戴德梁行年终盘点：上海写字楼市场韧性凸显 大宗交易市场成交达三年内次高水平

上海，2022年12月28日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对2022年四季度的上海写字楼市场、零售商业市场、大宗交易市场以及产业地产市场进行了多维度的盘点和解读。

上海写字楼市场 韧性凸显 憧憬来春

2022年，上海甲级写字楼供应环比上扬，全年入市办公建筑规模81万平方米，分布在3个区域5个板块共11个项目，其中苏河湾、徐汇滨江、前滩板块供应较活跃，静安核心、徐汇核心也分别有新项目推出。2022年，上海写字楼市场以净吸纳量63万平方米收官，环比去年下滑55.6%。今年二季度，受封控影响，交易跌落明显，三季度，解封后成交有一定程度复苏，四季度伴随防疫政策放开，交易再次受到影响和回落。2022年，上海甲级写字楼空置率16.7%，比去年上升0.72%，其中核心及新兴区空置率分别为11.21%、23.92%。2022年，上海甲级写字楼租金略微下降，至四季度平均租金8.14元/平方米/天，同比微跌0.37%。

全年交易呈现出三个特点：外资成交比重比去年有所扩大，今年封控对内资企业带来一定影响，其新设、扩租需求都有所减少，外资在续租、扩租整体方面交易比重比去年提升。区位来看，六大板块需求表现韧性，新项目推动下“一江一河”成效显著，代表项目如“华润苏河湾中心”、“前滩国际广场”、“星瀚广场”等。行业来看，专业服务、贸易制造及金融为前三行业。专业服务业保持稳定需求，受国内外复杂经济环境影响，律所业务量增加，扩租、搬迁活跃；联合办公（孵化等）仍保持活跃的市场需求，成为新入市项目的主力租户，主要布局上海核心商务区域的陆家嘴、北外滩等板块。贸易制造行业核心外溢搬迁，快消品及奢侈品贸易主要布局南京西路板块，随着火车站、苏河湾今年供应频出，不少快消及奢侈品总部或部分拆分搬迁至静安非核心区。金融行业核心聚集加强，主要布局泛陆家嘴（陆家嘴、竹园）、南京西路等板块，银行、保险、证券等传统金融行业仍为市场主体。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示:伴随防疫新政的推出，经济秩序和社会秩序加快恢复，将释放出巨大的活力，推动经济发展步伐，可以预见的是2023年上海写字楼市场必将迎来后疫情时代的春天。创新驱动发展，强化高端产业引领，上海积极布局未来产业创新高地，到2035年形成若干领跑全球的未来产业集群，健康、智能，能源、材料等行业也将迎来新一轮发展机遇。

上海零售市场逐渐走出疫情影响，开发商及品牌层面重拾信心

从政策层面看，通过新政策、新活动形成超广域、多中心、集聚型、网络化、多层级的国际大都市商业新格局。上海零售空间规划将形成“4+X+2”体系，打造“国际级-市级-地区级-社区级”4级商业中心，以一江一河交汇为核心，打造东片国际级消费集聚区；以提升服务长三角联通国际的消费枢纽功能为定位，打造西片国际级消费集聚区，形成超广域、多中心、集聚型、网络化、多层级的国际大都市商业新格局。

开发商层面来看，上半年受到疫情影响购物中心纷纷在下半年入市。2022年度优质开发商的零售物业均在下半年入市，如苏河湾万象天地、锦沧文华、龙湖上海金汇天街、上海天空万科广场、上海MOHO广场、张园一期、龙湖上海奉贤天街，分别为市场新增60,000平方米、20,000平方米、 110,000平方米、100,000平方米、100,000平方米、20,000平方米及140,000平方米的零售面积。

从品牌层面看，2022年新品牌领先全国，通过创新优化供给，引领时尚潮流。今年1-9月，若干国内外品牌升级、开设国内首店或开设新的体验店以提供多种产品系列，并且提升品牌形象。上海市新增首店703家，新增数量保持全国领先，下半年疫情有所缓解，使得品牌端信心增加，开店相比上半年更为积极。

随着上海核心商圈饱和程度提高，挖掘存量价值与“城市更新”已经成为上海零售市场内的热门话题，今年新开业的商业载体与品牌端在选址上均喜爱与历史保护建筑进行结合。如苏河湾万象天地中的“慎余里”、百年历史建筑张园、小蓝瓶咖啡中国首店、Aesop中国首店均将商业与建筑进行了有机结合，让历史保护建筑以全新的面貌展现在消费者眼前。

