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开盘8个月仅去化1成!泗泾绿中海为什么卖不动?

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以下内容全文转载自搜狐焦点

过去大半年以来,上海新房市场分化依旧,有盘期期触发积分,开盘“日光”,有盘却认筹惨淡,陷入滞销窘境。即便是同一个板块,不同的项目,市场反响也会迥异。

比如松江泗泾板块,中国铁建星樾云栖开盘2个月快速去化已近9成,而取证近一年的泗泾绿中海却交出了一份不怎么出彩的成绩单。

去年3月,泗泾绿中海官微曾发布公告,称因认购登记期间(2022.3.4-3.10),意向认购客户数量少于此次准售房源,经申请获批,取消公证摇号排序,并申请撤回原定3月28日的开盘摇号公证活动。

图源:泗泾绿中海

网上房地产公开信息显示,泗泾绿中海实际是2022开年第一批次取证项目,首批453套住宅,因疫情延迟到6月开盘,截至今年2月16日仅成交58套,即开盘8个多月,去化率仅12.8%。也让该项目成为2022上海十大滞销盘之一,认购率几乎垫底。

图源:网上房地产

要知道,该项目可售住宅合计1249套。想要顺利清盘,按照这样的去化节奏,显然还有一段很长的路要走。

是上海楼市很冷吗?还是泗泾板块不行?其实,市场整体热度大家都有所感受,而且泗泾板块的房子其实一点都不难卖,甚至可以说是近些年松江卖得最好的板块之一。

2021年初,9号公馆二期推出296套房共收到1465组认购,认购率高达495%;紧随其后的泗水和鸣,推出128套收官房源,174组认购,拿下了泗泾最高的68分入围分。

2022年入市的同济晶萃,两次推盘均触发了积分,入围分数线分别为58、47.76分。

反观泗泾绿中海项目,虽然住宅早已结构封顶,均价4.4万/平方米也低于同区域的其他新盘,且售楼处声称“买房就送精装修”,但依然无人问津。

正如搜狐网友在评论区所说,“住泗泾,这个项目经常路过,看到就头疼,更不要说住里面了,3万左右的话穷的可以考虑,4.4万买这个,二手都卖不到这个价格要砸手里,谁买谁后悔,不信五年十年后走着瞧。”

既然整体市场没有明显降温,板块内其他新盘入市非常抢手,为什么泗泾绿中海首秀遇冷暗淡收场,这个项目到底哪些方面不尽如人意呢?

距离9号线泗泾站约3公里

泗泾绿中海项目,位于泗泾镇沪松公路2518弄,这里靠近泗泾东部边缘,远离交通便捷、生活配套丰富的泗泾中心区域。

距离9号线泗泾站约3公里

交通出行方面,泗泾绿中海距离9号线泗泾站约3公里,这个距离只能依靠自驾、骑车或公交车换乘短驳,而且如果依赖9号线通勤,早高峰进站限流是个不可回避的问题。

疫情之前9号线泗泾站限流实拍

项目东侧就是沪松公路,开车去松江新城、九亭、七宝等方向较为方便,但早晚高峰时间非常拥堵。好在沪松公路快速路(虹桥枢纽-松江枢纽联络线)已经规划出炉,未来通车后自驾路况会有所改善。

泗泾绿中海正对泗泾五金城

生活配套方面,泗泾绿中海马路对面正是泗泾五金城,对周边业主来说,采购建材装修布置新居会很方便。项目与泗泾吉买盛、晶尚坊距离都在1.3公里之外,距离三湘商业广场、大润发约3公里,日常购物消费便利度并不高。

塔楼结构3梯6户,牺牲居住舒适度

但凡去过泗泾五金城或路过沪松公路古浪路附近,总会看到这样带着尖顶斜坡形状的超高层建筑,在周边一众小高层或多层小区中,显得尤其突兀。

泗泾绿中海远眺实景

与上海市面上常见的板楼结构不同,泗泾绿中海采用的正是几乎已被上海住宅市场淘汰的塔楼结构,居住密度更大,这是一种对土地资源利用最大化的设计方式,以牺牲业主居住舒适度为代价,建造销售更多的房子换取利润最大化。

