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商务信心仍在恢复 上海写字楼需求依然较缓

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第一太平戴维斯2022年第三季度上海市场回顾

三季度,上海甲级写字楼市场迎来两个新项目入市,带来9.6万平方米供应。截至三季度末,全市甲级写字楼总存量为1,600万平方米。新项目包括位于老黄浦板块的上海银行大楼总部大楼(自用)和位于徐汇滨江的诺布中心。商务信心仍在恢复,写字楼需求依然较缓。季内录得11.3万平方米净吸纳量,环比、同比分别下降58%和67%,净吸纳量主要由新项目贡献。鉴于新项目去化较好,本季度全市甲级写字楼平均空置率环比下跌0.2个百分点至14.6%。更多业主给出租金让步以换取出租率。三季度,全市甲级写字楼租金指数环比下调0.8%,至每平方米每天人民币7.2元。值得一提的是,淮海中路、南京西路、五角场租金逆势上扬,涨幅分别为0.1%、0.1%和0.3%。

项目延期使得第四季度预计将有14.2万平方米供应面积计划交付,包括位于南黄浦的世博滨江鼎博大厦、位于前滩商务区的前滩国际广场,及位于大虹桥板块的富力环球中心3号楼。在国内和本地未来经济走向更趋明朗前,租约到期租户仍以续租为优先办公解决方案。传统/支柱行业的大企业办公需求相对稳定,而部分中小企业更持观望态度,年内在办公升级/扩租决策方面更趋谨慎。随着金融与行政层面的支持力度不断加大,高端制造业尤其是新能源汽车领域将继续增长,继而产生更多办公需求。近期瞩目交易例如:季内,极氪汽车在徐汇滨江承租2.2万平方米写字楼;此前第二季度,哪吒汽车在长风板块承租4万平方米写字楼。鉴于当前空置率仍在高位,除非第四季度整体写字楼净吸纳水平显著提升,年内租金反弹的可能性不大。政府或继续推出一系列产业相关支持举措和招商引资,以增强产业集聚度和不同区域的协同发展,同时助企纾困。如今许多板块商务氛围已相当成熟,例如零售消费和信息技术氛围浓厚的南京西路、五角场,这也是本季度市场表现最具韧性的两大子市场。

2022年前八个月,上海零售总额同比下降12.0%,批发零售业与住宿餐饮业分别累计同比下降10.7%和27.5%,但单月零售额自7月起已恢复增长。上海零售市场2022年前三个季度无新项目入市,外环内购物中心和百货存量维持在1,474万平方米。而外环外有青浦区的天空万科广场和奉贤区龙湖金汇天街入市,锦沧文华广场及五角场万达广场C馆也于本季度内改造完成重新开业。业主们在恢复稳定运营后对项目租金有所调整,全市购物中心首层平均租金环比下降1.2%,为每平方米每天人民币26.2元,较去年同期下降0.9%;其中核心商圈与非核心商圈首层租金环比分别下降0.6%和1.4%,同比分别下降0.3%和1.2%。全市购物中心空置率环比上涨2.0个百分点至11.9%,较去年同期上涨2.9个百分点。其中核心商圈购物中心空置率较上季度上升2.6个百分点至11.3%,非核心商圈上升1.9个百分点至12.0%。疫情封控对市场影响显现,其中餐饮品类关店面积占比达44%,随后为时尚及亲子设施。大面积的餐饮及儿童服务店铺撤店是众多项目空置率提升的主要原因。部分休闲娱乐品牌在本季度重新开始拓店布局,以试探市场走向,其中以运动健身及文化艺术类租户为主。

2022年第四季度将有万象天地、MOHO等数个新增项目开业,总建筑面积约18.4万平方米,并结合包含设计师品牌、生活方式理念等更多商业元素提振所在片区商业氛围。随着核酸监测常态化,长时间封控可能性大大降低,也为零售业逐渐带来信心,但市场租金及空置率恢复仍需一定时间。

2022年第三季度,上海非保税高标仓市场迎来30.1万平方米的新项目交付,推升全市非保税高标仓存量至665.7万平方米。2022年第三季度,上海非保税高标仓市场录得约2.6万平方米吸纳,整体市场空置率由于新项目的交付较上季度上升3.8个百分点至9.1%,多个子市场维持满租。奉贤、松江子市场迎来了来自第三方物流及制造业的较大面积新租。经历第二季度疫情影响后,在第三季度,市场上临时扩仓的生鲜企业及保供需求下降,零售及第三方物流企业的租赁需求继续支撑上海非保税高标仓市场入驻率。上海非保税高标仓市场租金环比微涨0.6%,至人民币每平方米每月49.9元,同比上涨1.7%。第三季度临港子市场问询量较大,市场一仓难求。一方面来自海运的旺盛需求,另一方面随着特斯拉上海工厂扩产项目完工,相关上下游配套企业的租赁问询量随之上升。

随着传统购物季节来临,来自电商零售及第三方物流的短租需求将有所增长。未来6个月预计临港、金山及嘉定等子市场将有约64万平方米的物业交付。新项目的交付预计将推升相应子市场的空置水平,新增的大体量项目需要一定时间去化。随着近两年来上海供应量的提升,市场逐步从供应紧张步入供需平衡的健康市场状态。

