到近2年，太古地产在上海频频发力：

2021年10月，前滩太古里开业，其将街区概念融入购物中心，无论是天台跑道，中央公园再到庭院，打破传统商场盒子的理念。

2022年9月22日，太古地产与上海陆家嘴集团签署了前滩21号地块的合作意向书，再度加仓前滩，地块位于前滩太古里对岸。

2022年12月1日，地处南京西路商圈的上海张园在重新装修后开业。

不可否认，太古地产近些年为上海带来了不少惊艳的作品，在营销方面的成果有目共睹。但在大环境影响下，太古地产在业绩方面却增长乏力，未来其在上海商业市场的布局能否得到相应回报也是未知数。

未来精细化运营的挑战

随着市场的全面放开，展望2023年上海商场发展趋势，陈云九分析认为，从2023年1-2月份的市场情况而言，相信今年的市场会逐步靠近疫情前的水平，但修复度有多少，还得看消费信心的恢复及经济环境复苏的预期。

对于未来购物中心的发展机会，该业内人士表示，精细化的运营会是一个重要的因素，如何把握有客户粘性，并且消费频次高的顾客，或是未来购物中心的机会点。

以前滩太古里为例，开放式街区设计在上海极端天气面前略显“水土不服”，开放式商业中心对气候及季节适应性差，上海作为长江流域的沿海城市，气候环境冬冷夏热。据不完全统计，上海全年有近三分之一为降水天气，在2022年高温日（≥35℃）多达50天，开放式商业中心的运营容易受到极端天气的影响。

又以前滩21号地块为例，太古地产是否会在此打造一个太古汇值得关注。届时太古两大商业体齐聚一堂，究竟是相辅相成还是互相竞争不禁让人好奇。

不论是打破传统的街区商业，还是融入自然理念的商业空间，甚至吸引大批首店首秀经济的购物中心，在后期实际经营的过程当中，如何以“合作伙伴”的身份配合品牌方，并在商场有更好的经营表现，有更多的市场露出及更好的客户粘性，才是在竞争激烈的市场环境中立足的重要因素。

随着消费结构和习惯的改变，太古地产多元化的场景建设在打破同质化壁垒同时，运营方更应该思考如何圈住流量，不仅要做到丰富的招商业态，更关键的是提升顾客的消费意愿。