央行支持、中房协推动 中债增信融资将扩容至中小房企

11月3日，据中国房地产业协会官微透露，中债信用增进公司（下称“中债增信”）支持民营房企发债融资取得新进展。

据悉，中国房地产业协会、中国银行间市场交易商协会联合中债增信，在11月1日召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会，加强中债增信对民营房企发债的支持。

中债增信融资扩容至中小房企

从此次参会房企来看，包括金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企参会，相比前两次中国银行间市场交易商协会召集的会议，参会房企增多，并且扩大至中小型房企。

根据会议内容透露，接下来，中债增信的扩容将包括两个方面，一方面，继续推进此前8家试点房企进行二轮中债增信的融资；另一方面，除这8家房企外，中债增信融资担保将扩容到更多的民营房企。

自今年8月以来，中债增信的首轮融资已经支持6家民营房企发行了8只债券，包括龙湖集团、新城控股、美的置业、碧桂园、旭辉集团、卓越集团，金额合计83.68亿元。

据中国房地产业协会官微透露，“房企普遍反映，本轮发债数量少、覆盖面窄、条件要求较高。我会在充分了解企业诉求后，积极向有关部门建议扩大增信范围，并主动与中国银行间市场交易商协会对接，向中债信用增进公司推荐企业名单，联系相关企业，有效促成了这次座谈会。”

值得关注的是，这些参会房企的名单是由中国房地产业协会向中债增信推荐的，联系相关企业后促成，这些房企不仅仅局限于大型龙头房企，还包括中小型房企。

相比碧桂园、龙湖等龙头房企，中小型房企当下的资金状况不容乐观。比如，雅居乐一直在积极出售资产自救，以偿还公开债务。今年6月30日，雅居乐的总现金及银行存款为259.25亿元，其中，现金及现金等值项目为129.06亿元，有限制现金为130.19亿元。与此同时，雅居乐总借款为701.7亿元，其中需在一年内偿还的债务规模达225.93亿元。此外，大华集团、德信集团此类中小型房企也面临着债务集中到期的压力。

对此，易居智库研究中心总监严跃进表示，此次参会的一些房企属于中型规模、财务总体稳健、但要时刻防范被“沾染”债务风险的企业。也就是说，虽然这些企业基本面健康，但基于目前债券和融资市场的新动向，必须主动为此类房企创造更好的融资环境。

央行支持此轮增信融资

目前，从发债计划来看，首轮先试水的房企有望尽快发行二轮增信融资。

10月18日，在中金公司举办的投资者电话会议上，龙湖集团和碧桂园方面表示，将计划再度发行由中债增信全额担保的境内票据。

10月30日，在龙湖集团召开的投资者会议上，龙湖集团CFO赵轶谈及融资层面时也再次透露，公司的第二笔中债增信债券正在推进。

与此同时，据记者了解，旭辉、新城控股也正在推进二轮中债增信的融资工作。

事实上，中债增信此次扩容的背后意义更值得关注。在座谈会之前，人民银行副行长潘功胜于10月17日曾赴中债增信开展专题调研，对该公司支持民营房企发债融资工作给予肯定，并指出“加大对民营房企债券融资的支持力度”。

中国房地产业协会方面也透露：“去年下半年以来，我会不断向国家有关部门反映行业企业融资难问题。今年6月，我会主要领导在多个部委座谈会上反复呼吁这一问题，并明确提出政府为企业增信的建议，得到有关方面高度重视。”

四季度房企再迎债务高峰

除中债增信支持外，民营房企还需要更多融资上的“开闸”。

据中指研究院统计，截至2022年10月31日，房企待偿债券余额共计30075.9亿元；一年内到期的债券合计9552.8亿元，其中信用债余额6339.5亿元，海外债余额3213.3亿元。当前，销售没有明显复苏回暖，民营房企融资困难，未来一年房企仍面临巨大偿债压力。

另据克而瑞资管统计，今年四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1826亿元，其中海外债约630亿元。今年四季度叠加明年一季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模接近4000亿元，其中债券到期规模超百亿的房企共有6家，合计债券到期规模超1000亿元。

在房企面临偿债压力之下，11月1日，龙头房企中，旭辉、绿地也宣告债券违约、展期。据华创证券统计，今年第三季度共有95只债券违约或展期，涉及违约主体51家。在14家首次出现债券实质性违约的主体中，房地产相关企业共12家，包括领地控股、鑫苑置业、天誉置业、俊发地产、广西万通等，违约债券以海外债、私募债为主，销售额在千亿元以下的中小房企及地方性房企占比较高。

“虽然2022年以来融资政策适度放松，但信号意义大于实际拉动作用，覆盖面有限且发债规模相对不大，多数民营房企融资难的问题依然突出。预计四季度房企融资规模仍将继续探底。”克而瑞研究中心预测。