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报告:千亿房企数量或减少至20家,需耐心等待预期修复

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12月2日,据克而瑞地产研究中心发布的报告,前11月百强房企的累计销售业绩,无论从全口径、操盘口径还是权益口径,同比下降皆超过四成。

按照克而瑞的预计,今年最终销售能过千亿的房企应该只有20家。而这一数字在2015年时为6个,2016年增至11个,到了2018年,在2017年16个的基础上再次翻番,一跃增至29个。一直到2020年千亿房企的数量增至历史顶点,2021年千亿房企数量与2020年持平,为43家。而今年的数量预计将“腰斩”。

在公开披露年度目标的规模上市房企中,多数企业截至11月末的目标完成率不足80%,不少房企甚至不足70%。绝大多数企业前11月的目标完成度均大幅低于2021年同期,部分企业目标完成度较2021年同期的降幅大于20个百分点。12月房企货值供应、销售去化压力进一步放大。

克而瑞在报告中称,今年以来即使大部分房企选择不公开披露目标,或是主动调降全年目标。但从规模房企1-11月的业绩表现来看,企业整体的目标完成情况明显不及预期。

从成交面积来看,11月份房地产市场继续探底,重点30城成交面积环比下降14%,同比跌幅扩至30%。

降幅的原因包括一方面,受限于国内疫情多点散发,不少城市市场陷入“半停摆”状态,重点30城供应面积同比跌幅近四成。另一方面,市场信心缺失,受限于实体经济持续承压,居民就业及收入预期下滑,预防性储蓄需求上升,信贷需求始终羸弱。

百强房企销售方面,11月百强房企中有近四成企业单月业绩环比增长,其中21家企业的环比增幅在0%至30%之间,19家企业环比增幅超过30%。TOP30房企表现优于行业整体,仅1家企业的单月业绩环比降幅高于50%,其余企业的环比降幅均在30%以内。

在12月1日克而瑞的房地产产品力发布会上,根据克而瑞发布,2022年商品房规模或缩减至14万亿元以下,行业规模拐点真正到来。另外,今年土拍市场大幅下降,会对2023年第一季度甚至整个上半年产生较大压力,2023年获奖者出现“史上最差”的月度成交,甚至可能会出现比历年2月春季淡季更差的成交月份。克而瑞称,目前各类纾困政策已“应出尽出”,对销售促进作用有限。

克而瑞在报告中表示,目前“信贷、债券、股权”三箭齐发全面支持房企融资,“输血”优质房企恢复经营“造血”功能,纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。房企供给侧改革已渐近尾声,整体融资环境有望得到实质性改善。随着融资功能逐渐恢复,央国企及优质民企经营有望逐渐回归正轨,出险房企仍将有序出清。

但值得注意的是,多数房企当前仍然面临较大的偿债压力,企业运营改善的核心还是在于销售端。在短期销售依旧疲软的背景下,只有耐心等待预期修复、需求端改善,市场筑底回升、销售回款得到保障,才能让企业真正走出困境。

展望未来,克而瑞认为随着房企融资功能逐渐恢复,企业暴雷或将阶段性画上“休止符”,叠加稳经济政策持续加码,有望对冲行业下行预期。受此影响,缺失的信心有望逐步重塑,那些尚在观望的潜在置业群体或将陆续入市,房地产交易也将逐步回归稳定,预计到2023年二季度可能形成市场底。

另外,各线城市大概率重启轮动修复。其中,核心一、二线城市有望“保温”,尤其是杭州、成都这类强二线城市,在市场出现走弱迹象及时解绑政策,短期有助于提振市场情绪,成交或将继续走稳。弱二线及多数三、四线城市或将筑底徘徊,市场修复节奏将明显滞后于核心一、二线城市,毕竟市场需求及购买力还需积累,市场真正回稳仍需较长时间周期。

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