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换房为主的住房改善需求,有效空间可能并没有那么大

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即将到来的2023年,国内消费需求被寄予厚望,其中就包括“支持住房改善”。很多人认为,住房改善就是居民的换房需求,包括二手房换成新房,小房子换成大房子,楼梯房换成电梯房,楼龄长、配套差的房子换成新房或“次新房”(10年以内楼龄),外围的房子换成中心区的房子,或者买第二、第三套房等。毫无疑问,这些倒腾房子的各种归纳,都是住房改善的内容。

但是,换房为主的住房改善需求,有效空间可能并没有那么大。根据克而瑞对全国194个城市的统计,这几年商品房市场一直由新房主导。2019年以来,3-4房户型的新房占全部新房的70%以上。触发换房需求的,除了居住改善外,很多是由于房价上涨引诱的,加上前几年中产人群收入也不错、对未来预期普遍乐观,换房需求火了几年。但现在,换房的动力和能力不如从前了。

一方面,很多人预期房价不涨了,甚至会下跌,没有动力换房了;另一方面,创造中产的行业(地产、金融、互联网、平台等)呈现红利衰减之势,加上机关事业单位“降薪水”,中产收入增长下降,而房价还在云端下不来。近几年上车的中产确实想换房,但换不起。还有一部分中产,手上的二手房是“老破小远”,卖不掉或卖不了太多钱,也就无法换房。

比如,深圳卖房者的年龄,从2015年的39岁,升至2022年的43岁,和发达国家差不多了,而买房者的年龄从33岁增长至37岁。也就是说,买房和卖房的年龄都在推迟。值得注意的是,真正的住房改善需求,潜力是非常大的。比如,主要集中在大城市的3亿新市民,规模上接近中产及以上人群,但这部分人群基本住在城中村、企业宿舍,还有一部分住在工棚。

无疑,改善居住条件最急迫的是新市民。近年来,各地大力发展保障性租赁住房,目的就是把这部分人群纳入到真正的住房消费中,纳入到商品房范畴,最终纳入城市公共服务和商品经济中。另外,过去十几年我国搭建起了一张覆盖全国14亿人口的互联互通大网,道路、汽车、物流和互联网惠及6.7亿农业人口,他们想分享城市化红利,包括像城镇一样的住房。

试想,这部分人群中未来能产生3亿中产,不管是房地产、基建代表的投资内需,还是住房、汽车和生活消费,这是多么诱人的图景。此外,根据“七普”数据,65.5%的老年人独立居住(一人或与老伴同住),有54%的老人现居房屋楼龄大于20年。而且,大部分没有配备电梯,防滑、扶手等适老化设施不足,健身活动等配套设施也不足,这也是住房改善的潜力。

还有,过去国人买房,更关注是否拥有产权住房、享受资产溢价,至于房子及社区服务体验,则是靠后的。因此,很多人高价买了房,却无能力再去二次装修、无能力对设施设备更新换代。另外,目前的存量房屋,要么是上世纪80年代左右“短缺经济”下建设的福利房,要么是近年来高周转出来的商品房,供应效率不高。最突出的,就是社区设施不足,房屋折旧快。

以上这些,都是住房改善的内容。到目前,城镇人均住房面积超过41平方米,人均拥有1.06间,户均拥有1.1套。加上具有居住功能的“类住宅”、小产权房,房子足够了。考虑到居民收入增速下降、“双碳”目标、金融风险、地方债务等,高举高打的新建商品住房,不再合时宜了。相比购房置换需求,围绕存量房再利用、改功能、补短板的需求,尽管对土地财政、固定资产投资、拉动上下游的贡献小,但能让更多的人群享受到低成本、服务好的城镇住房,还能释放他们的生活消费,带动更多就业,这才是美好人居的应有之义。

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