2022年三季度市场共完成大宗成交13宗,合计成交金额达到人民币125亿元,环比上升10%。“新经济”领域的持续发展将继续推动对生命科学、制造业、仓储、研发设施和数据中心等园区及工业资产的需求。本季度写字楼大宗交易仍主要由自用买家主导,交易额占比达76%。其中交易金额最大的一笔为中谷物流29亿元购入上海佳兆业金融中心。随着房地产投资信托基金加速落地,通过升级改造老旧工业园区并通过REITs打包交易成为了投资者新的退出渠道。例如,本季度新南山控股认缴2.5亿元参投基金58%的股权用以收购位于宝山的工业园区。政府出台政策优化房企融资环境。全额无条件不可撤销连带责任担保债券的发行大幅降低了优质房企的融资成本并提振市场信心。新城控股9月发行的全担保债券利率为3.28%,远低于其5月发行相同期限债券的6.5%。

预计下半年写字楼交易仍由自用买家和险资主导。随着传统商办议价空间开始松动,将可以看到更多的基金投资者重返市场。随着全额担保债券的落地,预计优质房企的融资环境将逐步改善。资金充沛的企业或将通过收购项目帮助出现财务问题的开发商走出困境。

第三季度,上海新建商品住房新增供应约327.6万平方米,环比上涨211.1%,同比上涨102.9%。第三季度,上海成交一手商品住宅约372.5万平方米,环比上涨236.7%,同比上涨54.2%。 一手商品住宅成交价格环比下滑17.5%,同比上涨12.0%,达到人民币每平方米61,330元。

第三季度,上海一手高端公寓市场迎来静安福邸、锦绣里及璞悦名邸共83套供应入市。一手高端公寓成交量共计约46,805平方米,环比下跌16.9%,同比下降66.1%。一手高端公寓价格指数环比下跌1.84%,同比上升1.46%,平均成交价格达到人民币每平方米114,900元。

2022年上海第二批次集中土地供应在7月底完成拍卖。含2幅城市更新用地在内的34幅涉宅地块总供应面积119.7万平方米,建筑面积235.4万平方米,出让金额达到780亿元。热度最高的长宁新泾镇地块最终拍得27.6亿元,成交楼板价每平方米99,887元,溢价率9.7%。上海第三批次土地集中供应在9月底结束。共35块涉宅用地,建筑面积397.2平方米, 拍得1053.8亿元总价。供地集中区域包括浦东(6块)和松江(4块)和嘉定(4块);五大新城的临港再加入供应。起拍楼板价最高的为徐汇龙华街道地块,达到每平方米66,908元,最终溢价率9.1%,拍得楼板价每平方米73,019元。普陀桃浦科技智慧城的一幅地块录得9.5%的最高溢价率,以每平方米47,750元的楼板价成交。

第三季度,上海第三批次集中供应土地建筑面积及总成交价均达到新高。前三季度土地供应量已与2021年总供应量基本持平。预计第四季度或将迎来37幅涉宅土地共130.6万平方米(土地面积)入市,开发商资金实力再受考验。中国人民银行第三季度《城镇储户问卷调查报告》显示未来三个月有购房意愿的居民比例有所上升,但仍接近五年来的低位。上海市场今年供需两端的良好表现仍有望延续。

2022年第三季度,上海服务式公寓市场迎来一个项目入市,共计246套单元。第三季度,全市服务式公寓空置率环比下降0.7个百分点,达到20.6%,同比上升7.9个百分点。季度内租赁客户逐步回归入沪,服务式公寓市场入住水平得到稳定支撑。新租户主要为商旅人士及年轻职场人士。2022年第三季度,服务式公寓租金下降1.4%,达到平均每月每平方米人民币265.8元。市场逐渐从封控的影响中恢复,但不少项目仍进一步下调租金以期降低空置率。9月共两个优质长租公寓项目入市,分别为五角场博邻酒店与行政公寓,博枫资产在中国的首个长租公寓投资项目,在第二季度以约13亿人民币的价格从富力地产和合景泰富手中收购;及由华西证券持有的写字楼改造的虹口华尔福公寓。优质长租公寓市场租金环比上涨0.8%,平均达到每月每平方米198.0元,空置率上升4.9个百分点至17.7%。

2022年第四季度预计将迎来一个长租公寓和四个高端服务式公寓项目入市,包括由国企持有的新际公寓、雅辰酒店集团旗下的临港雅辰悦居酒店及临港东缦国际公寓、Savills Residence管理的X8服务式公寓及雅诗阁浦发盛捷壹滨江服务公寓。在海外员工派遣为高端服务式公寓的传统主要客群,且需求逐渐恢复的背景下,更多运营商发力细分市场,以满足国内年轻职场人士日益增长的需求。项目设计升级以提供不同的价位选择覆盖各租户群体。市场仍期盼未来会有较为缓和的防疫政策为边境开放做铺垫。预计空置率将会持续改善,而短期内租金仍将承压以提升入住水平。

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