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去年法拍房挂拍量创新高,但成交率还不到两成

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(原标题:超60万套!去年法拍房挂拍量创新高,但成交率还不到两成)

 受房地产行业大环境影响,过去一年全国法拍房挂拍量明显增加,但成交率却出现回落。

中指研究院最新发布的报告显示,2022年全国法拍房共挂牌60.6万套和2021年相比增加了15.9万套,同比增长35.7%,挂拍金额达到1.4万亿元。

在所有物业类型中,住宅、商业依然是挂拍主力,两者合计挂拍套数超过90%。其中住宅挂拍31.7万套,较2021年同比增长34.6%。

挂拍量上升的同时成交量和成交率双双下滑。2021年全国法拍房成交13.8万套,成交率约为30.9%。2022年法拍房成交11.8万套,同比下降14.9%,成交率下降至19.4%。

有二线城市挂拍翻倍

法拍房,即法院拍卖房产,当债务人无法清偿债务时,债权人就会经由司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,用以偿还债权。

目前国内共有七家网络平台具有拍卖资格,分别是阿里拍卖、人民法院诉讼资产网中国拍卖协会网、公拍网、北京产权交易所、工商银行融e购、京东拍卖。

相比房地产市场,法拍房市场体量小,但各省市之间差异较大。根据中指方面数据,2022年全国范围内挂拍数量最高的省份依次是四川、广东、河南、江苏、重庆、广西、山东,均超3万套,大部分中西部省份挂拍量都在2万套以下。

值得注意的是,2022年二线城市法拍房挂拍量大幅上扬,前20城中,12个都是二线城市,部分城市如昆明、成都、遵义、苏州、长沙,挂拍量增长翻倍,昆明同比增长高达161.9%,共挂拍1.1万套。此外,四川、重庆在去年的高基数上,挂拍量增长超80%,达到6.6万套、3.2万套。

但大幅增长的挂拍量并未带动成交量的明显增长。2022年重庆法拍房成交量同比增长12.9%,挂拍激增的昆明成交1505套,较2021年下降5.6%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,通常在二手房价格回调得越快的二三线城市,法拍房的数量也就越多。

以重庆为例,根据国家统计局公布的数据,2022年重庆1-12月二手住宅销售价格指数明显回落,一二季度环比涨跌各半,进入三季度后,价格指数持续回落,并在10月达到全年最低点。

中指数据显示,2022年12月,重庆主城区二手住宅价格环比下跌0.53%,连续9个月下跌,跌幅较11月扩大0.06个百分点。

中指报告指出,由于法拍房主要源自债务纠纷,中西部、长三角、珠三角区域近年破产企业数量较多,所以法拍房挂拍量较高。而东部沿海区域的长三角、珠三角核心城市整体经济活跃度高,虽破产中小企业量较多,但法拍房价值认可度仍较高,法拍房成交量、成交折价率相对较高。

在挂拍量超500套的城市中,浙江金华、台州、绍兴的成交率都在50%以上,其中金华成交率虽然较去年下降11.3个百分点,但仍有61.8%,为全国最高。

此外,法拍房限购政策的出台也导致了法拍房市场交易量的下行。

2021年12月,最高人民法院发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》,第一条就明确指出,“人民法院组织的司法拍卖房产活动,受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的,人民法院不予准许。”规定自2022年1月1日起实施。

这意味着没有购房资格的人将无法参与竞拍。这项规定也把之前在一二线城市执行的法拍房限购政策推向全国。

折价率普遍下行

中指报告显示,2021年,成交量前20城的折价率(房屋成交价/评估价,折价率越高,成交折扣越少)均高于70%,其中成交活跃度较高的城市如深圳、温州出现溢价,即成交价高于评估价。

2022年法拍房限购全面执行后,叠加房地产市场调整加剧,各城市折价率出现不同程度回落,成交折扣增加,例如宁波折价率由99.9%回落至75.9%,下降24.0个百分点。

分物业类型来看,工业、土地类法拍房成交折扣较少,土地类法拍在2022年折价缩小,折价率升至94.3%。住宅类法拍房折价增加,2022年折价率降至84.8%,下降4.9个百分点。

不过在土地资源稀缺的一线城市,地段绝佳的优质住宅哪怕是法拍房,依然很抢手。

2022年7月,深圳香蜜湖第一生态苑15栋63号法拍房,就以40%的溢价率,9198万的成交价刷新了深圳近3年法拍房的最高成交记录。

该套房为一栋面积358.54平的别墅,以6570万起拍,经过47轮竞价,最终以9198万的价格成交,均价达到25.65万元/平。

如果债权人并非个人,而是房地产企业开发商,部分新房也可能会大量流入法拍房市场。

去年5月,因与平安银行深圳分行存在借款合同纠纷,宝能旗下被抵押的484套深圳宝能城一手房产被强制拍卖。

中指报告指出,法拍房对经济运行环境的反应存在一定的延后效应,普遍需要6个月或更长时间。

据最高法院统计,20231月,全国在审破产案件企业数达2335个,其中浙江破产企业数量达391个,预计破产案件企业数较多的省市,后续法拍房挂拍量或出现一定增长。

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