后疫情时代，上海商业地产市场持续向好

自下半年以来，上海的商业地产呈现出良好的增长态势。据戴德梁行研究部发布的数据，今年第三季度，上海甲级写字楼净吸纳面积达到23.7万平方米，环比上扬208.3%，新项目入市带动交易的提升。

市场复苏促使商业地产大宗交易提升

二季度疫情对于上海商业地产大宗交易产生重大影响，三季度写字楼市场率先复苏。戴德梁行数据显示，上海第三季度共录得14宗大宗交易，共计成交额153亿元。在物业类型方面，今年第三季度办公成交额占比已稳定维持在超60%的水平，成交总金额达93.2亿元。

对于上海商业地产后市的发展，戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强认为，近期随着各项刺激政策的出台，叠加疫情防控举措的转变，明年商业地产大宗交易市场的基调必然是向好的。

考虑到市场需要一定反应周期，加之大宗交易流程普遍较长、成交本身的数据体现具有一定滞后性，预计在2023年中的时候我们才能看到实质性的复苏。而在这其中，作为被疫情冲击得最为明显的商业、酒店明年或率先迎来反弹，写字楼则预计将继续保持稳健态势。

从买家类型来看，投资型买家成交占比大幅度增加，由上半年的42%提升至第三季度的79%，回归成为市场主流。

对此，卢强补充说道，投资型买家在第三季度成为市场主流，很大程度上和成交样本有关。虽说随着市场的复苏，投资型买家的增加、回归是大势所趋，但就此定论称未来投资型买家会主导市场还为时尚早。另外，大宗交易中内资买家活跃度明显提高，预计四季度表现持续亮眼。

营商环境方面，6月后，上海印发了《上海市2022年优化营商环境重点事项》，精细施策提升市场主体安心感。不仅如此，本市还大幅度优化人才落户政策，符合条件的应届生和留学生可直接落户，一系列举措都为加快经济恢复和市场重振。

一江一河板块商业项目吸引力提升

从板块来看，稀缺资源的北外滩、前滩、徐汇滨江等一江一河沿线板块借助新项目入市，提供优质办公空间和优势租金价格吸引企业入驻。

三季度上海甲级写字楼净吸纳面积大幅上扬，主要是新项目入市带动交易的提升。一江一河概念板块有静安苏河湾板块“华润苏河湾中心”以及前滩板块“前滩国际广场”2个重点项目均在三季度入市。

在戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英看来，一江一河作为上海海派文化的标志，近几年这一概念板块的写字楼与老牌核心区域相比，对于金融、专业服务、科技创新类等行业客户具有非常显著的吸引力，随着北外滩、徐汇滨江、外滩董家渡区域的楼宇规模和品质逐渐提升，商务配套逐渐完善和成熟。

魏超英分析认为，一江一河沿线板块呈现出以下几个特征，

特征一：层次丰富的景观优势，除了看江看河之外这些板块还有层次丰富的滨江和滨河景观，一方面增加了景观的丰富性，另一方面也为办公客群提供了一个很好的休闲放松的平台。

特征二：产业集聚所带来的区域配套逐渐特色化，这些区域的配套会根据区域产业客群的属性，进行特色化匹配，如徐汇滨江的商业配套针对区域人工智能类行业客群配置了带有人工智能IP的咖啡馆等餐饮配套。

特征三：城市更新元素得到了充分利用，一江一河板块区域各自从自身的历史底蕴入手，挖掘有价值的历史建筑和工业遗存，充分发挥城市更新元素的文化价值和载体价值，打造了一些“网红”地标。

随着上海进入强力推动经济复苏的阶段，金融等支持力度不断加大，后续或产生更多办公需求；零售业同样逐渐开始恢复信心，但疫情刚刚放开，市场租金及空置率恢复仍需一定时间。明年，预计更多的基金投资者重返市场，而优质房企的融资环境将逐步改善，资金充沛的企业或将收购更多项目，市场或将持续向好。