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7城加推第四批供地,年末土地市场稳中求暖

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年末的土地市场尚未停止忙碌,相较去年,多个城市增加了第四批甚至第五批集中供地计划,为房企提供更多选择。

截至11月3日,苏州和无锡已经率先完成了第四批集中供地工作,无锡更是快速上架了第五批集中供地地块,14宗土地总起始价224.1亿元。累计前四轮供地结果,无锡将在第五批集中供地后顺利完成全年供地任务。

另据21世纪经济报道记者不完全统计,北京、杭州、南京、深圳、武汉等城市也都在10月份公告了第四批集中供地详情,预计11月内完成土拍。按照计划,还将有部分城市也将在近期启动第四批集中供地,形成年末土地市场的生机。

今年以来,土地市场“预申请+少量多次”的供应模式,为企业排布资金、提高土地成交率预留了更多灵活空间。但受到企业自身资金状况等因素影响,各批次土地成交热度相继走低。

据中指研究院统计数据,2022年前10个月,百强房企拿地规模同比下降50.2%,但降幅已经连续5个月收窄,好势头也开始显现,民营房企在苏州和无锡的第四批集中供地中贡献了拿地比例,央企、国企更是在无锡的四批次集中供地中充当了活跃角色。

增加供应批次之后,叠加市场信心的持续注入,四季度后半部分的市场成色是否能够有所恢复,房企拿地能否迎来企稳?

点点星火

最早完成第四批集中供地的无锡,在该批次推出了13宗涉宅用地,最终全部底价成交,土地出让金总计163.8亿元。苏州第四批集中供地原计划推出20宗涉宅地块,其中2宗在竞拍之前提前公告了延长挂牌时间,最终18宗土地也全部底价成交,共获土地出让金179亿元。

供地结果平稳,但央企、国企和民营房企的拿地积极性相对此前有所提升。

尽管临近年底房企资金也相对紧张,但无锡四批次还是成功吸引了央、国企出手。

最终,绿地香港在无锡四批次集中土拍中获得3宗地块,保利获得2宗地块。民营房企方面,当地民营房企获得3宗地块,朗诗摘得1宗地块。

值得注意的是,近期财政部印发了《财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》,其中提到“严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”。

今年以来,无锡的集中供地以城投等地方国资平台为拿地主力军,在一批次、二批次、三批次中,地方国资拿地金额占比分别为92%、55%、89%。而根据拿地企业的股权结构初步计算,无锡四批次土拍中,地方国资拿地金额占比大幅下降至33%。“可见该政策对于限制地方国资托底拿地起到了一定的约束效果。” 中指研究院土地事业部负责人张凯分析表示。

苏州四批次土拍中,民营房企的拿地热情则更加明显。共有8家民营企业参与此次竞拍并取得土地,朗诗、路劲、中鹰、龙湖等均有所斩获,其中龙湖联合当地国企漕湖置地以19.6亿元获得相城经开区地块。

龙湖方面向21世纪经济报道记者透露,现在拿地是为明年的销售做铺排,拿地时着重考虑项目的周转和利润情况,聚焦重点城市的优质地块,为未来营收积蓄力量。

据测算,民营房企在无锡和苏州第四批集中供地中的拿地金额占比分别达到23%和25%,这是否意味着民营房企逐渐开始恢复在土地市场的活跃度?

业内人士分析认为,那些优质地块依然是房企未来的粮仓,相对吸引了民营房企的青睐,但在销售回暖尚未确立的当下,大部分民营房企出手还会保持审慎态势。

与此同时,土地供应端的诚意还在加强。“预申请+少量多次”供应模式下,一方面可以让企业提前进行宗地研判,获取目标地块;另一方面多次供应可以让企业根据自身资金状况进行灵活拿地提高土地成交率。

张凯向21世纪经济报道记者表示,加推一轮集中供地可以通过分散土地供应时间上的集中度,为房企降低短期内的资金压力,也可以在现阶段有效补充土地财政收入。

以深圳为例,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,与前几轮供地相比,深圳第四批次供地最大的不同就是暂停了自持和无偿移交公共住房或设施,暂停了竞配建。“为了给开发商创造良好的利润空间预期,深圳第四批集中供地中普通商品住房最高限价也有所上升,这有利于降低开发商拿地成本,提高周转效率,提升开发商拿地积极性。”他说。

房企分化

聚焦到房企本身,今年前10个月的拿地表现相较往年冷淡。

中指研究院数据显示,2022年前10个月,TOP100房企拿地总额11229亿元,拿地规模同比下降50.2%,降幅比上月收窄1.0个百分点,连续五月维持收窄态势。10月单月,50家代表房企拿地总额同比下降42.6%,降幅较上月扩大;环比大幅下降75.9%。

分析房企拿地下降的根本原因,在于销售下行,目前仍没有明显复苏回暖,叠加民营房企融资困境,双向挤压之下,限制了投资表现。

据中指研究院统计,2022年前10个月,TOP100房企销售总额为60954.6亿元,同比下降43.4%,降幅较上月收窄1.7个百分点,具体到房企销售规模,千亿以上阵营共有16家房企,较去年同期减少了50%。

其中,央企、国企表现相对亮眼。2022年前10个月,华润置地、保利发展和招商蛇口的新增货值占据前三,分别为2003亿元、1923亿元和1588亿元。

这与央企、国企的销售好成绩有着紧密关联。这类企业较为集中在布局一二线核心城市,凭借稳健的经营、畅通的融资优势和政府背书,备受消费者信赖,进一步转化成销售业绩的增长。

近两个月以来,央企、国企更是积极发力、加大促销力度,抢收回款。如招商蛇口9月销售额当月同比增长50.1%,10月销售额当月同比增长51.8%;华润置地9月销售额当月同比增长40.6%,10月销售额当月同比增长36.6%。

但随着市场销售态势持续乏力,土地市场的整体表现也在趋冷,即便是央企、国企的拿地力度也出现了减弱趋势。2022年首批、二批次集中供地,央、国企拿地金额占比均在四成以上,而三批次拿地占比却降至三成,渐显乏力。民营房企今年在土地市场的拿地意愿一直保持在低位,第三批集中供地中,地方国资平台和央企、国企的拿地金额总占比达到八成以上。

不过一个好消息是,民营房企的融资诉求正在得到重视。

11月1日,交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司,召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会,介绍中债增进公司增信支持民营房企发债融资工作相关进展,并听取各方意见建议。

行业人士认为,此举意味着进一步加大了民营房企债券融资的支持力度。“之前只有个别几家企业通过中债增增信发债,这次参加座谈会的企业有21家,可见支持发债的企业范围在扩大。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示:“后续将有更多的企业通过中债增发债融资,对畅通民营房企的融资渠道将有积极作用。”

展望后市,四季度是房地产修复的重要窗口期,预计未来政策延续放松态势,降低购房门槛、降低购房成本、缩短购房时间或成重要优化方向。

9月底,多个监管部门集中出台全国普惠性政策,降低购房成本,稳定市场预期,10月以来多地跟进落实相关举措,据中指统计,已有72省市出台政策81条,超百城对公积金利率进行调整,二十余城降低商贷首套利率至4%以下。

“短期来看,若宏观经济稳定恢复、相关政策积极落地且多地疫情得到有效控制,购房者置业情绪有望逐步修复,四季度新房市场或逐渐企稳。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为。

李宇嘉则表示,近期开发商到位资金降幅收窄,六大银行年内将推出6000亿房地产贷款,这意味着房地产资金面有望好转,将助推资金链改善、信心恢复、市场企稳。

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