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证券时报:坚持房住不炒,租购并举住房制度加速建立

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党的二十大报告中,对房地产的具体表述为“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,这为未来5年乃至更长时期的房地产发展指明了方向。

近日,住建部召开党组会议、党组理论学习中心组学习(扩大)会议,深入学习贯彻党的二十大精神。会议要求,夯实安居这个人民幸福的基点,从好房子到好小区,从好小区到好社区,进而把城市规划好、建设好、治理好,打造宜居、韧性、智慧城市,建设宜居宜业和美乡村。

受访的业内人士认为,新时期住房工作的顶层思路非常清晰,即“房住不炒”和“租购并举”,前者是统揽全局的准绳,后者是供给侧改革的抓手。接下来,房地产发展的落脚点将更多聚焦保民生、提品质,未来合理的住房需求仍将是政策支持和鼓励的主要对象。同时,“租购并举”的住房制度将加快建立,政策红利有望继续释放,随着住房租赁需求的逐步扩大,住房租赁市场也将迎来快速发展期。

支持合理住房需求政策加速落地

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,住房工作的顶层思路非常清晰,即“房住不炒”和“租购并举”。前者是统揽住房工作全局的准绳,后者是供给侧改革的抓手,二者结合,才能推进住房高质量发展。

上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱也表示,未来房地产政策主基调将继续坚持“房住不炒”定位,强化住房的居住功能,弱化住房的金融属性,严防房地产过度金融化、泡沫化。同时,全面贯彻落实租购并举新模式,重点解决新市民、城市低收入群体的居住难题,实现人民群众住有所居、安居宜居。

自2016年底中央经济工作会议首次提出坚持“房住不炒”定位后,经过多年发展,“房住不炒”理念已经深入人心,成为社会共识,尽管近年来房地产行业经历深度调整,中央支持各地因城施策优化楼市调控政策,但是“房住不炒”始终是政策底线。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为,二十大报告中再次强调“房住不炒”,彰显政策定力,同时也意味着“房住不炒”将成为我国长期坚持的房地产行业定位,接下来房地产发展的落脚点将更多聚焦保民生、提品质。同时,也要看到,在实现全体人民住有所居的过程中,“增进民生福祉,提高人民生活品质”将成为政策发力点,未来合理的住房需求仍将是政策支持和鼓励的主要对象,刚性和改善性住房需求释放仍有空间,特别是人民对美好生活的需要日益广泛,改善性住房需求或将成为市场的关键支撑。

值得注意的是,9月底,人民银行、银保监会和财政部在两天内接连出台放松房贷利率下限、下调公积金贷款利率、减免置换购房个税等组合拳政策。随后,各地支持合理住房需求的政策加速落地,包括放松限贷,实行认贷不认房;放松公积金贷款,上调最高贷款额度;实行购房补贴;减免交易税费等。

据中原地产研究院统计,10月,全国各地出台稳楼市政策超过90次。

丁祖昱也认为,未来将继续保障刚需住房,并满足改善型住房需求,因城施策落实稳地价、稳房价、稳预期。适度调降首套、二套住房置业门槛,提升居民居住环境。同时将打压投资、投机性需求,严防违规信贷资金流向房地产市场。

加快租购并举住房制度

租赁行业迎来发展机遇

党的二十大报告再次强调要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。陈文静认为,这表明中央将继续发力完善住房供应端政策,并大力推动住房租赁市场发展,完善“购+租”、“市场+保障”的住房体系。

据了解,2015年底,中央经济工作会议首次提及发展住房租赁市场,并强调将“租购并举”确立为我国住房制度改革的主要方向。2020年12月,中央经济工作会议提出“要高度重视保障性租赁住房建设”,租赁市场进入以保障性租赁住房为抓手、重点解决住房租赁市场结构性问题的高质量发展阶段。2021年6月国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,第一次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计,提出加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系,随后中央加快金融、财税、土地等配套政策落地。

陈文静指出,根据住建部数据,“十四五”期间,全国40个重点城市计划筹集建设保障性租赁住房650万套(间),预计可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。2021年、2022年全国建设筹集330万套(间)保租房,未来保租房发展仍有望进一步提速。另外,2022年8月,首批3只保租房公募REITs在沪深交易所上市,保租房公募REITs的落地,打通了“投融管退”闭环,有利于提高市场化企业的参与积极性,有助于增加保障性租赁住房供给量。

“随着住房租赁需求的逐步扩大,住房租赁市场也将迎来快速发展期,这也为开发企业、运营企业、装饰装修企业、金融机构等提供了新的发展机遇,相关企业需要抓住政策红利和市场发展期,拓展新的市场空间。”陈文静说。

值得注意的是,10月25日,中国建设银行公布设立300亿住房租赁基金的进展。公告显示,该住房租赁基金已完成市场监督管理部门登记注册并获得营业执照,已根据相关法律法规在中国证券投资基金业协会备案。据了解,该基金将通过投资房企存量资产,改造为租赁住房,增加市场化长租房和保障性租赁住房供给,探索租购并举的房地产发展新模式。

“建行案例值得借鉴,在房地产行业这样一个特殊时期,如果一些风险厌恶型的中长期资金愿意介入,开发商解决现金流问题,投资机构获得长期可以回收的优质资产。在这样一个时间关口,类似的替换对房地产市场是非常好的。”景晖智库首席经济学家胡景晖说。

在胡景晖看来,随着住房制度的深入贯彻执行,未来5年,租房将成为与买房并行的重要居住形态之一,与此同时,随着租房人口的增加,相关的立法会很快完善,与租房相关的配套制度也会陆续完善,大家所担心的在享受社会公共配套资源上,租房总比买房“低一头”的现状将在未来得到根本扭转,租房将不再是权宜之计的短期过渡,长期租房将成为更多市民的居住形态。随着越来越多的市民选择长期租房,这也将给“长租房”市场带来广阔的发展机遇。

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