瑞安新天地：屡败屡战 十年漫漫“上市”路

分拆商业物业平台上市失效近一年，沉寂许久的瑞安商业于武汉再次开启了扩张的步伐。

日前，鄂港经贸合作推介会在香港举行，武汉市江岸区与港资开发商瑞安集团签订武汉天地B123商业项目，计划投资30亿元。走出上海，瑞安新天地为上市之路再次开启征程。

寻求上市未果，上海出租行情走下坡路

2021年8月4日，瑞安房地产发布自愿性公告称正考虑分拆商业业务上市，同年9月13日，瑞安新天地正式于港交所递交了招股书。然而在2022年3月14日，据港交所消息显示，瑞安新天地提交的招股书已失效。

这并非新天地第一次谋求上市。早在2009年，瑞安房地产就曾考虑拆分新天地独立上市，瑞安集团在2013年3月1日将瑞安新天地与瑞安房地产分开营运，两者为独立公司。而在随后的2012年和2015年，瑞安集团均定下新天地入市的目标，最终计划均被搁置。

有业内人士称，失效并不等于失败，事实上，在港交所因为审计报告有限期届满、上市时间窗口不合适、企业自身对上市节奏的把控等各种原因，港股IPO期间出现上市申请资料失效的情况并不少见。

虽然招股书的失效对瑞安新天地未来上市影响不是致命性的，但事实上，瑞安新天地确实开始承压。

招股书显示， 2018年、2019年和2020年三个财政年度，瑞安新天地的收入分别为23.93亿元、25.80亿元、23.58亿元；相应的净利润分别为6.81亿元、5.84亿元、-2.63亿元。

值得一提的是，瑞安新天地提交上市申请期间，恰逢国内疫情起伏不定，商管企业的发展受经济环境变化影响明显，疫情反复对购物中心运营也带来压力。

瑞安房地产在2022年中报中提出，零售市场受到新冠疫情爆发及上海封城的不利影响，不过零售物业组合逆势而上，继约租金录得正增长。

投资物业表现，图源瑞安集团2022半年报

尽管如此，从年报中可以发现，瑞安新天地在上海零售物业的整体出租率较2021年12月底普遍出现了下滑。

深耕大本营，瑞安加速谋求扩张

招股书失效后，瑞安方面在2022年3月14日表示，公司将继续推进瑞安新天地上市，上市时间表将根据市场的变化而适时调整。“虽然目前市况颇具挑战，但我们对于瑞安新天地的发展很有信心。我们将选择合适的时机上市，以获得最大的成效。”瑞安房地产称。

2022上半年营收表现，图源瑞安集团2022半年报

瑞安房地产并未放弃新天地的上市计划，有业内人士分析称，瑞安集团拆分新天地上市或与自身资金压力有关，从瑞安集团公布的2022年中报显示，截至2022年6月30日，瑞安房地产的总体营收44.15亿元，同比下滑63%，现金及银行存款约为129.8亿，同比降25%。

对上市进展一波三折的瑞安房地产来说，也亟需更多资金投入竞争激烈的商业战场。为此，瑞安已经准备了不少的“弹药”，2022年3月，瑞安房地产与浦发银行上海分行签署了房地产并购融资及ESG可持续发展融资的合作备忘录，融资金额100亿元。

尽管在资金方面承压，瑞安新天地并未停止扩张的步伐，从2019年起，瑞安持续加仓内地，先后在上海先后拿下了多幅徐泾蟠龙村旧改地块、普陀鸿寿坊及INNO 創智等多个项目，后两者更是体量仅约4万方的小型商业项目。

蟠龙天地商业项目，拍摄于2023.2.16

2021年9月，瑞虹新城商业项目太阳宫开业，而在2023年1月，新天地时尚II完成改造再次营业。

瑞安新天地在商业赛道上依然在加速快跑，今年蟠龙天地商业、太平洋新天地商业中心和鸿寿坊等商办项目或将入市。瑞安接连加仓上海城市更新项目，凸显了其深耕内地，押注资产长期价值的决心。

