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上海住房租赁条例征求意见:出租人不得采取停水停电等方式解约

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11月3日,澎湃新闻从官方微信公众号“上海人大”获悉,上海市第十五届人大常委会第四十五次会议对《上海市住房租赁条例(草案)》进行了审议,现将《上海市住房租赁条例(草案)》公开征求意见。

《上海市住房租赁条例(草案)》(征求意见稿)共7章65条,主要内容包括健全治理机制、规范租赁行为、加强市场主体管理、突出民生保障、坚持服务监管并重等方面。此次公开征求意见时间为2022年11月2日至11月16日。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进指出,《上海市住房租赁条例(草案)》是继北京之后,又一个规范住房租赁、长租公寓等新兴业态的地方性法规。与北京类似,条例对住房租赁价格管理、规模化租赁管理、租赁资金监管等方面都做了相关规定。特别的,条例利用单独一章对保障性租赁住房的制度定位、布局要求、建设要求、管理要求等进行了规定,突出了保租房的重要地位。

徐跃进指出,上海市租房人口规模大,租金水平高。根据第七次人口普查数据,上海市约38.7%的家庭户在租房住。根据中指50城住宅租赁价格指数,2022年10月上海住宅平均租金为83.7元/平方米/月,租金水平居50城前列;租金收入比超30%。

对于制定背景,《条例》有关事项说明显示,为进一步贯彻落实党中央、国务院决策部署要求,坚持“房住不炒”“租购并举”,积极培育和发展住房租赁市场,加大保障性租赁住房筹措供应,扎实推进住房租赁工作,有必要从地方性法规层面,健全治理机制、规范市场秩序、优化服务水平、提升管理效能,为更好满足人民群众对美好生活的向往提供坚实的法治保障。

出租人不得停水、停电或采取暴力等非法方式解除租赁合同

此次《条例》规范租赁行为,平衡租赁双方权利义务关系。严格住房出租要求,明确出租住房应当遵守的规定,禁止群租。

具体而言,《条例》明确,出租住房应当遵守下列规定:(一)房屋符合国家和本市建筑、消防、治安、防灾、卫生、环保等方面的标准和要求;(二)具备供水、供电等必要的生活条件;(三)以原始设计或者经有关部门批准改建的房间为最小出租单位;(四)厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他非居住空间不得单独出租用于居住;(五)每个房间的居住人数和人均居住面积符合本市相关规定;(六)法律、法规、规章的其他规定。

禁止违反前款第三、四、五项规定,将出租住房用于群租。同时,禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋以及其他依法不得出租的房屋用于出租。

若违反第二款、第三款规定,出租住房不符合相关规定的,由区房屋管理部门责令限期改正,处一万元以上五万元以下罚款;逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款。

此外,上海市鼓励租赁当事人订立长期住房租赁合同,建立稳定的租赁关系。

《条例》规定,出租人不得采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他故意降低服务标准等方式,或者采取暴力、威胁等非法方式,强迫承租人变更、解除住房租赁合同,提前收回租赁住房。

租赁企业不得散布涨价信息,哄抬租金

在加强市场主体管理,规范住房租赁市场秩序方面,《条例》加大对个人“二房东”监管力度,同时加强对房地产经纪机构和住房租赁企业的管理,包括建立备案制度、从业人员实名从业、规范房源信息发布、实行合同网签、资金监管要求等。

《条例》显示,住房租赁企业、房地产经纪机构应当依法办理市场主体登记。经营范围应当注明“住房租赁”或者“房地产经纪”。个人以营利为目的转租房屋达到规定数量,从事住房租赁经营活动的,应当依法办理市场主体登记。

按照《条例》,住房租赁企业承租个人住房从事转租业务的,应当按照规定,在商业银行开立住房租赁交易资金监管专用账户,并通过住房租赁平台向社会公示。

住房租赁企业向承租人一次性收取租金超过三个月的部分,以及收取押金超过一个月租金的部分,应当存入住房租赁交易资金监管专用账户。

按照规定,住房租赁企业、房地产经纪机构不得有下列行为:(一)捏造、散布涨价信息,哄抬租金;(二)以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易;(三)泄露或者不当处理租赁当事人的个人信息或者商业秘密;(四)滥用市场支配地位,强制捆绑消费;(五)侵占、挪用住房租赁交易资金;(六)法律、法规、规章禁止的其他行为。

同时,房地产经纪机构不得隐瞒真实的房屋交易信息,赚取租金差价;不得为禁止出租、转租的住房提供经纪服务。

扩大保障性租赁住房供给,缓解特定群体的住房需求

在保障性租赁住房方面,《条例》显示,市按照政府引导、市场运作原则,加快发展保障性租赁住房,扩大供需适配、租期稳定、租金优惠、公共服务配套的保障性租赁住房供给,有效缓解特定群体的住房需求,切实发挥保障性租赁住房在租赁市场中的示范引领作用。

《条例》显示,保障性租赁住房重点在新城等人口导入区域、高校园区、产业和商务商业集聚区、轨道交通站点周边等租赁需求集中、生产生活便利、交通便捷的区域进行布局。

按照国家和上海市有关规定,商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋,在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下,可以改造为保障性租赁住房。

同时,上海市针对不同层次需求,建设住宅型、宿舍型保障性租赁住房,其中住宅型保障性租赁住房以小户型为主。保障性租赁住房实行全装修,配备必要的基本生活设施,并充分考虑承租人需求特点,合理配置公共服务和商业服务设施,适当增加公共活动和共享空间。

租金方面,保障性租赁住房出租人应当以低于同地段同品质市场租赁住房的租金水平确定租赁价格,向区房屋管理部门备案,并向社会公布。保障性租赁住房租金不得高于备案的租赁价格,并应当按月或者按季度收取;收取的押金不得超过一个月租金。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示,《条例》特别专章细化了保障性租赁住房的相关要求,在一线城市中尚属首例。其明确了“政府引导、市场运作”基本定位,同时从加强源头规划,对保障性租赁住房的布局要求、建设要求给予了明确规定,基于“重点区域布局+全装修配置+公共区域配套“的原则,结合规范租金和租期的举措,强调了保障性租赁住房的“机构化管理”、民生兜底的属性。此外,支持利用住房公积金计提用于相关保障性租赁住房建设、供应,也为上海保障性租赁住房筹集资金开通了绿色通道。

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