险资再度入局不动产，“抢滩”保租房、产业园区等细分赛道

在近日举行的世邦魏理仕2022年度论坛上，险资布局不动产的话题再次引起业界关注。目前，包括平安在内的险资纷纷入局不动产，关注保障性租赁住房（简称“保租房”）、长租公寓、物流冷链、产业园区等新型细分赛道，保租房REITs也成为其一大投资热点。

值得关注的是，相比几年前对房企的直接持股，今年险资再度入局不动产领域，则是选择了房地产行业的细分赛道，其背后的投资逻辑在哪？如何看待险资长期资本在细分赛道上的投资布局？

险资入局不动产新型细分赛道

“平安作为长线资本，不会通过短期套利获得太多超额收益。整体来看，其对我国前景比较看好，投资态度依然比较坚定。目前市场环境下，尤其未来2-3年，是长期资本布局的好时点，其会以更理性、更合适的价格和条件收购一些具有长期持有价值的优质物业。”在世邦魏理仕2022年度论坛上，中国平安保险海外（控股）有限公司董事总经理李雯如是说。

据李雯介绍，从不动产配置角度看，这两年平安更加关注新型细分赛道的投资，包括物流冷链、产业园区以及长租公寓板块。比如物流冷链，过去1-2年已在重点布局，主要方式依然是与行业中运营能力较强的管理人进行合作，针对存量市场联合收并购。

“整体来看，我国险资的不动产配置比例还较低，长期来看还有很大提升空间。”世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天表示，险资偏好有稳定现金流的核心或核心增值型资产，即具备成熟、风险低的特性，比如，仓储、产业园区等资产当前表现比较稳健，受政策鼓励，也有REITs作为退出渠道，因此，包括险资在内的很多投资者都会关注。

平安入局不动产的另一大赛道便是保租房。对于投资保租房REITs，平安相关业务负责人表示，战略性投资深圳安居公募REITs是平安“险资投资租赁住房”战略的重要一环，后续平安还将与包括“深圳安居”在内的多家租赁住房领域合作方一起，共同投资租赁住房。据悉，目前平安的险资投资主要聚焦国家鼓励、符合广大群众需要的集中式租赁性住房资产，迄今已在北京、上海、广州、南京、武汉等城市布局租赁房源超1万间，计划在未来5年内投资租赁房源超10万间。

平安入局不动产的投资动作并非个例。实际上，今年以来，险资重拾起对房地产的“青睐”。以保租房为例，截至目前，一共有3只保租房REITs公开发行，3只REITs产品中均有保险资金作为战略投资者。

其中，工银安盛人寿保险有限公司、国寿投资保险资产管理有限公司为中金厦门安居REIT的前十大持有人。红土创新深圳人才安居REITs的前十大战略投资者中包含中国人寿保险股份有限公司、中国平安人寿保险股份有限公司。此外，中国人寿保险股份有限公司则大量持有了华夏北京保障房中心REIT的战略配售份额。

保租房领域或吸引更多险资投资

保险资金之所以投资保租房REITs，在贝壳研究院高级分析师黄卉看来，其理由在于，一方面，基础设施REITs具有风险可控、收益稳定的特征，且具有底层资产作为保障，符合保险资金的投资需求，也有利于保险资金降低风险，加强资金运作。另一方面，保险资金以REITs投资方式将资金投于保租房领域，也加大了对保租房的资金支持，解决了融资难题，促进保租房的优化发展。

基于此，在黄卉看来，预计未来将会有更多险资以市场化方式投资保租房。

景晖智库首席经济学家胡景晖也认为，险资属于资金量大、周期长、对投资回报率的要求不是很高，但具有风险厌恶性的一种资金，在资金属性和产业属性上，险资比较匹配保租房REITs，预计未来还会出现险资搭配保租房的现象。

“住房租赁属于民生行业，行业利润虽然微薄，但作为拥有较稳定租金收入的不动产资产，与保险资金规模大、期限长、较为稳定的风险收益特征较为契合。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然如是说。

在赵然看来，目前保险资金可以覆盖租赁住房的投资收购、开发改造、运营管理、资产证券化产品的发行及退出等各环节。与此同时，保险机构也可以为保租房建设、运营等环节提供财产损失、民事责任、人身意外伤害等风险保障。而随着保租房公募REITs的上市发行，保险机构也成为REITs产品的战略投资机构。

在孙祖天看来，险资投资保障性租赁住房REITs，更多偏向于财务投资，对资产本身没有所有权和控制权，跟传统意义上险资投资不动产并不一样。不过，两者之间也有关联，“投资REITs，也是基于看好该板块的发展前景。”

政策利好下具备产业链布局可行性

实际上，近年来，保险资金在租赁住房领域迎来机遇期，相关鼓励政策也不断加码。

2021年3月，《第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保租房。在此背景下，据媒体报道，2021年9月，银保监会新闻发言人在答记者问时表示，指导银行保险机构加大对保租房支持，推动保险资金支持长租市场发展。

值得一提的是，今年年初，银保监会、住房和城乡建设部发布关于银行保险机构支持保租房发展的指导意见。其中明确，引导保险机构为保租房提供资金和保障支持，参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），并明确了以市场化方式提供适配其融资需求的产品。

“随着鼓励保险资金为保租房项目提供长期资金支持，对险资来说，意味着风险较低而收益有较高保障的长期投资机会。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示。

柏文喜分析，险资入局保租房可能会有两大途径，一是在保租房发行REITs产品时，将其作为自身资产组合的底层配置标的之一，因为保租房的租金收入相对平稳，收益率也尚可；二是以委托借款式债权、保债或者优先股、“优先股+股东借款”的方式进入保租房开发建设融资与运营阶段，获取具有托底和保证条件的固定收益，加上超额收益分成，进而在合适的时机实现退出。

赵然认为，保险机构在住房租赁行业不仅可以通过险资，以股权形式重资产投资租赁住房项目，匹配银行低息长期贷款，在持有期间取得长期、稳定的租金回报，而且能在退出时取得可观的资产增值收益，反向驱动保险负债良性增长。与此同时，住房租赁作为持有运营型业态，在开发和运营期间需要保险公司提供财产保险、经营保险等产品服务。因此，保险公司具备产业链布局的可行性。

“险资除了保租房外，在市场化租赁住房领域也有所可为。”展望未来，胡景晖表示，目前优惠政策集中在保租房领域，建议政策层面也给予保险资金进入市场化租赁住房一定的优惠政策，从而扩大保险资金入局租赁住房的市场格局。