然而瑞安商业市场加码并未让新天地如愿上市，有业内人士分析称，另一大阻力或许来自于商业布局不合理，瑞安新天地的物业组合过分依赖于上海市场。2022年中报显示，瑞安集团持有的办公及零售物业199.3万方，其中上海市场占比达59.3%。而在发展中的物业分布来看，仍有近半数项目布局在上海。

瑞安房地产持续有物业项目，图源瑞安集团2022半年报

别具一格的商业模式，市场接受度几何？

上海作为全国的经济中心，沪上商业市场成为港资争相扩张的战略重地，瑞安新天地也是典型的代表。后疫情时代，上海各大商圈企稳复苏，瑞安新天地在上海的商业项目表现如何，网易新闻在工作日实探了瑞安新天地在上海比较有代表性的商业物业项目。

上海虹桥枢纽日均旅客吞吐量达到百万人次，作为片区内的大型商业体，虹桥天地建成于2015年，总建筑面积约38万平方米。它由购物中心，五星级酒店，演艺中心和办公楼组成。随着大虹桥发展日益成熟，周边入驻企业规模也愈发庞大。

中午时分，虹桥天地B1层成为人气较高的区域，各大餐饮店铺迎来较大客流。

虹桥天地商业中心，拍摄于2023.2.16

商场体量较大，地上共6层地下2层。从点评网站获悉，餐饮占比达到4成。笔者在走访中发现，整体开业情况良好，但2-4楼有少量闲置的铺位及关闭的商铺。

虹桥天地商业中心，拍摄于2023.2.16

在业态规划方面，虽然虹桥天地定位并没有新天地商业高端，不过整体业态较为丰富，随着大虹桥CBD区域人口快速导入，能有稳定的客流，虹桥天地可以很好满足商务人群与旅客人群的需求。值得一提的是，虹桥天地在营销活动上略显不足，商场应加强主题化、体验化的需求，更聚焦周边居住人口与市区周末休闲人群。

市中心方面，从新天地广场到新天地朗庭酒店、新天地北里、新里、南里再到新天地时尚II，瑞安新天地一手缔造了新天地商圈，新天地品牌无论从层级再到商业氛围都足够吸睛。

新天地时尚II，拍摄于2023.2.16

引人关注的是，新天地时尚II在升级改造后于今年春节假期再次重新亮相。从外围来看，商场打破传统盒子的局限，沿街店铺呈现半打开式的形式，外部的装饰也很下功夫，吸引众多游客前来打卡，咖啡及餐饮店铺前门庭若市。

新天地时尚II沿街店铺，拍摄于2023.2.16

然而与外部形成鲜明对比的是，内部却显得门可罗雀。从走访中发现，商场内保留了大量公共空间，工业风的设计也有别于瑞安此前的商业项目。

新天地时尚II内部，拍摄于2023.2.16

从业态来看，商场格局是重零售轻餐饮，零售占比在80%以上。而品牌知名度以小众潮牌为主，首店占比约在50%。其中ARKET是H&M旗下的高端线，还有诸如TOTEME、ARKET、Low Classic、THE ROW等品牌。虽然不属于一、二线奢侈品牌，但多为中外设计师原创作品，单品价格都不低，无论是品牌号召力还是性价比方面对于游客及年轻顾客的吸引力比较有限。

不得不说，新天地时尚II并没有给笔者留下印象深刻的地方，可逛性不算高。毕竟新天地时尚II重新开业不久，瑞安需要一些时间对商场做出微调。

此外，瑞安新天地的时尚I、新天地广场、太阳宫、湖滨天地购物中心等同样延续了瑞安熟悉的街区式商业模式，城市更新和商业，在业态组合方面，招商方向也会有所侧重。

上海新天地，拍摄于2023.2.16

与港资地产商类似，万科、华润、招商等内地头部房企，近几年都在积极发展经营性业务、城市更新项目。瑞安凭借20多年基于旧城改造的文化旅游型商业项目开发经验，下一步深耕大本营业务同时，或继续扩展全国业务，再次为“上市梦”努力。

近年来，居民消费习惯受疫情影响悄然发生着变化，新形势下如何有效促进消费，对于瑞安而言也提出了更高的要求。

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