小区实景

7幢超高层住宅已经实景呈现,南北栋距小,建筑密度大。在实体样板房中看到,电梯间过道狭窄黑暗,户型朝向东南西北都有,多数楼层室内的采光通风及视野受限。而这正是这种塔楼建筑不可避免的硬伤。

电梯间过道白天实拍

主推约87-133平方米,户型奇特

规划显示,泗泾绿中海占地面积约4.7万平方米,容积率2.5,总建面约15.9万平方米,规划由9栋16-30层高层及超高层住宅组成,合计1249户。

一期取证推出的是东南侧的27#、32#、33#三栋超高层住宅,总高分别为30层、24层。标准层为3梯6户布局,东西两侧各3户,南北两端为大面积的124、133平方米3房,中间两侧为小面积的87、89平方米2房。

泗泾绿中海首开3栋超高层

从网签数据看到,27号楼和33号楼基本无人问津,目前已成交的房源主要集中在最东南角的32号楼01、03、05室。

图源:网上房地产

因为是塔楼结构,泗泾绿中海呈现的户型格局,动线不合理,动静分区混乱,采光通风差,暗间多,阳台小是通病,其实与市场热销户型大相径庭。

3梯6户布局

先看小面积的2房户型,在整个楼层的中间,B户型87平方米和C户型89平方米,户型格局基本一样,都只能是各朝东或朝西开窗。客厅位于中间,因为采光面有厨房和阳台阻隔,采光通风受限;共用一个卫生间,而且还是暗卫。

再看大面积户型,124、133平方米都只做成3房2厅2卫,但这个面积段很多项目可以做成4房。

朝北的D户型124平方米,南侧入户,进门玄关处首先是一个没有窗户的卫生间;小房间朝北开窗,外接一个设备阳台,采光欠佳;主卧套房带独立卫浴和南向飘窗。

朝南的A户型133平方米,北侧入户,进门旁边设有一个卫生间,没有窗户,是个暗卫;客厅很大,但阳台很小,比例严重不协调;阳台旁边还强行分割了一个小房间,看户型图是承重墙并不能打通。

当然,户型产品方面并不是一无是处,开发商在装修标准上还是舍得投入。比如配有中央空调、地暖,地板是书香门第,厨房装有樱花厨具,GE通用净水,卫生间是和成卫浴,墙壁贴的是纳帕皮彩,连防盗门号称价值3万元。(装标仅供参考,以合同约定为准)

133平方米户型样板房

泗泾绿中海开发商背后的企业是台湾宝路集团,早些年在青浦徐泾、赵巷、昆山开发过绿中海项目,泗泾绿中海正是其“绿中海”项目系列之一。但项目去化艰难,也让其在上海的房地产开发生意犯了难。

通过天眼查了解到,泗泾绿中海开发商上海大得同置业有限公司,成立于2002年12月30日。近年来,该企业有过多次法律诉讼,案由多为建设工程施工合同、房屋拆迁安置补偿合同纠纷、股权转让纠纷等。另外,该企业2021年在开发建设泗泾绿中海项目过程中实施了未取得污水排入排水管网许可证向城镇排水设施排放污水的行为,被松江税务局罚款35万元。

图源:天眼查

另外还要提醒的是,项目虽然已在2021年6月底竣工,看着是准现房,但售楼处称交付时间预计会在2024年。

2021年竣工,2024年交付

项目认购期间意向购房者过少,而且续销阶段销售缓慢,正说明购房群众的眼睛是雪亮的。尤其是在房票珍贵的上海,出手必须慎之又慎,避免踩坑。

在当下上海这种市场环境下,泗泾绿中海所呈现的产品,与市面上其他多数项目相比,太缺乏竞争力和说服力,与购房者普遍追求的改善居住品质、让财富保值增值的需求和认知背道而驰,购房者不愿买单再正常不过。

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