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开盘去化观察·上海 | 开盘去化率连续回调,10月上海新房成交量“腰斩”

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尽管上海仍是市场韧性最强的城市之一,但“金九”如约兑现之后,“银十”并未能创造惊喜。据上海中原地产数据显示,10月上海新建商品住宅成交面积53万平方米,环比减少58.4%,同比减少42.6%。

10月份入市的第六批集中批量供应房源仍有部分在去化,上海第七批新房源又于11月13日发布,共16060套房源,涉及57个项目、14个区域。这意味着,新房与二手房之间的竞争,要转移到新盘与新盘之间来了。今年8-9月,上海开盘去化率为别为79%、74%和52%,连续两月回调。

上海中原地产市场分析师卢文曦11月17日通过书面方式向《每日经济新闻》记者表示,“‘金九’上海市场表现不错,因此加大对‘银十’的期待。但从实际成交来看出现大幅缩水,尤其是新房在经过高速冲刺后市场有疲软迹象,供求两端明显缩水。”

价格倒挂优势渐失

据克而瑞统计,10月份上海入市项目共24个,共7266套房源,整体开盘去化率为56%,较8月和9月明显回调。其中,外环内项目基本日光,而金山、奉贤等偏远项目外导能力极弱去化承压。近期临港供应集中,客户逐步稀释,开盘项目均遇冷。

“从交易节奏来看,10月份首周受到国庆长假影响,市场低位起步。后续虽然展开反弹,但是反弹力度相当弱,最后一周虽然翘尾收官,但成交绝对量也仅仅超过15万平方米,离20万平方米的冷热线还有不少差距。10月新建商品住宅成交不到60万平方米,和9月相比成交几乎腰斩。”卢文曦表示。

数据来源:克而瑞

11月16日,《每日经济新闻》记者实地走访上海部分楼盘发现,原先新房市场“上市必疯抢”的支撑——一二手价格倒挂已经逐渐变小,甚至消失。如9月份上海新开盘35个项目,价格倒挂项目有3个,占比仅为9%。

而价格优势已经不再被置业顾问重点提及。上海普陀区品尊国际三期的置业顾问刘培向记者坦言,“一期二期的挂牌价格已经比新房高不了多少了,8月份倒是成交过一套单价13万+的,但是现在二手房价格都回落了,说实话三期新开盘没多少价格优势。”

“未来一二手价差会进一步缩小。二手需求降低,挂牌价格下跌,落差减小。明年新房供应还是会维持当前节奏,市场供应量充足,继续分流二手市场需求。”刘培表示。

10月新房成交腰斩

另一方面,10月份上海开盘去化率不及7-9月,与市场供应结构不均衡不无关系。

以9月份为例,上海共有35个楼盘开盘,其中21个项目开盘售罄,这也使得上海9月的开盘去化率达到74%。而这些热销项目都拥有不同程度的区位优势,如完善的生活配套和便利的交通优势等。

而进入10月份,由于优质项目供应不足直接影响当月的开盘去化率。据上海中原地产数据显示,10月新增新房面积为76.7万平方米,环比减少37.5%,同比减少24.3%;新房成交面积53万平方米,环比减少58.4%,同比减少42.6%。从10月最后一周的成交榜单来看,成交排名第一的项目签约达511套(5.16万平方米),签约过百套的项目逐渐在减少。

另据58安居客房产研究院华东分院统计,10月份上海新房成交4887套,环比下降56.86%,成交量为今年单月(除去因疫情影的4月和5月)最低。

数据来源:58安居客

“从成交结构来看,各路产品都有表现,但中高端改善的比例更高。成交前十榜单中出现2个10万元+产品,并且有1个项目排名全市第2。此外,榜单中还有3个‘6字头’的中高端改善项目,而且排名靠前。因此,10月基于结构性因素还能维持环比小幅上涨0.3%,但涨幅已经大幅收窄。”卢文曦向《每日经济新闻》记者指出。

由于内中环区域在第五、六批次房源中供应较少,仅有天汇世纪玺、静安天悦、招商虹玺、御江庭、保利珑誉几个项目,不少改善型客户选择了观望。而第七批次内中环房源集中入市,消化市场需求之余,也难免会出现“神仙打架”。

以普陀区为例,包括上文提及的品尊国际三期在内,共有5个新盘共计1273套新房同台竞争,并且除天元府单价为9.6万元/平方米,其余四个项目单价在10.4万-10.98万元/平方米,竞争相当激烈。其中品尊国际三期与大华峯荟之间步行仅需20分钟,均价相差5800元/平方米,可以说是“正面硬杠”。

“供应比较急,需求增长乏力。”卢文曦说,“6月以后每月30多个楼盘在推,但上海市场并没有达到热的局面,因此市场消化不了那么多的量,10月出现回调也正常,预计不会有第八批(房源)了,市场可以慢慢消化,绝大部分新房去化不会有问题。”

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