戴德梁行华东区商业地产部高级助理董事陈云九总结，疫情对于消费的影响正在逐渐消除，同时基于政策上的放宽，这给予消费者、品牌与开发商极大的信心。展望未来，品牌端未来将会展开新的拓张。基于2022年疫情政策的开放，使品牌方对上海零售市场赋予了极大的信心，在来年将会激励更多的国内外品牌，并进入中国零售市场进行探索。如美国品牌Le Labo将在前滩太古里开设中国首店、Lululemon中国内地最大店铺将位于静安嘉里中心、Calvin Luo在上海继续拓店第二家精品店将位于上海商城。零售行业一直是城市中最大能耗户之一。在未来如何帮助业主在建设和运营端，以及品牌在经营端，共同推向高端化、智能化、绿色化发展，将会成为未来零售行业需要探索的商业模式。

上海2022年录得774亿大宗成交，为过去三年次高水平

2022年上海大宗交易市场共录得774亿成交，同比下降27%。今年世界政治态势动荡，俄乌战争、台海紧张局势等系列政治事件引发通货膨胀；随着美联储不断加息，境外融资成本不断上升；同时上半年上海疫情封控加剧经济负面影响，市场低迷，交易情绪低落——三方影响下，上海大宗交易市场成交有所下滑，但市场信心及成交活跃度仍在，全年成交仍站稳750亿关口、达三年内次高水平。

细看到各物业类型，2022年办公/研发办公以577.4亿成交总额、75%的成交占比，稳居市场首位，其中以投资目的为主的内资买家青睐上海核心办公资产，积极配置核心物业、抵抗通货膨胀；工业/物流热度不减，依旧受市场追捧，成交占比约13%，同比上涨7%。

买家方面，内资买家以66%的占比继续主导市场，但外资占比亦在缓步上升，从2021年的24%增至2022年的34%。投资型买家再次超越自用交易，成交金额比例上涨至66%；自用买家行业分布特征明显，主要以金融、TMT为主——其中金融企业实力强劲，虽仅贡献3笔交易，却占自用型买家交易总额的过半份额，对比2021成交金额近乎翻倍；而TMT企业表现则稍显暗淡，成交金额相较2021年缩水近一半。

展望2023年，戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事蔡峰表示，上海市场或迎来以下几大投资新动向：

1、在结束长达3年的疫情管控和市场经济复苏的双重利好下，2023年将为大宗交易触底反弹的一年，成交总金额预计重回千亿规模；

2、中国全面扩大开放、恢复国际交流、聚焦经济发展，办公、零售及酒店类型物业有望涅槃重生；

3、国家针对房地产推出多重利好、推动其重回支柱行业，未来内资受政策影响，将加速抢占市场份额；

4、多单新经济类REITs成功发行，商办类REITs明年进入试点，为投资人提供全新退出渠道，未来长租公寓、产业园、商办类型物业将备受青睐。

华东高标仓库租赁市场需求平稳 冷链需求持续增长态势

四季度，华东高标仓库租赁市场需求平稳。受双十一及双十二电商购物旺季影响，电商类需求及短租客户较上季度有所增长，3pl、电商、快运快递为本季度上海高标仓库市场主要租户。上海市高标仓库市场平均租金环比微涨0.7%至48.2元/平方米/月。环沪地区受上海需求外溢影响，租户问询表现积极。受电商购物旺季及制造业需求增长影响，江苏省高标仓库市场空置率环比下降1.7个百分点至10.3%；平均租金环比微涨0.19 %，至34.2元/平方米/月；浙江省标仓库市场空置率环比微涨0.3个百分点至14.9%；平均租金与上季度基本持平为35.7元/平方米/月。

四季度末疫情管控逐步放开，受疫情及政策变化影响，需求结构也有所变化，租户开始为明年市场变化进行战略调整，重新布局仓储规划。同时，开发商优化招商策略，争取优质客户，提升租金。

后疫情时代，生鲜、食品保障及疫苗需求持续加强，冷链需求呈现旺盛态势。四季度，冷库分类更为精细化，冷库根据不同产品品类的冷冻、冷藏的仓储需求划分不同温区。此外，传统食品餐饮企业及地产开发商开始瞄准冷库内的运营服务，如百胜及万纬已经开始投入冷库运营服务，为客户提供仓储运营、冷链运输、增值服务等仓管配全流程服务。库内设置生产加工、食品包装、预制菜品制作，将冷链业务与客户业务深度结合，实现库内的高效运营。通过延伸库内服务开拓冷链运营服务市场。

戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊表示，随着疫情管控逐步放开，消费市场将进一步复苏，食品需求持续扩张。部分地区已取消进口冷链食品核酸、消杀、监管仓要求，农贸等进口食品供应将进一步恢复。国内需求释放结合进口食品供应逐步增长，食品冷链将呈现旺盛态势。此时，物流地产开发商及地产开发基金关注投资回报率更高的冷库，资本将通过基金涌入冷库及相关设施的建设。

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